房地产企业的经营业务都是围绕房地产开发项目开展的，在税收方面具有其行业特点。管好房地产企业的税收，对防范税收风险，降低税收负担，有着非常重要的意义。下面结合行业特点谈点看法。

一、房地产企业的特点

（一）房地产企业的项目开发周期长、涉及的行政主管部门多

房地产企业的开发项目从立项到完成销售的周期长、投资金额大，主要经过拿地、建设、销售三个阶段。在不同阶段会涉及到不同的部门，国土管理部门关系到开发用地的取得；用地（建设）规划部门、工程施工许可部门关系到开发项目规划、设计、施工的审核、许可；房地产管理部门关系到开发项目的销售以及产权的办理。总体上涉及部门多，范围广。

（二）房地产企业的增值税比较特殊

房地产企业的增值税计税方法比较特殊。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可以选择适用简易计税方法或一般计税方法，新项目只能适用一般计税方法。

房地产企业销售额的确定具有特殊性。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款；适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

房地产项目适用简易计税时，不能抵扣进项税；适用一般计税时，进项税额既可以凭票抵扣（设计、建安等工程费），也可以凭其他资料计算扣除（根据土地出让金票据或拆迁补偿资料抵减销售额）。

总结一下，其特点就是不同的房地产开发项目，可以选择不同的增值税计税方法；不同的计税方法下，销售额的确定及进项税额的抵扣政策也有所不同。

（三）房地产企业成本费用构成复杂

房地产企业的项目开发过程中涉及的上下游行业多，成本费用比较复杂，主要包括土地成本、前期费用、建筑工程成本、基础（配套）设施费用以及与开发项目相关的日常费用。与其他单位密切相关，使得房地产企业的成本核算、费用分摊工作量大，票据类型繁杂。

（四）房地产企业涉及的税种较多，税款计算方法特殊

房地产企业涉及契税、增值税、附加税费、房产税、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税等诸多税费。在开发产品预售阶段，要按照预收款项预交增值税及其附加税费，要按照预计毛利额缴纳企业所得税；待开发产品完工，按照销售面积及合同缴纳增值税及附加税费、按照实际的销售情况、发生的开发成本、费用，调整缴纳企业所得税。

二、房地产企业税收管理的内容

房地产企业进行税收管理的目标应该是防范税收风险，减低税收负担。在税收风险可控的情况下，税负达到最优。

下面结合房地产企业的特点，对不同环节涉及的主要税种加以说明。

（一）拿地环节

开发企业取得土地的方式主要包括：“招牌挂”（包括净地出让和非净地出让）、划拨取得、购买在建工程、合作开发、收购项目公司等。

涉及的主要税费有：耕地占用费、契税、印花税等。

（二）开发建设环节

开发环节主要是工程承包合同的签订、双方增值税计税方法的确定。

涉及的主要税费是合同印花税。

（三）预售、销售阶段

一般情况下，预售和开发建设同步进行。企业取得预收许可，销售未完工开发产品，取得预售收入；待开发产品完工后，根据销售合同、成本数据等资料，调整增值税、企业所得税的计税方法；待开发产品销售完毕或基本销售完毕，进行整个项目的土地增值税清算。

涉及的主要税费有：增值税、附加税费、印花税、土地增值税、土地使用税、企业所得税等。

三、实现高效税收管理的措施

初步了解到税务管理机构的的主要职能部门可以划分为三大类：

税务征管部门主要负责组织实施税收征管法律、法规和规章制度，制定税收征管制度和办法，以及纳税服务、日常税源基础管理、日常管理性检查及综合制度、办法的制定等。

纳税评估部门主要负责纳税评估工作的组织协调、制定纳税评估工作规程及制度，建立重点税源、重点行业、重点税种及重点涉税事项风险特征库，以及设计风险监控指标，搭建评估模型，推送评估疑点等。

税务稽查部门主要负责组织、指导、协调和监督税收检查工作以及对重点税源企业和税务违法案件的查处、审理、执行工作等。

基于以上了解，为了实现对房地产企业进行高效税收管理这一目标，我们针对不同的职能部门，分别提出了措施。

（一）征管部门

房地产企业的税务事项跟其他企业一样，首先涉及的就是税收征管部门。税收征管部门可以直接和纳税人对接，获取纳税人的基本信息资料，对纳税人的开发项目有更为直接的了解，可以向纳税人提供更直接的涉税指导，因此要提高征管部门的征管效率。

1.加强与其他管理部门的合作，建立相关信息对接

建立与国土管理部门、建设管理部门的信息对接，可以掌握房地产开发企业的拿地、施工、投资、建设规模、规划设计等方面的动态及数据；建立与房地产管理部门的对接，可了解房地产项目销售动态及数据。

2.建立房地产项目跟踪管理台账

房地产项目开发、销售周期长，很多资料开发初期到销售完毕需要相互支撑和比对，征管部门可以按照征管企业，分项目建立管理台账，根据企业上报的基本资料和其他部门提供的信息，不断更新、完善，为税收管理打定基础、提供参考。

3.加强企业日常税款申报情况的核查

加强对企业日常申报事项的掌握，将企业申报信息与跟踪管理台账信息进行比对，对特殊、异常情况进行核查。

（二）税务风险评估部门

1.收集纳税人征管及第三方信息，进行对比、分析

对接征管部门的数据以及第三方提供的信息，对纳税人当期纳税情况与历史同期纳税情况进行纵向比对分析，看是否有异常情况；对房地产行业中开发项目地理位置、开发规模、项目类型、计税方法具有可比性的不同纳税人申报纳税情况进行横向比对，看纳税人之间税款缴纳时间、金额、税负是否均衡。

2.进行风险提示、风险推送、风险排查工作 

根据掌握的房地产企业纳税事项以及对涉税信息的对比风险，对房地产企业产生的纳税风险设置评价标准，将异常现象向征管部门和纳税人进行提示和推送。根据纳税人及征管部门提供的补充资料、事项说明等进行风险排查，在日常征管、申报过程中消除风险。

（三）税务稽查部门

1.根据风险评估结果及其他信息，确定入户稽查重点企业

税务稽查部门可对接征管、风险评估部门的工作结果，对风险事项达到一定程度的房地产企业进行入户稽查。

2.对房地产企业开发项目整个过程的税收检查

房地产企业项目开发周期长，尤其部分企业不同的开发项目同时进行，土地部门、房管部门的数据对相关涉税事项的影响较大；前期成本、费用、预收款项影响后期销售发票的开具、流转税的缴纳、企业所得税的调整申报、土地增值税的清算等。因此，对房地产企业的税务稽查更应该注重对开发项目全周期、全方位的检查，从开发阶段之间、税种之间的关联性中发现问题。