一、已经完工开发产品的条件

开发产品已经完工是确认销售收入的前提，预售开发产品的，应在开发产品完工后及时确认销售收入，因此确定开发产品是否完工对销售收入的确认时限至关重要。新31号规定：“企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

(二) 开发产品已开始投入使用；

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。”

具体条件和旧31号相同，但是对企业房地产开发经营业务范围进行了界定，并明确上述三个条件适用于“除土地开发之外”的开发产品，这一点对既有商品房开发又有土地开发的企业比较重要。

这里需要强调，由于新31号调减了预售房款的预计毛利率5个百分点，因此有些企业实际毛利远远高于预售毛利，为本年度少缴企业所得税，无论是否符合完工条件，均不结转销售收入，这样做风险很大，一经查处，将按照隐瞒销售处理。

二、核定征收方式的认定

为防止房地产税收流失，新31号规定，企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，按核定征收方式的情形包括：

(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；

(二)依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的；

(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；

(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

新31号规定与旧31号规定没有实质上的区别。但是要注意的是，新31号对房地产企业会计核算提出了更高的要求，为加强企业所得税管理，不断增加企业所得税的收入，今年及以后肯定要加强核定征收管理，特别是对“虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的”和“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”采取核定征收，以防止纳税人为减少纳税，主观上就不愿意按规定核算，成本对象确定不符合规定，核算不实，虚增成本等，以及连续多年亏损而又没有正当理由的企业进行核定征收。也可能逐步采取房地产企业会计持办税员证上岗办理涉税事宜的制度。

三、开发产品销售收入的范围认定及收入实现的确认

新31条规定，产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。这一规定与旧31号规定完全一样，与《企业所得税法》第六条规定“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。”也是完全一样的。这里需要注意的是代收款项，是否确认为收入主要看是否纳入开发产品价内或由企业开具发票。

关于实现销售收入的确认，前提是开发产品已经完工，在不同销售方式下，销售确认条件也不相同，根据新31号的规定，可以分为直接销售方式、委托销售方式等，删除了旧31号先出租再出售方式。具体确认方式如下：

第一、直接销售方式

新31号第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

上述规定和旧31号相比没有变化，但是执行过程中却存在很多问题，主要是存在的问题：按照实际收款金额确定收入而不是按照权责发生制确认；银行按揭销售的，收到首付款时不确认收入；开发产品已经完工，但是没有开具销售发票，不确认收入等等，这些都是不合适的，都是隐瞒当年应税收入的具体表现，应该及时纠正，否则要承担一定的法律后果。如某企业2008年度采取一次性收款方式销售开发产品2000平方米，应收房款700万元，实际收款595万元，计入“预收账款”，银行按揭销售3000平方米，年末取得首付款420万元，余款尚未转入，年度末应确认收入1120万元（700万元+420万元），但是企业申报595万元，这样就少确认收入525万元，超过申报期限一经查出，就是隐瞒收入。

第二、委托销售方式

新31号列举的委托销售方式主要有支付手续费方式委托销售、采取视同买断方式委托销售、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售、采取包销方式委托销售，与旧31号基本相同，具体规定如下：

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。(未完待续）