未完工开发产品未结转收入的预收房款所缴的税金能否在税前扣除是最近房地产开发企业争论的焦点。这个问题在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）执行期间是非常明确的，但是自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称“新31号”）下发后，由于销售未完工开发产品的计税毛利率调整，出现了计税毛利率等于甚至低于营业税及附加税率和土地增值税预征率合计的情况，就有人认为未完工未结转收入的预收房款所缴的税金不能扣除，很多人也就迷惑了。为搞清楚这个问题，我们应该从缴纳的营业税及附加、土地增值税的性质入手，并按照新31号文件规定进行分析确定。

首先从原理上讲，属于企业债务的增加及现金的流出，应该作为费用扣除，否则不得扣除。那么要确定销售未完工开发产品缴纳的营业税及附加能否在当期扣除，就要确定销售未完工开发产品交纳的税款是预缴（债权）还是实际应缴（债务）的税款，也就是说，是债权还是应该履行的债务，《营业税暂行条例实施细则》第二十五条第一款规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”纳税人销售未完工开发产预收的房款属于采取预收款方式销售不动产，其纳税义务在收款的当天就已经实现，计算缴纳的营业税及附加是法定的纳税义务而不是因预交而形成的债权。因此，我们认为是可以在当期扣除的。

其次，土地增值税是按照开发项目计算征收的，应缴税款的多少取决于清算项目最终的收入及扣除项目，也就是说，土地增值税纳税人缴纳税款的多少在清算后确定，但是根据相关规定，各地都采取按照营业税的计税依据预交土地增值税的办法，其实际纳税义务发生时间和营业税相同，同时还有一个问题也不能忽视，那就是等项目清算完成再将应缴的土地增值税一次扣除，会出现利润的呼高呼低，不符合权责发生质的原则，因此在预交当期扣除是合理的。

第三、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”正确理解这一规定对我们明确是否扣除提供了政策依据，理解本条规定，关键在于列举的扣除项目和期限，列举的扣除项目包括“期间费用、已销开发产品的计税成本、营业税金及附加、土地增值税”，这里并没有要求是已销开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税，那就是本期应缴纳的营业税金及附加和土地增值税，换句话说，就是当期缴纳的营业税金及附加、土地增值税准予按规定扣除。

　　总上所述，2008年房地产企业所得税汇算时，未完工未结转收入的预收房款，按省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局确定的未完工开发产品的计税毛利率，计算预计毛利额计入当期应纳税所得额，其实际发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税准予汇算期按规定扣除。

相关连接：

       《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）

       《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）