一、预收款的确认

 房地产开发企业的预收款是指在交付不动产给业主之前收到的款项，包括全款取得的预收款和分期取得的预收款（首付款+按揭+尾款）。在收取房款之前，一般会收到购房者的定金、订金、诚意金和认购金等款项。从法律意义上分析，定金具有担保作用，合同双方均受法律限制；而订金、诚意金、认购金则不属于法律概念，一般是指在房地产开发企业取得预售许可证前，因无法签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，而向购房意向人收取的非正式约定款项。

目前，对于这些款项中哪些属于预收款，相关税收政策并没有作出详细规定。然而，根据这些款项的法律意义以及各地税务机关执行的口径来看，比较一致的观点是：房地产企业收取的定金应视为预收款项，而诚意金、订金、认购金等则不应视为预收款项。当企业签订了正式的《商品房销售合同》或《房地产预售合同》，合同中约定以诚意金冲抵购房款时，此时诚意金应视同预收款。然而，各地税务机关执行政策并不一致，具体执行情况需要咨询当地税务机关。

二、预缴增值税

 根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，一般纳税人和小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目时，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

另外，需要注意的是，预缴税款的计算需要区分一般计税和简易计税方法。对于房地产老项目，可以选择一般计税方法或简易计税方法；而对于房地产开发的新项目，只能适用一般计税方法。而小规模纳税人销售房地产的新、老项目均适用简易计税方法。不同项目的计算方法如下图所示：

三、案例分析

房地产开发企业（一般纳税人）自行开发房地产项目，《建筑工程施工许可证》合同开工日期2019年7月15日，2021年3月预售房地产取得款项2060万元（无价外费用）全部售完，同年5月开出增值税普通发票，并竣工交付。（对于收到预收款含增值税的账务处理实务中存在争议，本案例按照其中一种处理。）

企业会计分录及缴纳增值税如下：

（1）2021年3月收到预售款

借：银行存款   2060

贷：合同负债  1889.91

    应交税费-应交增值税（待转销项税额）2060÷（1.09）×0.09＝170.09

（2）预缴增值税时，应预缴增值税＝2060÷（1＋9%）×3%＝71.56（万元）

借：应交税费—预缴增值税  71.56

   贷：银行存款             71.56

（3）同年5月开出增值税普通发票

借：合同负债  1889.91

   贷：主营业务收入 1889.91  

（4）结转增值税

借：应交税费-未交增值税  71.56

    贷：应交税费-预缴增值税   71.56

借：应交税费-应交增值税（待转销项税额）  170.09

贷：应交税费-应交增值税（销项税额）     170.09

借：应交税费-应交增值税（销项税额）  170.09

    贷：应交税费-未交增值税             170.09

（5）补缴增值税

借：应交税费-未交增值税  98.53

    贷：银行存款           98.53