10月13日，《兰州市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作实施方案》（以下简称《实施方案》）已经市委、市政府同意，正式印发。此次《实施方案》的重要原则是对购房人无过错的，实行购房人办证与追缴项目建设单位税费、追究相关责任相分离，购房人办证与项目整改相并行。在这一原则指导下，我们进行了简单梳理，供有“历史遗留”问题的企业单位参考。

一、纳入“历史遗留”问题的范围

此次《实施方案》的适用范围为，经相关部门批准（核准或备案），国有土地上已售并入住，因历史遗留问题未能办理不动产权证的城镇住宅。国有土地上的商业、办公、工业等房屋和建成投入使用尚未出售的住宅涉及的历史遗留问题可参照该《实施方案》执行。以下不在范围内：

1.“小产权房”；

2.存在乱占耕地、违反生态管控要求等问题的项目；

3.平房、简易楼房。

二、产权登记难的遗留问题梳理

根据《实施方案》列举，主要问题19类，具体梳理如下：

1.开发建设主体灭失的问题

2.用地手续不完善的问题

3.欠缴土地出让价款的问题

4.未进行规划核实的问题

5.住房、土地被开发企业抵押及司法查封的问题

6.原分散登记的房屋、土地信息不一致问题

7.项目跨宗地建设的问题

8.未办理建设施工手续的问题

9.未办理竣工验收备案的问题

10.未办理消防验收手续的问题

11.城市基础设施配套费补缴的问题

12.房改房未办证的问题

13.经济适用住房遗留问题

14.国有直管公房未办证的问题

15.未通过人防验收的问题

16.涉及税收的问题

17.房屋面积测绘的问题

18.开发建设主体配合不积极、整改不到位、恶意欠费缴费的问题，

19.费用和罚款的收缴问题

20.其他问题

三、遗留问题解决期限

《实施方案》旨在通过对《实施意见》和《补充意见》的调整、补充和完善，进一步释放政策张力，确保2021年问题摸排全面完成、化解率达到60%，2022年化解率达到90%，2023年一季度前化解工作基本完成。

四、具体措施

实行“证缴分离”和“证改分离”，“一事一议”及依法纳入国土空间规划等。

五、办理程序

对于此次《实施方案》中涉及的各类问题，办理程序将分为：

摸清底数：由当地区政府（管委会）对辖区内历史遗留“登记难”项目进行排摸。符合本次化解范围的纳入工作台账管理。

并联审批：由当地区政府（管委会）组织项目建设单位准备相关要件材料，向市化解办申报，由市化解办组织相关部门进行审批。

收缴费用：各审批单位审批完成后，直接通知申报单位缴纳核算出的费用及罚款，并负责后续追缴工作。

审核批准：汇总办理意见和结果，报请市政府批准后，通知各审批单位负责追缴费用、督促落实整改事项；同时将审批意见转登记机构办理登记，并督促申报主体向登记机构申报办理登记。

登记发证：审批完成达到办证条件的项目，由当地区政府（管委会）组织项目建设单位和购房群众分批次办理不动产登记手续。红古区、榆中县、永登县、皋兰县参照主城四区办理流程，按照属地管理原则办理。

六、个别典型问题处理办法

1. 不缴纳费用及罚款

对已全部完成审批但不缴纳费用及罚款的，各审批单位在出具审批意见和核算费用后反馈至市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室，再报市政府研究同意后，采取“证缴分离”方式，为购房人办理登记手续，同步由各审批部门依法追缴相关费用和罚款。

2.配建未完成等

对于申报项目涉及代征代拆、公建配套未完成或挪作他用、绿地面积不达标的，由不动产所在地辖区政府、管委会提出处理意见（或整改意见、拆迁承诺函）后反馈市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室，再报市政府研究同意后，采取“证改分离”方式，为购房人办理登记手续，同步由不动产所在地辖区政府、管委会督促整改方案落实。

3.人防、消防验收不合格

对于申报项目涉及人防、消防和其它需要整改的（影响建筑主体质量安全和构成重大火灾隐患且无法整改的除外），由相关审批部门和不动产所在地辖区政府、管委会提出整改意见反馈市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室，再报市政府研究同意后，采取“证改分离”方式，为购房人办理登记手续，同步由相关审批部门牵头，不动产所在地辖区政府、管委会具体负责督促整改方案落实。

4.开发商灭失

开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门申请办理；没有承继单位和上级主管部门的，可以在辖区政府指定的街道社区等代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的。首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，项目开发建设主体灭失的，经登记机构公告无异议后，购房人可单方申请办理转移登记。

5.开发主体不配合欠税费

开发建设主体配合不积极，整改不到位，恶意欠缴税费的，符合此次化解工作范围的项目，开发建设主体要履行申请主体责任，不得因涉及缴纳税费、整改和处罚等原因撤销登记申请，损害群众合法权益。同时相关部门配合市级相关部门加大追缴力度，对于开发商恶意欠缴税费的，依法采取相应措施予以追缴。对拒不配合的企业及其法定代表人、主要负责人，和对失信行为负有直接责任的从业人员，依法纳入失信名单。

6.经济适用房办商品房产权

对经住建部门审核，符合经济适用住房准购条件的，但购房面积超标准的，超标准部分由购房人按照购房当年同地段普通商品住房和经济适用住房差价的50%缴纳土地收益，登记机构按经济适用住房办理登记。对不符合经济适用住房准购条件的整套房屋，由购房人按照购房当年普通住房和经济适用住房差价的50%缴纳土地收益，登记机构按商品房办理登记，土地登记为出让，容许购房人按照购房当年同地段普通商品住房和经济适用房差价的50%缴纳土地收益，登记机构按商品住房办理登记，土地登记为出让，使用年限从发改部门批准立项时间起计算，不再收取土地出让金。

七、办理不动产权证个人需要准备的材料

按照房屋性质不同，提供的资料不尽相同，具体如下：

1.商品房买卖转移登记需要以下材料：

（1）不动产登记申请书

（2）申请人双方身份证明

（3）商品房买卖合同（存在按揭贷款的，还需提交预告登记证明）

（4）购房发票、契税完税凭证

2.经济适用房需要以下材料：

（1）不动产登记申请书

（2）申请人双方身份证明

（3）经房改部门审核签章的售房花名册

（4）经济适用房买卖合同（按揭的提交预告登记证明）

（5）契税完税凭证

3.房改房需要以下材料：

（1）不动产登记申请书

（2）申请人双方身份证明

（3）经房改部门审核签章的售房花名册

（4）房改售房买卖合同

（5）契税完税凭证

4.拆迁安置房屋需要以下材料：

（1）不动产登记申请书

（2）申请人双方身份证明

（3）经征收主管部门或相关部门审核认定的征收补偿协议

（4）契税完税凭证

八、个人办理历史遗留不动产登记手续的税费问题

个人需要缴纳费用主要分为三类：

第一类：经济适用房超标准部分，或者有意愿将经济适用房办理成商品房的，补交和当年同地段普通商品住房和经济适用住房差价的50%的土地收益。

第二类：契税，个人购买住宅90m?以下的一套、二套（以家庭为单位，含未成年子女，下同），契税税率按照1%计算，90m?以上一套住房，契税税率按照1.5%计算；90m?以上二套住房，契税税率按照2%计算；90m?以上三套住房，契税税率按照3%计算。土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，选择房屋产权调换、土地使用权置换，且不支付补价的免征契税，支付补价的，对补价部分按规定征收契税。如同时符合国家规定的其他优惠政策，纳税人可以选择其一享受。

第三类：不动产登记费按照80元/套住房计算。

以上是简单的梳理，后续还就会解决“历史遗留”问题涉及的具体事项分项说明。