（一）成本对象的确定是否正确

　　房地产企业成本核算中较为普遍的问题就是通过混淆成本核算对象达到调节利润的目的，有些企业甚至把历年来所有工程开发成本，放在一个账户中进行核算，而不是以开发项目为核算对象进行明细核算，使当期单项工程开发成本无法准确核算。成本对象的确定非常重要，成本对象不能准确确定，计税成本就没有办法准确计算。成本对象是否准确确定的重要性无论怎么形容都不为过。

　　国税发[2009]31第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。

　　1、计税成本对象的确定原则：

　　（1）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

　　（2）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

　　（3）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

　　（4）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

　　（5）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算

　　（6）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

　　成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

　　2、土地增值税清算原则：

　　国税发[2006]187号文件第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，

　　（1）以分期项目为单位清算。

　　（有点像分类归集原则）

　　（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额（有点像功能区分原则和成本差异原则）。

　　另外，国税发[2009]91号第十七条规定， 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　一般来讲，在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，一般应该分别作如下处理：

　　①一般开发项目，应以每一独立编制的设计概算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象。

　　②同一开发地点，结构类型相同的群开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。

　　③对于个别规模较大、工期较长的开发项目，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。

　　具体来说，应该按下列的方法确定成本对象。

　　①以整个开发项目为成本核算对象

　　规模小一次性全部开发的房地产项目。

　　②以开发期数为成本核算对象

　　特殊：分期分区，如一期就分为五个区，可规划建设许可证看到分区的情况。

　　③以开发产品形态为成本核算对象

　　别墅、高层、多层，纯商铺应分别计算增值额、增值率

　　明确了项目清算单位，以审批、备案的项目为单位进行清算；以分期项目为单位清算；对不同类型房地产须分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。纳税人不能自行选择项目单位来避税。