（二）土地征用费及拆迁补偿费的检查

　　土地征用费及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

　　土地征用费及拆迁补偿费的检查要注意以下几点：

　　1、房地产企业场支付给被拆迁人的拆迁补偿费是可以不需要取得发票的。

　　房地产企业出具下列凭证可以税前扣除：

　　（1）政府规定的拆迁补偿费标准的文件；

　　（2）被拆迁人签字的收款收据或收条；

　　支付给行政机关、司法机关的罚款、罚金、滞纳金不得扣除，但因为违背经济合同支付给对方的违约金、罚款、滞纳金、银行罚息、诉讼费等都属于与生产经营有关的支出，准予税前扣除。

　　（3）被拆迁户的门牌号码；

　　（4）被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议；

　　在这里，需要注意的是取得的青苗补偿费是否缴纳营业税？

　　青苗补偿费是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者的经济补偿。《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函发[1997]87号）文件规定，对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。

　　而《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）文件规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

　　根据新法优于旧法的原则，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，青苗补偿费不属于不征收营业税的情形，因此，对土地承包人取得的青苗补偿费收入不征营业税。

　　2、土地不能按评估价计算土地增值额的扣除项目

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：扣除项目，具体为：

　　（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 　　（2）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

　　国税发[2006]187号规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《土地增值税暂行条例》第六条及其《实施细则》第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　但是，《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条规定：提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

　　也就是说，土地增值税的土地都不可能出现零成本，最起码也可以按取得土地使用权时的基准地价进行评估。

　　3、成片开发、分期分批转让房地产如何计算土地扣除项目。

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

　　但是，企业所得税必须用占地面积法。国税发[2009]31第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

　　占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

　　①一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

　　②分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

　　期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

　　如一项目，土地面积为10000平方米，分三期开发，一期基座占地为2500平方米，二期基座占地为3000平方米，三期占地为1800平米。道路、绿化2700 平方米，土地成本为8000万元，如何分配土地成本？

　　这里的关键点是：道路、绿化等空地面积为2700平方米是要分配到各期中去的。

　　一期土地成本：8000÷（2500＋3000＋1800）×2500=2739.73﹙万元﹚；

　　二期土地成本：8000÷（2500＋3000＋1800）×3000=3287.67﹙万元﹚；

　　三期土地成本：8000÷（2500＋3000＋1800）×1800=1972.60﹙万元﹚；

　　（三）前期工程费的检查

　　前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

　　注意：境外的设计费要代扣代缴营业税。

　　《营业税实施细则》第四条第（一）项规定：条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；但是，境外的设计费不需要代扣代缴预提所得税。

　　《企业所得税实施条例》第七条第（二）项规定：企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：提供劳务所得，按照劳务发生地确定。