二、土地使用税的减免税优惠

1、国家机关、人民团体、军队自用的土地；

人民团体是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体。

国家机关、人民团体、军队自用的土地，是指这些单位本身的办公用地和公务用地。

2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地

1）由国家财政部门拨付事业经费的单位是指由国家财政部门拨付事业经费的单位，是指由国家财政部门拨付经费、实行全额预算管理或差额预算管理的事业单位。不包括实行自收自支、自负盈亏的事业单位。

2）事业单位自用的土地，是指这些单位本身的业务用地。

3）企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税。

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

4、市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

5、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 

直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。

6、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税５—１０年；
   7、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

8、纳税单位和个人办的各类学校、医院、诊疗所、托儿所、幼儿园用地免征；

9、社会福利单位及民政部门举办的安置残疾人的福利工厂用地免征；

10、房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地缓征；

11、免征土地使用税单位的职工家属宿舍用地免征；

12、个人所有的居住房屋及院落用地缓征。

13、国务院《关于进一步深化粮食流通体制改革的意见》（国发〔2004〕17号）规定，对有困难的国有粮食购销企业的生产经营用房和土地，应减征或免征三年的房产税和城镇土地使用税。

三、土地使用税调整的分析

一）、土地使用税调整的税款年增加额

1、土地使用税增加额＝占有土地面积×（1.50－0.30）

2、所得税减少额＝土地使用税增加额×33％

3、纳税净增加额＝土地使用税增加额×（1-33％）

如ABC公司占地面积300亩，企业所得税适用33％的税率，计算2004年度土地使用税的增加额及纳税净增加额。假如2003年度土地使用税前应纳税所得额（利润总额）100万元，2004年度在土地使用税前，应纳税所得额（利润总额）也是100万元，计算对比。

2003年度土地使用税＝300×666.667×0.30＝60000元

所得税＝（1000000－60000）×33％＝310200元

2004年土地使用税＝300×666.67×1.50＝300000

所得税＝（1000000－300000）×33％＝231000

土地使用税净增加额＝300×666.667×（1.50-0.30）＝240000元

或＝300000－60000＝240000

纳税净增加额＝240000×（1-33％）＝160800元

或＝（300000＋231000）－（60000+310200）＝160800

较上年相比，利润减少25.53％，所得税土地使用税纳税增加43.43％。

二）土地使用税调整对土地成本的影响

1、持续占有土地的现值（成本）

  土地购置成本（摊余价值）＝购置价格/使用年限×尚可使用年限

  土地占有期间的土地使用税年金现值

  税金年金现值＝占地面积（平方米）×1.5×（P/A,I,N）

I指企业年资金报酬率、或叫资金成本率。

如ABC公司地处张火公路，2002年改制时，土地按评估价每平方米87.49元，占地面积200000平方米，共计买价17498000元，土地使用证载明使用年限为50年，自2002年1月至2051年12月。假设该公司资金报酬率为5％，计算2004年该土地的现值。

土地购置成本＝17498000/50×48＝16798080

税金的年金现值＝300×666.667×1.5×（P/A,5%,48）

              ＝300000×18.179＝5423722元

占有土地的成本＝16798080＋5423722＝22221802元

每平方米＝22221802/200000平方米＝111.11元/米

每平方米成本价增加27％

三）土地使用税调整对利润的影响

土地使用税属固定成本项目，根据本量利等式分析：

税前利润＝销售数量×（单价－单位变动成本）－固定成本

在其他因素不变的情况下，固定成本增加利润等量减少。

如固定成本增加，并保持原利润水平，则要通过增加销量、提高单价、降低变动成本等措施，

以前例，如ABC公司占地面积300亩，假如2004年度土地使用税前应纳税所得额（利润总额）100万元，年销售水泥30000吨，单价215元，单位变动成本180元，2003年度固定成本为400000元，2004年度土地使用税净增加240000元，计算调整前后的利润变化。

1、固定成本增加利润等量减少

调整前利润＝40000×（215－180）－400000＝1000000

调整后利润＝40000×（215-180）－（400000＋240000）

             ＝760000

固定成本增加240000元，税前利润等量减少240000元。

2、固定成本增加，并保持原利润水平

1）销量增加    1000000＝销量×（215-180）-640000

        销量＝1640000/（215-180）＝46857

     销量增加＝46857－30000＝16857吨

2）单价上涨    1000000＝40000×（单价－180）－640000

      单价＝（1000000+640000）/40000+180＝221

      价格上涨＝221－215＝6元

3）变动成本降低   1000000＝40000×（215-单位变动成本）-640000

      单位变动成本＝215-（1000000+640000）/40000＝174

         单位变动成本降低＝180－174＝6元

四、土地使用税调整的对策

从以上分析不难看出，土地使用税的调整对企业而言是很不利的，占有土地成本提高，土地使用权使用费用增加，现金流出加大，利润减少。面对这种情况应如何应对是企业所有者、管理者必须考虑的问题。

一）重新规划用地

1、对现有土地重新进行规划，制定中长期土地开发利用计划。

 2、划分用地情况，将占地划分为办公用地、生产用地、厂区绿地、半闲置土地、闲置土地等。

3、根据占地位置、地价走势以及企业发展等因素制定合理的土地利用计划。

二）、处置闲置土地

储存土地使用权的目的是取得预期土地增值，当预计土地增值小于持有成本时，只有目前处置土地使用权才能减少损失。

如ABC公司300亩土地中，其中200亩闲置，预计2010年出售每平方米价格为118元，应如何处置。

到2010年土地持有成本

资金占用费＝87.49×200×666.667/50×5％×（P/A,5%,6）

=2960488

土地使用税＝200×666.667×1.5×（P/A,5%,6）=1015140

土地买价＝200×666.667×87.49＝11665339

总成本＝2960488＋1015140＋11665339＝15640967

每平方米＝15640967/（200×666.667）＝117.31

2010年出售收益

出售收入＝118×200×666.667＝15733341

应纳营业税及附加＝（15733341－11665339）×5.5％＝223740

扣除营业税的收入＝15733341－223740＝15509600

土地增值税

增值额＝15733341－11665339－223740＝3844262

增值率＝3844262/11665339＝0.33

土地增值税额＝3844262×30％＝1153278

扣除出售环节税金的收入现值：

扣除出售环节税金的收入＝15509600－1153278＝14356321

现值＝14356321×（p/s，5％，6）＝14356321×0.7462＝10712687

每平方米＝80.35

出售收益＝10712687－15640967＝-4928280

显然是不可行的。

如ABC公司现在出售，每平方米90元

收入＝90×200×666.667＝12000000

营业税＝（12000000－11665339）×5%＝18409

净收入＝12000000－11665339－18409＝316312

三）改变土地使用用途挂靠减免税

五、城镇土地使用税政策建议

城镇土地使用税的作用除增加地方财政收入外，其主要职能是合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，公平税收负担。此次我区对土地级别的划分以及对土地使用税单位税额的调整可以说在一定程度上增加了土地使用税收入，但是表现出的问题也是非常突出的。

1、负担不公，造成不平等竞争，土地收益不同，而税收负担一样。

2、征税范围界定不明确，容易形成争议。

3、不区分土地等级，违背合理开发利用土地的原则，鼓励企业向收益高的地段发展，不利于城镇化建设和吸引外资。

4、不区分行业，抑制加工企业的发展

建议：

1、划分不同的土地等级，确定不同的单位税额。可划分4级，一环路以内为一级，单位税额1.3－1.5元；一环路以外二环路以内为二级，单位税额0.8－1.3元；二环路以外城区范围以内以及各镇所在地，为三级，单位税额0.5－0.8元；经济开发区为四级，单位税额0.3－0.5元。

2、划分行业，体现鼓励高科技、加工业和公益事业的优惠，不同土地级别内属鼓励行业的，单位税额就低，其他行业就高。

3、鼓励企业占有、开发城区废弃地、荒地，开发期内给予免征照顾。

4、明确征收范围，合理确定城区的范围。