作为涉税专业服务人员，笔者在服务房地产企业过程中发现，因行业“预售制”“开发周期长”等特性，其增值税留抵退税规则与其他行业差异显著，且政策近年持续优化。准确把握特殊性与操作要点，是企业合规享受政策红利、缓解资金压力的关键。本文将从特殊性、政策变化、核心内容、实务案例、办理注意事项五个维度，系统拆解房地产企业留抵退税全流程，纠正此前案例偏差，确保内容精准实用。

一、房地产行业增值税留抵退税的特殊性

房地产开发经营业的留抵退税特殊性，源于其“预售先行、收入滞后”的经营模式，具体体现在退税门槛、行业判定、比例规则、备选路径四大维度，与制造业及其他纳税人形成明确区分：

（一）退税门槛的“双基准+连续期”专属要求

与制造业“按月申请、无连续期门槛”、其他纳税人“与上年12月31日对比”不同，房地产企业需满足“时间连续+金额达标”的双重要求：一是需与2019年3月31日期末留抵税额对比，申请前连续6个月（按季纳税为2个季度）期末新增留抵税额均＞0；二是第6个月（或第2季度）的新增留抵税额≥50万元。需特别注意：“新增留抵＞0”仅指“当期留抵-2019年3月31日留抵＞0”，无需与上期留抵环比，也无需与2019年3月31日基准额绝对值对比。

（二）行业判定的“销售额+预收款”特殊口径

其他行业仅按“对应行业销售额占全部销售额比重＞50%”判定，而房地产企业需将预售款纳入判定基数（依据《财政部税务总局公告2025年第7号》），即“房地产销售额+预收款”占“全部销售额+预收款”比重＞50%。实操中需避免重复统计：同一期间内已计入比重的预收款，后续转为正式销售额时不得再次计入，建议建立《预收款-销售额台账》精准区分。

（三）退税比例的“固定60%”规则

制造业等4个行业可按100%比例退还期末留抵税额，其他纳税人按“新增≤1亿元退60%、＞1亿元退30%”分段计算，而房地产企业满足专项条件时，统一按第6个月新增留抵税额的60%退税（需再乘以进项构成比例），规则固定且可预期，便于企业提前测算退税金额。

（四）政策路径的“备选灵活性”

若房地产企业不满足“连续6个月新增留抵”的专项条件（如某月度新增留抵为负），可转用“其他纳税人”规则申请退税——这是制造业等行业不具备的备选路径，为企业提供了更多资金盘活机会，体现了政策对房地产行业资金压力的针对性考量。

二、与原留抵退税政策相比的主要变化

相较于2019-2022年旧政策，2025年以来的房地产留抵退税政策主要有三大优化，解决了此前实务中的核心争议：

（一）明确预收款纳入行业判定基数

旧政策未提及房地产预售款处理方式，部分企业因“仅按销售额计算比重未达50%”，虽以房地产为主业却无法适用专项规则。新政策将预收款纳入基数后，更贴合行业“预售制”特点。例如某房企2025年1-12月销售额8000万元、预收款2000万元，全部销售额+预收款=1亿元，房地产相关占比100%，可明确适用专项政策。

（二）新增“备选退税路径”

旧政策下，房地产企业若不满足“连续6个月新增留抵”，则无法申请任何类型留抵退税。新政策允许转用“其他纳税人”规则，例如某房企2025年3-8月因5月新增留抵为-10万元（不满足专项条件），但与2024年12月31日相比新增留抵200万元（≥50万元），且连续6个月留抵＞0，可按其他纳税人规则申请退税。

（三）细化进项构成比例计算期间

旧政策对房地产企业进项构成比例计算期间无明确规定，基层税务机关存在“按申请年度计算”“按连续6个月计算”等不同口径。新政策明确“按2019年4月至申请前一税款所属期计算”，与制造业保持一致。例如2025年9月申请退税，需计算2019年4月-2025年8月的进项构成比例，减少征管争议。

三、房地产企业增值税留抵退税的核心内容

依据财政部税务总局公告2025年第7号和国家税务总局公告2025年第20号规定，房地产企业留抵退税可概括为“主体判定→条件准入→税额计算→征管衔接”四步流程，每一步均需精准把控：

（一）主体判定：精准计算“销售额+预收款”比重

1.计算期间：申请退税前连续12个月（经营期不满12个月的按实际经营期）；

2.分子口径：房地产开发经营业务的销售额（含现房销售、期房转收入）+预收款（仅指未转收入的房地产预售款）；

3.分母口径：全部销售额（含非房地产业务）+全部预收款（含非房地产预收款，若有）；

4.判定标准：比重＞50%，且需提供《国民经济行业分类》中“房地产开发经营”的主营业务证明。

（二）条件准入：通用+专项双重满足

1.通用条件（所有行业共通）

纳税信用等级为A级或B级（以提交《退（抵）税申请表》时的等级为准，若申请时等级下降，需重新评估）；

申请前36个月无骗取留抵退税、虚开专票、骗取出口退税情形；

申请前36个月未因偷税被税务机关处罚2次及以上；

2019年4月1日起未享受增值税即征即退、先征后返（退）政策（已享受的需全额缴回，缴回后36个月内不得变更政策）。

2.专项条件（房地产专属）

与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请前连续6个月期末新增留抵均＞0；

第6个月期末新增留抵≥50万元（新增留抵=当期期末留抵-2019年3月31日留抵）。

（三）税额计算：核心公式与参数解析

允许退还的留抵税额=（当期期末留抵税额-2019年3月31日期末留抵税额-本期已申报免抵退税应退税额）×进项构成比例×60%

关键参数说明：

1.当期期末留抵税额：申请前一税款所属期的增值税申报表“期末留抵税额”（如9月申请，取8月申报表数据）；

2.进项构成比例：2019年4月至申请前一税款所属期，已抵扣的“七类扣税凭证”（专票、海关缴款书、完税凭证等）税额÷同期全部已抵扣进项税额×100%（进项税额转出部分无需从分子扣减）；

3.免抵退税衔接：若企业有出口业务，需先办理免抵退税，剩余留抵再计算退税。例如某房企8月免抵退税应退100万元，期末留抵500万元，需先扣减100万元，再以400万元参与计算。

（四）征管衔接：避免流程性风险

1.连续期间不重复：已核准退税的“连续6个月”期间，不得重复用于下次退税申请（例如2025年3-8月已用于申请，下次需从9月开始重新计算连续期间）；

2.政策切换缴回要求：已享受留抵退税后，若需改为即征即退，需全额缴回已退税款；反之亦然，且缴回后36个月内不得变更。

四、实务案例：留抵退税条件验证与税额计算

案例1：满足专项条件（适用方式一）

某房地产企业A（纳税信用A级，无违规记录），2019年3月31日留抵税额50万元，2025年3-8月期末留抵分别为70万、80万、90万、100万、110万、130万，2019年4月-2025年8月进项构成比例80%，无免抵退税业务。

条件验证：

1.行业判定：2024年9月-2025年8月“销售额+预收款”占比65%（＞50%），属于房地产企业；

2.专项条件：3-8月新增留抵分别为20万、30万、40万、50万、60万、80万（均＞0，第6个月80万≥50万）；

3.通用条件：全部满足。

税额计算：

允许退还的留抵税额=（130-50-0）×80%×60%=80×0.8×0.6=38.4万元。

案例2：不满足专项条件，转用退税方式二

某房地产企业C（纳税信用B级，无违规记录），2019年3月31日留抵150万元，2025年3-8月期末留抵分别为160万、170万、140万（新增-10万＜0）、180万、190万、220万。2024年12月31日留抵100万元，2025年1-8月进项构成比例90%，无免抵退税业务。

条件验证（转用其他纳税人规则）：

1.专项条件：5月新增留抵-10万＜0，不满足房地产专项条件；

2.其他纳税人条件：3-8月留抵均＞0，且8月与2024年12月31日相比新增留抵=220-100=120万≥50万，通用条件满足。

税额计算（新增120万≤1亿元，按60%退税）：

允许退还的留抵税额=120×90%×60%=64.8万元。

五、办理留抵退税需注意的五大实操事项

结合实务经验，提醒企业关注以下细节，避免因操作失误导致退税失败或风险：

（一）提前梳理预收款明细，确保行业判定准确

需按“项目维度”统计预收款，区分“已转收入的预收款”和“未转收入的预收款”，避免重复计入判定基数。建议在电子税务局“税源信息报告”中准确填报预售项目信息，便于税务机关核查比重计算的合规性。

（二）精准计算进项构成比例，留存凭证备查

需逐期整理2019年4月以来的“七类扣税凭证”抵扣明细，尤其是早期的海关缴款书、完税凭证等易遗漏凭证。若存在进项税额转出，无需从分子中扣减（政策明确“已抵扣”口径），但需在《进项构成比例计算表》中备注转出原因（如非正常损失、免税项目），并附相关证明材料。

（三）把控时间节点，避免期间计算错误

1.连续6个月计算起点：需从“申请前第6个月”开始倒推（例如9月申请，起点为3月），不得随意调整。若某月度留抵税额为0或负数，需从次月重新计算连续期间；

2.申请时间与申报表匹配：需在“申请前一税款所属期申报完成后”提交申请（例如8月申报表申报后，再申请9月退税），避免系统因数据未同步导致比对失败。

（四）关注信用等级动态，避免“降级”风险

纳税信用等级以“提交申请表时”为准，若申请前因逾期申报、欠缴税款等原因从A级降为C级，将无法申请退税。建议每月通过电子税务局“纳税信用评价”模块查询等级，若存在扣分风险，及时通过“信用修复”功能整改（如补充申报、缴纳欠税）。

（五）留存备查资料完整，应对后续核查

需留存的资料包括：《退（抵）税申请表》、进项构成比例计算过程（附扣税凭证清单）、“销售额+预收款”比重计算依据（附销售台账、预收款凭证）、房地产项目备案证明等，保存期至少10年（符合《税收征管法》要求）。若税务机关后续核查时资料不全，可能面临退税追回及滞纳金风险。

房地产企业增值税留抵退税的核心在于“精准理解政策口径、严格验证条件、规范操作流程”。作为涉税专业服务人员，建议企业建立“留抵退税全周期管理机制”：事前按季度测算留抵趋势，重点关注连续6个月新增留抵的稳定性；事中严格按政策要求准备资料，尤其注意预收款统计、进项构成比例计算等细节；事后做好资料留存与政策衔接，避免因流程疏漏引发风险。通过合规、精准的操作，充分享受政策红利，缓解开发周期长带来的资金压力，助力企业健康发展。

（方正税务师 综合业务部）