近期，财政部和国家税务总局下发文件，于9月1日起执行新的增值税留抵退税政策，为房地产行业带来利好，企业可在两种退税方式中自主选择。作为深耕房地产行业多年的专业税务顾问，深知企业在政策应用上亟需指导，下面就为大家详细解析新规要点，并给出实用建议。

一、房地产企业增值税留抵退税的核心意义：不止于“拿钱”，更是现金流管理关键

对房地产企业而言，增值税留抵退税的意义远不止“收回一笔税款”，而是精准匹配行业特性的“现金流优化工具”，具体体现在三方面：

（一）缓解开发全周期的资金沉淀压力

房企开发流程中，拿地、建安、设计等环节的进项税额（占成本比重超60%）在项目开工后即大量产生，但销项税额需等到“交房确权”时才确认（预售阶段仅预缴3%增值税），导致留抵税额从项目启动到交房的2-3年内持续沉淀。以某房企2024年启动的住宅项目为例，总投资10亿元，其中建安成本6亿元（进项税5400万元），拿地及其他成本4亿元（进项税2400万元），项目2026年交房，若2025年申请留抵退税，可提前2年收回7800万元留抵税额，直接补充项目建设资金。

（二）降低融资成本，提升盈利空间

房企融资成本普遍较高（信托、供应链金融利率多在8%-12%），留抵税额若能提前退还，可减少外部融资规模。假设某房企有1亿元留抵税额，若选择合适方式退税6000万元，按年融资利率10%计算，每年可减少利息支出600万元，相当于项目净利率提升0.3个百分点（按20亿元销售额测算）。

（三）优化税负结构，避免“进项浪费”

部分房企因项目滞销或尾盘销售，销项税额不足以抵扣留抵税额，若不及时退税，可能导致留抵税额“过期浪费”（虽无明确时效，但企业注销或项目清算时处理难度大）。笔者曾服务某房企，2023年尾盘销售仅产生销项税300万元，而留抵税额800万元，通过选择方式二退税420万元，避免了留抵税额长期闲置。

二、选择留抵退税方案的核心目标：以“合规”为前提，以“效益最大化”为导向

房企选择退税方式的目标并非单一“退得多”，而是需平衡三大核心诉求，适配企业实际需求：

（一）首要目标：退税金额最大化

在符合政策的前提下，通过测算两种方式的退税金额，选择结果更高的方案。这是多数房企的核心诉求，尤其对资金密集型的中型房企，每多退100万元，就能多覆盖1个小项目的监理费或设计费。

（二）次要目标：现金流匹配度最高

部分房企在特定阶段（如拿地高峰期、工程款支付期）急需资金，此时若方式二虽退税略少，但能更快满足条件（如无需等待连续6个月新增留抵），则可优先选择。例如某房企2025年6月需支付工程款5000万元，若方式一需等到8月才满足连续6个月条件，而方式二6月即可申请，虽退税少300万元，但能及时补充资金，避免逾期付款违约金。

（三）基础目标：绝对合规，规避风险

所有选择的前提是“符合政策规定”，若为追求高退税而违规（如虚报预收款、篡改进项构成比例），可能面临退税追回、滞纳金（日万分之五）及信用降级风险，反而得不偿失。

三、留抵退税方案的选择方法与对比分析：“四步测算法”+实操案例

房地产企业留抵退税有两种方案，选择需遵循“先判定条件、再测算金额、后综合权衡”的四步流程，以下结合两个典型案例解析：

（一）两种方案的核心差异回顾

两种方案要素对比如下表：

（二）四步选择法与案例解析

第一步：判定是否满足方案一条件

先核查“连续6个月新增留抵＞0（与2019.3.31比）+第6个月新增≥50万元”，若满足，进入第二步测算；若不满足，直接选择方案二。

第二步：收集核心数据（需财务部门精准提供）

包括：2019.3.31留抵税额、申请前6个月期末留抵税额、上年12.31留抵税额、方案一/方案二对应的进项构成比例。

第三步：分别测算两种方案的退税金额

按各自公式计算：

方案一计算公式：

退税金额=（第6个月期末留抵-2019.3.31留抵）×方案一进项构成比例×60%

方案二计算公式：

退税金额=（第6个月期末留抵-上年12.31留抵）×方案二进项构成比例×对应分段比例

第四步：结合资金需求，确定最终方案

若测算金额差异大，选金额高的；若差异小，结合资金紧迫性选择。

案例1：成熟房企（开发多个项目）——优先选方案一

企业背景：某房企（成立超10年，纳税信用A级）2025年9月申请退税，2019.3.31留抵100万元，2025.3-8月期末留抵分别为150、180、220、250、280、350万元；2024.12.31留抵180万元；方案一进项构成比例85%（2019.4-2025.8期间，建安、设备采购专票占比高），方案二进项构成比例78%（2025.1-8月有部分普票抵扣）。

条件判定：

方案一：3-8月新增留抵分别为50、80、120、150、180、250万元（均＞0，第6个月250≥50万元），满足条件。

金额测算：

方案一：（350-100）×85%×60%=250×0.85×0.6=127.5万元

方案二：（350-180）×78%×60%=170×0.78×0.6=79.56万元

选择结论：

方案一退税金额比方案二多47.94万元，且企业当前无紧急资金需求，选择方案一。

案例2：新成立房企（首项目开发）——优先选方案二

企业背景：某房企2023年成立（纳税信用B级），2025年9月申请退税，2019.3.31无经营（留抵0万元），2025.3-8月期末留抵分别为800、1200、1500、1800、2200、3000万元；2024.12.31留抵500万元；方案一进项构成比例65%（2019.4-2025.8含2年无经营期，拉低比例），方案二进项构成比例90%（2025.1-8集中采购建安材料，专票占比高）。

条件判定：

方案一：3-8月新增留抵分别为800、1200、1500、1800、2200、3000万元（均＞0，第6个月3000≥50万元），满足条件。

金额测算：

方案一：（3000-0）×65%×60%=3000×0.65×0.6=1170万元

方案二：（3000-500）×90%×60%=2500×0.9×0.6=1350万元

选择结论：

方案二退税金额比方案一多180万元，因企业2025年10月需支付土地出让金，资金需求紧迫，且方案二满足条件，选择方案二。

四、留抵退税的税务风险：四大高频风险点及防控建议

作为税务顾问，需特别提醒房企：退税“拿得多”不如“拿得稳”，以下四大风险需重点防控：

（一）行业判定错误：预收款统计口径偏差

风险表现：房企未将“未转收入的预售款”纳入行业判定基数（需满足“房地产销售额+预收款”占比＞50%），导致被认定为“其他纳税人”，无法适用方案一。例如某房企2024.9-2025.8销售额6000万元，预收款4000万元，未统计预收款时占比60%（不足50%），误按方案二退税，少退80万元。

防控建议：建立《预收款-销售额台账》，区分“已转收入预收款”和“未转收入预收款”，每季度核对电子税务局“预售房产信息”，确保行业判定基数完整。

（二）进项构成比例计算偏差：遗漏早期抵扣凭证

风险表现：方案一需统计2019.4以来的七类扣税凭证，部分房企遗漏早期海关缴款书、完税凭证，导致进项构成比例偏低。例如某房企2020年进口设备抵扣海关缴款书500万元，2025年申请退税时未统计，进项构成比例从82%降至75%，少退42万元。

防控建议：从增值税申报系统导出2019.4以来的《进项税额抵扣明细表》，逐期核对七类凭证（专票、海关缴款书等），形成《进项构成比例计算底稿》，附凭证复印件备查。

（三）条件判定失误：新增留抵对比基准混淆

风险表现：误将方案一的“与2019.3.31比”改为“与上期比”，导致条件判定错误。例如某房企2025.5月期末留抵210万元（2019.3.31留抵200万元，新增10万元＞0），误判为“新增不足”，选方案二退税，少退18万元。

防控建议：制作《留抵税额对比表》，明确标注每期“与2019.3.31比新增”“与上年12.31比新增”，避免基准混淆。

（四）资料留存不全：无法应对税务核查

风险表现：未留存退税相关资料（如进项凭证、预收款证明），税务核查时无法举证，导致退税被追回。某房企2024年退税600万元，2025年核查时无法提供部分建安发票复印件，被要求补缴600万元及滞纳金36万元（日万分之五，按2年计算）。

防控建议：建立“留抵退税档案”，包含申请表、计算底稿、进项凭证清单、行业判定证明，保存期不低于10年，电子档同步备份至企业云盘。

房地产企业留抵退税方式的选择，本质是“政策合规性”与“企业效益性”的平衡艺术。作为专业税务顾问，建议企业：不盲目追求“高退税”，先通过“四步测算法”明确金额差异；不忽视“细节风险”，从行业判定到资料留存全程把控；结合自身经营阶段（新项目开发期优先现金流，成熟期优先高金额）灵活决策。若企业缺乏专业团队，可委托第三方税务机构开展“退税测算+风险核查”，确保每一笔退税都“拿得准、拿得稳”，真正为企业现金流“输血”，为经营发展“护航”。