四、契税的减免税

（一）法定减免

契税法继承并吸收调整了相关法定减免税优惠，法定免税情形包括：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

23号公告对“非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助”免征契税进一步作了明确限定：享受契税免税优惠的非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构，限于上述三类单位中依法登记为事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等的非营利法人和非营利组织。其中：

1、学校的具体范围为经县级以上人民政府或者其教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、幼儿园，实施学历教育的职业教育学校、特殊教育学校、专门学校，以及经省级人民政府或者其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校。

2、医疗机构的具体范围为经县级以上人民政府卫生健康行政部门批准或者备案设立的医疗机构。

3、社会福利机构的具体范围为依法登记的养老服务机构、残疾人服务机构、儿童福利机构、救助管理机构、未成年人救助保护机构。

同时享受契税免税优惠的土地、房屋用途具体如下：

1、用于办公的，限于办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋；

2、用于教学的，限于教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋；

3、用于医疗的，限于门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋；

4、用于科研的，限于科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋；

5、用于军事设施的，限于直接用于《中华人民共和国军事设施保护法》规定的军事设施的土地、房屋；

6、用于养老的，限于直接用于为老年人提供养护、康复、托管等服务的土地、房屋；

7、用于救助的，限于直接为残疾人、未成年人、生活无着的流浪乞讨人员提供养护、康复、托管等服务的土地、房屋。

（二）优惠衔接

为确保契税法实施后契税优惠政策的衔接，财政部、税务总局在梳理原契税优惠的基础上，下发了《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（2021年第29号公告），重申了现行有效、废止的优惠规定。公告明确的优惠政策如下：

1、夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。

2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经县级以上地方人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，比照公有住房免征契税。

已购公有住房经补缴土地出让价款成为完全产权住房的，免征契税。

3、外国银行分行按照《中华人民共和国外资银行管理条例》等相关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属的，免征契税。

29号公告明确，除上述政策外，其他继续执行的契税优惠政策按原文件规定执行。同时规定，2021年9月1日起上述优惠开始执行，同时原文件规定相关文件及条款规定的契税优惠政策同时废止或者失效。（详见我们制作的契税优惠政策衔接查询系统）

当然，纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于本法上述规定的免征、减征契税情形的，应当缴纳已经免征、减征的税款。

（三）授权减免

《契税法》第七条规定：省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：（一）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；（二）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

我省人大常委会决定：“符合契税法第七条规定情形的，按照以下规定减征或免征契税。

1、土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，选择货币补偿且重新承受土地、房屋的，成交价格不超过货币补偿部分免征契税，超出部分按规定征收契税；选择房屋产权调换、土地使用权置换且不支付补价的免征契税，支付补价的，对补价部分按规定征收契税。如同时符合国家规定的其他优惠政策，纳税人可以选择其一享受。

2、因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的，免征契税。”

（四）优惠申报管理

29号公告明确：“纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当按照规定进行申报。”

当然，纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的，应当缴纳已经免征、减征的税款。

五、纳税义务发生时间

《契税法》第九条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。”前述规定并不能涵盖所有的应税行为，因此23号公告针对计税依据的解释做了相应的补充：

（一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。

（二）因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。

（三）因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。

当然，还有难以确定纳税义务的情况，如前述土地使用权出让计税依据的确定，在此不再赘述。

六、契税的申报缴纳

（一）纳税申报缴纳时间

《契税法》第十条规定，纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。第十一条还规定：“纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。”

契税法改变了原自纳税义务发生之日起10日内申报、核定期限内缴纳税款的规定，这一改变非常务实，便于执行。

23号公告明确，发生按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。

（二）申报提交资料

纳税凭证是计税的重要证明，具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证包括契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证，均为纳税凭证。税总25号公告明确，契税纳税人依法纳税申报时，应填报《财产和行为税税源明细表》，并根据具体情形提交下列资料：

1、纳税人身份证件；

2、土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证；

3、交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证，其中，土地使用权出让为财政票据，土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票；

4、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监察文书等。

符合减免税条件的，应按规定附送有关资料或将资料留存备查。

（三）完税信息传递

根据税法规定，缴纳契税是不动产登记的前置条件。23号公告明确：“不动产登记机构在办理土地、房屋权属登记时，应当依法查验土地、房屋的契税完税、减免税、不征税等涉税凭证或者有关信息。”

为此，税总25号公告明确，税务机关在契税足额征收或办理免税（不征税）手续后，应通过契税的完税凭证或契税信息联系单等，将完税或免税（不征税）信息传递给不动产登记机构。能够通过信息共享即时传递信息的，税务机关可不再向不动产登记机构提供完税凭证或开具联系单。

（四）契税信息共享

由于契税征税对象为土地使用权和房屋，相对单一、并有明确的监管机构，因此信息互通共享变成了可能，而信息共享互通又是做好税收征管的基础。《契税法》第十三条规定：“税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息，协助税务机关加强契税征收管理。”23号公告作了具体的分工明确：“税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。具体转移土地、房屋权属有关的信息包括：自然资源部门的土地出让、转让、征收补偿、不动产权属登记等信息，住房城乡建设部门的房屋交易等信息，民政部门的婚姻登记、社会组织登记等信息，公安部门的户籍人口基本信息。”

七、已缴纳契税的退税

《契税法》第十二条规定：“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。”根据这一规定，契税的纳税责任实际实现应该是在权属登记以后，也就是说契税是在土地、房屋权属发生转移并登记后实现的，如果登记前应权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税责任没有实现，纳税人可以申请退换缴纳的税款。据此，23号公告做了以下的解释：纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：

1、因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的；

2、在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的；

3、在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。

需要注意的是，以上所列情形不包括土地使用权出让人撤销土地出让合同的情况。

根据税总25号公告，纳税人依据上述规定向税务机关申请退还已缴纳契税的，应提供纳税人身份证件，完税凭证复印件，并根据不同情形提交相关资料：

（一）在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料；

（二）因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书；

（三）在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证；

（四）在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证。

税务机关收取纳税人退税资料后，应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。核实后符合条件的即时受理，不符合条件的一次性告知应补正资料或不予受理原因。

八、契税的纳税地点

根据《契税法》第十四条规定，契税由土地、房屋所在地的税务机关征收管理。

九、因新规定吸收而废止的文件

新规定吸收，是指新税法及23号公告已经重新规定后明确，原规定被吸纳入新的规定。具体新规定吸收的文件目录如下：

1、《财政部?国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字〔1998〕96号）

2、《财政部?国家税务总局对河南省财政厅<关于契税有关政策问题的请示>的批复》（财税〔2000〕14号）

3、《财政部?国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）

4、《财政部?国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税〔2007〕162号）

5、《财政部?国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》（财税〔2008〕129号）

6、《财政部?国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）