一、清算单位确认问题

　　1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？

　　答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第八条、国税发[2006]187号的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。

　　2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？

　　答：《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20 ％的，免征土地增值税；财税字[1995]48号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条第一项的免税规定。国税发[2006]187号规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。由此，如果纳税人开发销售的项目既有普通住宅又有非普普通住宅，并且普通住宅享受增值率未超过20%免征土地增值税的优惠政策，应分别计算普通住宅的增值额，不能分别计算的，不得享受。分别计算增值额与不同清算单位是不同的，分别计算增值额是指在同一清算单位中分别计算不同标准开发产品的增值额，而清算单位是按照一定标准确定计算土地增值税的开发项目，对涉及普通标准住宅的房地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。

　　二、扣除项目确认方面

　　3、问：代收费用具体指什么？如何计征土地增值税？

　　答：财税字[1995]48号第六条规定，代收费用，指的是县级以及县级以上人民政府明文规定要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

　　4、问：如何区分开发间接费用和房地产开发费用？

　　答：根据《细则》第七条第二款规定，开发间接费用指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。而纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用应在房地产开发费用中扣除，不在此扣除。

　　5、问：房地产企业向境外金融机构的借款利息支出，如何扣除？

　　答：房地产企业向境外金融机构的借款利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供境外金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按境内商业银行同类同期贷款利率计算的金额。不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。

　　6、问：对取得土地使用权（房地产产权）后，未进行任何形式的开发即转让的，如何计算增值额？对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如进行“三通一平”等），不进行房屋建造，即将土地使用权再转让出去的，如何计算增值额？

　　答：根据国税函发[1995]110号的规定，对取得土地使用权（房地产产权）后，未进行任何形式的开发即转让的，计算增值额时只允许扣除：取得土地使用权（房地产）时支付的价款、国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不能加计20%扣除。

　　对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如进行“三通一平”等），不进行房屋建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算增值额时只允许扣除：取得土地使用权时支付的金额、按国家统一规定交纳的有关费用、开发土地的成本、费用，以及与转让土地使用权有关的税金，再加计开发土地的成本的20%。

    7、问：以土地（房地产）作价入股进行投资或联营，如何确认收入或取得土地支付的金额？在总局未作出明确规定之前，我省暂按如下口径执行：

    答：《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号） 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。本文自2006年3月2日起执行。因此，自2006年3月2日起，若投资（联营）方或被投资（联营）方从事房地产开发的，在投资或联营环节已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为被投资（联营）企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。投资方未缴纳土地增值税的，投资方应以土地（房地产）作价入股的金额确认收入，同时，被投资方以作价入股金额作为取得土地使用权支付的金额予以扣除。执行中，以被投资（联营）方接受土地（房地产）的入账金额为准，该金额一般略低于或等于中介机构出具的资产评估报告评估该土地（房地产）的价值。

　　对于在2006年3月2日之前以土地（房地产）作价入股的，无论投资（联营）方或被投资（联营）方是否从事房地产开发，均按照财税字[1995]48号的规定暂免征收土地增值税。

　　8、问：车库（位）在计算土地增值税时如何确认收入和成本、费用？

　　答：就我们目前了解的情况，车库（位）存在三种情形：

一是，利用地下人防设施作为车库（位）的，目前还没有统一的政策，根据《兰州市人民防空工程建设管理办法》的规定，人民防空工程，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室（以下简称防空地下室）。人防工程管理要求如下：

第一、竣工验收。办法规定，防空地下室竣工后，由市人民防空主管部门组织进行专业验收，对验收合格的出具认可文件，建设单位凭认可文件向建设行政和其他有关部门备案。

　　第二、使用监管。人民防空工程的平时利用，应当坚持有偿使用、用管结合的原则。平时由投资者使用管理，收益归投资者所有；战时根据防空需要统一安排使用。人民防空工程隶属单位或者个人（以下简称工程隶属单位）管理所属人民防空工程的平时利用，接受人民防空主管部门的监督检查。

第三、平时利用防空地下室，使用者应当与工程隶属单位签订书面租赁使用合同，并向人民防空主管部门备案。

第四、人民防空工程使用者应当遵守人民防空工程维护、安全、消防的管理规定，不得改变人民防空工程的主体结构、不得擅自拆除人民防空工程设备设施，不得危害人民防空工程的安全和使用效能。对人民防空工程进行内部装修，应当符合本条前款规定，并事先报经人民防空主管部门批准。平时已使用的人民防空工程，由使用者承担维护管理责任。

根据以上规定，我们理解，地下人防符合上述规定的，属于配套设施，按照国税发[2006]187号的规定允许扣除相关的成本、费用；不符合上述规定，虽设计为人防工程，因地下人防设施始终由房开企业使用、收益，不属于转让，也不符合第四条第三条无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性社会公共事业的规定，因此不扣除相关成本和费用。

　　二是，作为公共配套设施使用的车库（位），按规定是不得转让的。若建成后移交给物业公司管理的，其收入已含在房价中，准予扣除相关的成本、费用。若房开企业建成后未移交给物业管理，而是以自身名义出租给业主使用的，无论租赁期为多少年，不确认相关收入，不扣除相关成本、费用。

　　三是，两证齐全、可有偿转让的车库（位），包括地上单独建造的车库和部分地下车库（位）。清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

　　三、新建房与旧房的认定标准

    9、问：房地产开发企业自用房产达1年以上转让的，按新房还是旧房清算？

　　答：甘肃省地方税务局〈关于转发财政部国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的通知〉（甘地税二[1995]23号）明确，凡建成后未使用的房产为新建房，已使用的房产不论其使用时间长短，也不论磨损程度如何，均属旧房。因此，房地产开发企业自用房产达1年以上转让的，按旧房清算。

　　10、问：旧房及建筑物转让如何计算土地增值税？

　　答：转让旧房及建筑物应按以下方法和顺序计算：

　　（1）通过房地产评估机构确定旧房及建筑物评估价格的，扣除项目包括：旧房及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用、在转让环节缴纳的税金以及旧房评估费用。

　　其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的地价款。在转让环节缴纳的税金指转让时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育费附加和地方教育附加。

     （2）不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目包括：按经税务机关确认的发票所载金额每年加计5%计算的金额以及与转让房地产有关的税金。

       其中，每年的确定按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。比如，29个月的为两年，31个月的为三年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　（3）既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。

　　四、预征、核定征收方面

　　11、问：预征、清算的政策依据是什么？法律责任如何规定的？

　　答：根据《细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得收入，……可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。财税字[1995]48号第十四条规定，对纳税人预售房地产所取得的收入，应按规定预征土地增值税。

　　财税[2006]21号第三条规定，对未按规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。国税函[2010]220号明确了清算环节的滞纳金征收问题。

　　12、问：有产权的停车场、车库（位）在土地增值税预征或核定征收时，如何确定相关比例？

　　答：有产权的停车场、车库（位）在土地增值税预征或核定征收时，暂按普通住宅的相关比率执行。

　　13、问：拍卖破产企业土地时，对无法取得相关成本的，如何计算土地增值税？

　　答：拍卖破产企业土地时，对无法取得相关成本的，暂以核定征收方式征收土地增值税。

　　五、土地增值税清算方面

　　14、问：样板房、会所、售楼处、物业中的家具、电器等设备，如何计征土地增值税？

　　答：样板房、会所、售楼处、物业中的家具、电器等设备，不属于土地增值税征收范围，在确认转让房地产收入时不能包括家具、电器等设备的价值（以合法有效凭证为准）。

　　15、问：清算后再转让房地产如何缴纳土地增值税？

　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位可售面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位可售面积成本费用=清算时的扣除项目总金额（不含税金）÷清算的可售筑面积

增值额=清算后转让不动产收入-单位可售面积成本费用-转让税费

应交增值税=增值额*适用税率-扣除项目*速算扣除率