近期，随着《住房租赁条例》（以下简称“条例”）9 月 15 日正式施行节点的临近，网络上关于该条例的讨论热度持续攀升，其中与税收相关的话题更是引发广泛关注，却也滋生出诸多错误解读。部分自媒体和社交平台传言“条例实施后将开征‘房东税’，房东税负会翻倍”“房东会把新增税负转嫁给租客，房租至少涨 20%”，甚至有观点宣称“租房成本将大幅增加，打工人租房更难”。这些言论缺乏对《条例》原文的准确理解，混淆了行政管理规范与税收政策的边界，给租赁双方带来不必要的焦虑。作为涉税专业机构，我们结合《条例》原文，从税收关系、立法必要性、核心内容、市场价格影响及权益维护五个维度展开解读，重点澄清税收相关误解，还原新规真实作用。

一、条例与税收的关系及对出租方和承租方的税收影响

《条例》全文未新增任何税收条款，也未对现有税收政策进行调整，其与税收的关联仅体现在“信息共享”的行政管理衔接上，而非“增税”或“加税”。部分人将《条例》中“合同备案”“部门信息共享”等条款误读为“征税依据”，本质是对法规性质和税收征管逻辑的误解。

（一）条例与税收的核心关系：信息衔接而非税收新规

根据《条例》第八条，出租人需通过住房租赁管理服务平台将租赁合同向房产管理部门备案；第三十条明确，房产管理部门应与税务等部门建立信息共享机制。这两项规定的核心目的是“规范租赁活动”和“提升管理效率”，而非“为征税铺路”。

从条例立法宗旨来看，第一条明确制定目的是“规范住房租赁活动、维护当事人合法权益、促进市场高质量发展”，全文未提及“税收征管”相关表述。税务部门获取租赁信息，是为了更精准地落实现有税收优惠政策（如个人出租住房的增值税、房产税减免），而非新增税负。例如，条例实施后，税务部门可通过备案信息，更便捷地确认房东是否符合“月租金 10 万元以下免征增值税”的优惠条件，避免因信息不对称导致的优惠政策落实不到位，反而可能减轻房东的办税负担。

（二）对出租方的税收影响：税负不增，优惠更易落地

《条例》未改变个人或企业出租住房的现有税收政策框架。结合我国现行税收规定及《条例》精神，出租方的税负主要呈现以下特点：

1、个人出租住房：税负维持低水平，优惠政策持续有效

根据现有政策，个人出租住房涉及的增值税、房产税、个人所得税均有明确减免，实际税负远低于网传的“20%”。例如：

增值税：月租金≤10 万元的，免征增值税①；月租金＞10 万元的，按 1.5% 征收率缴纳（而非一般不动产租赁的 5%）②。

房产税：按4%税率征收③（非住房出租为 12%），且2023-2027 年可享受 “减半征收”优惠，实际税率仅2%。④

个人所得税：按10% 税率征收（非住房出租为20%），且可扣除修缮费用、税费等成本。⑤

以兰州为例，个人出租一套月租金 8000 元的住房，若办理备案并享受优惠，仅需缴纳房产税 8000×2%=160 元，个人所得税（8000-160-800）×10%=704 元，合计税负 864 元，综合税率仅 10.8%，若月租金≤10 万元还可免征增值税，实际税负更低。

《条例》实施后，备案制度让税务部门更易核实租赁信息，房东无需担心 “未备案导致多缴税”，反而能更顺畅地享受税收优惠，避免因信息不全错过减免。

2、企业出租住房：政策稳定性强，无新增税负

《条例》第十四条明确 “住房租赁企业出租住房，适用本条例有关出租人的规定”，未对企业出租住房的税收政策作出调整。目前，住房租赁企业出租自有住房，可享受 “增值税减按 1.5% 征收”“房产税减按 4% 征收” 等优惠，且符合条件的企业还可享受小微企业税收优惠（如企业所得税优惠税率）。《条例》要求企业报送租赁住房信息（第十八条），仅是为了加强行业监管，与税收征管的衔接仅为 “便于税务部门确认企业是否符合优惠条件”，不会导致企业税负增加。

（三）对承租方的税收影响：无直接税负，专项附加扣除更便捷

承租方在租赁环节不承担任何直接税费，反而可能因条例实施享受更便捷的税收优惠。根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》，承租方若签订备案的住房租赁合同，可享受每月 800-1500 元的住房租金专项附加扣除（具体金额按城市规模确定）。

条例实施前，部分承租方因未办理合同备案，无法提供有效凭证享受扣除；《条例》第八条明确“承租人可自行办理备案”，解决了“房东不愿备案导致承租方无法扣税”的问题。例如，在兰州工作的租客，月收入扣除五险一金后为 1 万元，若享受 1500 元/月的租金专项附加扣除，每月可少缴个人所得税 1500×3%=45元（按10% 税率档计算则少缴 150 元），实际收入增加。可见条例不仅不增加承租方税负，反而通过备案便利化，让承租方更易享受税收红利。

二、在《民法典》基础上制定《住房租赁条例》的必要性及与民法的关系

大家可能疑惑，住房租赁是民事关系，政府可以不甘于，有必要制定政府法规吗？

这就是出台条例的必要性问题，需要说明一下。《民法典》是民事领域的根本大法，但其对租赁关系的规定较为原则，《条例》作为专门的行政管理法规，是对《民法典》的补充和细化，二者并非替代关系，而是“民事权利保障”与“行政监管规范”的协同，具体必要性如下：

（一）填补住房租赁专项监管空白

《民法典》合同编第十四章“租赁合同”共 25 条，仅对租赁的一般规则作出规定，如合同订立、租金支付、租赁期限等，但无法覆盖住房租赁市场的特殊问题。例如：

《民法典》未明确 “非居住空间能否出租”，导致实践中厨房、阳台改造成出租房的现象频发，存在消防、安全隐患；

《民法典》未规定 “住房租赁合同备案义务”，导致租赁关系缺乏监管，押金纠纷、虚假房源等问题难以解决；

《民法典》未规范住房租赁企业和经纪机构的行为，部分企业挪用租金、发布虚假房源，损害租赁双方权益。

条例针对这些痛点，在《民法典》框架下制定专项规则：第七条明确 “厨房、卫生间等非居住空间不得单独出租”；第八条建立合同备案制度；第十四至二十条规范住房租赁企业资质和行为；第二十一至二十七条约束经纪机构。这些规定填补了住房租赁领域“行政管理缺位”的空白，让《民法典》中的“平等、自愿、诚信”原则在住房租赁场景中更具可操作性，解决了“民法管不了、市场乱作为”的问题。

（二）《条例》与《民法典》的关系是行政监管与民事权利的协同

二者的核心区别在于调整范围和目的不同，具体可从三个层面理解：

1. 调整对象：平等民事关系vs行政管理关系

《民法典》调整的是出租方与承租方之间的平等民事关系，例如房东与租客约定租金、维修责任，体现的是 “意思自治”；《条例》调整的是住房租赁活动中的行政管理关系，例如房产管理部门对企业的备案监管、对违规出租的处罚，体现的是 “政府引导”。例如，《民法典》允许双方协商解除合同，而《条例》第十二条则规定 “出租人不得采取暴力方式迫使承租人腾退”，前者是民事权利约定，后者是行政监管禁止性规定，二者共同保障租赁关系稳定。

2. 规则性质：任意性规范 vs 强制性规范

《民法典》中的租赁规则多为 “任意性规范”，例如 “租金支付期限约定不明的，可协议补充”；《条例》中的规则多为 “强制性规范”，例如 “住房必须符合消防标准”“企业必须备案开业信息”，这些规定不允许当事人协商排除，目的是维护公共利益（如居住安全）和市场秩序。

3. 救济途径：民事救济 vs 行政救济

若租客未按《民法典》约定支付租金，房东可通过诉讼要求支付（民事救济）；若房东违反《条例》规定，将厨房出租给租客，房产管理部门可责令改正并罚款（行政救济）。二者并行不悖，共同保障租赁双方权益。

三、《住房租赁条例》规范的核心内容及维护的秩序

《条例》以 “规范主体行为、保障基本权益” 为核心，从出租承租、企业、经纪机构三个维度构建规则体系，最终维护 “安全、公平、稳定” 的住房租赁市场秩序。

（一）核心内容：聚焦三类主体，明确权利义务边界

1、出租人与承租人：规范基础租赁行为，保障居住安全

《条例》第七章 “出租与承租”（第七条至第十三条）是核心，重点解决 “住得安全、租得稳定” 问题：

· 住房安全底线：第七条明确出租住房需符合建筑、消防、燃气等强制性标准，禁止非居住空间出租，同时要求设区的市级以上政府规定 “单间租住人数上限和人均最低租住面积”，从根本上杜绝 “群租房”“胶囊房” 的安全隐患。

· 信息透明义务：第九条要求出租人出示不动产权属证书、核验承租人身份，承租人出示身份证明，避免 “一房多租”“租到违建房屋” 等问题；同时明确 “出租人不得擅自进入租赁住房”，保障租客隐私。

· 资金安全保障：第十条规定押金需在合同中约定返还条件，“无正当理由不得扣减”，解决实践中最常见的押金纠纷；第十二条禁止出租人用暴力、威胁方式逼迁，保障租客居住稳定。

· 公共服务衔接：第十三条明确 “租赁合同连续履行达到规定期限的，承租人可享受相应基本公共服务”，为 “租购同权”（如子女入学、医疗保障）提供制度基础，这也是《条例》推动 “租购并举” 的关键条款。

2、住房租赁企业：强化资质与资金监管，防范经营风险

针对近年来部分住房租赁企业 “爆雷”（挪用租金、跑路）的问题，《条例》第十四至二十条从 “准入 - 运营 - 监管” 全链条规范：

· 资质门槛：第十四条要求企业具备 “与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力”，避免 “空壳企业” 进入市场；第十五条规定企业经营范围需明确 “住房租赁”，并在 30 日内报送开业信息，便于监管部门掌握企业动态。

· 房源信息真实：第十六条禁止企业发布虚假房源，要求 “不同渠道发布的房源信息一致、图片与实物一致”，解决租客 “看房与实物不符” 的痛点。

· 资金监管 “防火墙”：第十九条要求从事转租经营的企业 “设立住房租赁资金监管账户并公示”，所有租金收付通过该账户进行，这是防范企业挪用租金的关键措施，从制度上避免 “租客预付租金、企业卷款跑路” 的风险。

3、住房租赁经纪机构：规范服务流程，禁止违规操作

《条例》第二十一至二十七条针对经纪机构的 “乱象”（如代收租金、虚假房源）制定严格规则：

· 从业人员管理：第二十二条要求从业人员备案，“不得同时在两家机构从业”“不得以个人名义承接业务”，避免 “黑中介” 私下揽客、逃避监管。

· 房源核验义务：第二十三条规定经纪机构发布房源前需 “核对委托人身份和住房权属、实地查看房源、签订经纪服务合同、编制住房状况说明书”，确保房源真实合法，杜绝 “虚假房源引流”。

· 禁止违规行为：第二十五条明确 7 类禁止行为，包括 “为违规住房（如厨房出租）提供经纪服务”“代收代付租金押金”“擅自以当事人名义签合同”，其中 “禁止代收租金押金” 直接切断了经纪机构挪用资金的渠道，保障租赁双方资金安全；第二十六条要求 “明码标价”，禁止 “加价收费”，维护租客知情权。

（二）维护的秩序：构建 “安全、公平、稳定” 的市场生态

《条例》规范的最终目标，是解决住房租赁市场的 “三大矛盾”，维护三类核心秩序：

1. 安全秩序：通过禁止非居住空间出租、要求住房符合消防标准，消除居住安全隐患，保障租客 “住得安全”；

2. 公平秩序：通过规范企业和经纪机构行为、明确押金返还规则，防止强势方（如企业、中介）损害弱势方（租客、小房东）权益，实现 “交易公平”；

3. 稳定秩序：通过合同备案、禁止暴力逼迁、衔接公共服务，减少 “随意涨租”“频繁搬家” 现象，推动租赁关系长期稳定，为 “租购并举” 制度铺路。

四、《住房租赁条例》的实施对住房租赁市场价格的影响

网传“《条例》实施将导致房租大涨”的观点，忽略了市场供需的核心作用和《条例》的长期调节效应。从短期和长期来看，《条例》对租金价格的影响呈现 “短期平稳、长期合理” 的特点。

（一）短期影响：供需主导价格，无普涨基础

短期内，部分房东或企业可能因 “合规成本增加”（如整改房屋、办理备案）产生提租意愿，但租金能否上涨取决于市场供需，而非单方面意愿：

1. 房源充足区域：提租难以落地

在人口流入放缓、租赁房源充足的城市（如部分三四线城市），租客选择空间大，房东若盲目提租，租客可转向其他房源，提租行为会因 “无人承接” 而失败。例如，某城市某区域有 100 套待租住房，仅有 80 名租客，房东若将租金从 2000 元 / 月涨至 2200 元，租客可选择其他 2000 元的房源，提租难以实现。

2. 房源紧张区域：短期或有小幅波动，但无持续涨势

在人口密集、房源紧张的大城市核心区域（如北京海淀、上海浦东），部分房东可能利用 “合规” 名义小幅提租，但《条例》的监管措施会抑制过度涨租：一方面，第二十九条要求 “设区的市级以上政府建立租金监测机制，定期公布租金水平”，若租金涨幅过高，政府可通过发布指导价、约谈企业等方式引导价格；另一方面，第十四条鼓励 “企业盘活老旧厂房、商业用房用于租赁”，短期内会增加部分房源，缓解供需矛盾，避免租金大幅上涨。

从实践来看，2024 年部分试点城市（如杭州、成都）已提前推行类似 “合同备案”“房源核验” 措施，数据显示这些城市的租金涨幅未超过 5%，与当地 CPI 涨幅基本持平，未出现“普涨 20%”的情况，印证了“短期平稳”的判断。

（二）长期影响：增加供给 + 规范秩序，租金趋于合理

长期来看，《条例》通过“增加有效供给”和“降低交易成本”，将推动租金价格回归合理水平，避免大幅波动：

1. 多渠道增加供给，缓解供需矛盾

《条例》第五条明确 “鼓励居民家庭出租自有房源、支持企业盘活闲置用房”，第十四条培育 “市场化、专业化住房租赁企业”。这些措施将吸引更多房源进入租赁市场：例如，企业通过改造老旧厂房，可新增大量规模化租赁住房；居民因备案制度降低 “出租风险”（如租客身份核验更严格），更愿意将闲置住房出租。供给增加后，租金价格将受市场调节趋于平稳，甚至在部分区域出现小幅下降。

2. 规范秩序降低交易成本，减少“隐性涨价”

《条例》实施前，部分中介通过 “虚假低价房源引流，实际签约时加价”“收取未标明的服务费” 等方式，增加租客的隐性成本；部分房东通过 “随意涨租”“扣减押金” 变相提高租客负担。《条例》禁止这些行为后，租客无需承担隐性成本，房东也无法随意涨租，实际租赁成本将更透明、更合理。例如，租客通过合规经纪机构租房，仅需支付明码标价的服务费，无需额外承担 “看房费”“手续费”，整体租赁成本反而可能下降。

五、如何拿起《住房租赁条例》武器，维护出租方与承租方合法权益

《条例》不仅是 “监管工具”，更是租赁双方的 “维权指南”。出租方和承租方需明确自身权利义务，掌握具体维权路径，才能在纠纷中占据主动。

（一）出租方：做好 “三步维权”，保障财产与收益安全

事前：核查信息 + 规范签约，从源头规避风险

核查租客身份：根据第九条，要求租客出示身份证、居住证等身份证明材料，拒绝向 “不出示身份证明的个人或单位” 出租，避免租给非法分子导致房屋被用于违法活动（如传销、赌博）。若租客是企业，还需核查其营业执照，确认租赁用途合法。

规范签订合同：使用《条例》第二十八条规定的 “国务院住建部与市场监管总局制定的示范文本”，明确约定以下关键条款：①租金数额、支付方式（如每月 5 日前转账）和逾期付款责任（如逾期 30 日可解除合同）；②押金数额（建议不超过 1 个月租金）、返还时间（如退房后 7 日内）和扣减情形（仅约定 “房屋损坏维修费用”“拖欠租金” 等法定情形）；③房屋维修责任（如自然损耗由房东维修，人为损坏由租客承担）。签订后，按第八条及时通过住房租赁管理服务平台备案，若房东未备案，租客可自行备案，避免因未备案影响后续维权。

事中：留存证据 + 依法履职，避免纠纷扩大

留存房屋状况证据：交房时，与租客共同拍摄房屋视频（从客厅、卧室到厨房、卫生间，重点记录家具、家电的完好状态），签订《房屋交接清单》并双方签字，避免退房时因 “房屋损坏责任” 产生纠纷。

依法履行义务：房东不得擅自进入租赁住房（第九条），若需维修房屋，需提前通知租客并取得同意；收取押金后，不得无正当理由扣减（第十条），若租客无违约行为，退房时需按约定及时返还。

事后：协商优先 + 多元维权，高效解决纠纷

协商解决：若租客出现 “拖欠租金”“损坏房屋” 等违约行为，先通过书面通知（如微信、短信、邮件）要求其整改，明确整改期限（如 3 日内支付租金，7 日内维修损坏部位），并留存通知记录。

行政投诉：若协商无果，可向租赁住房所在地的县级以上房产管理部门投诉（第三十一条）。例如，租客擅自改变房屋用途（如将住宅改造成商铺），可投诉要求房产管理部门责令其整改；租客拒绝配合备案，可投诉要求其履行备案义务。

司法维权：若租客拖欠租金数额较大（如超过 3 个月租金）或损坏房屋拒不赔偿，可依据《民法典》和《条例》向房屋所在地人民法院提起诉讼，提交以下证据：①租赁合同；②租金支付记录（如银行转账凭证）；③房屋损坏照片或维修报价单；④书面通知记录。法院将依据《条例》第十条（押金不得无故扣减）、第十二条（禁止暴力逼迁）等规定，依法判决租客支付租金或赔偿损失。

（二）承租方：牢记 “四大权利”，应对纠纷不慌

一是知情权：核查房屋与房东资质，拒绝 “问题房源”

要求房东出示 “两证”：根据第九条，要求房东出示身份证（个人房东）或营业执照（企业房东）、不动产权属证书（房产证），确认房东对房屋有合法出租权，避免租到 “查封房”“违建房”。可通过当地不动产登记中心官网或线下窗口，核实房产证信息的真实性。

核查房屋安全：实地查看房屋是否符合第七条规定，重点检查消防设施（如灭火器、烟感器）是否完好、燃气管道是否有泄漏、电线是否老化，拒绝租赁 “厨房、阳台改造的居住空间”“人均面积不达标的房屋”。

二是使用权：拒绝房东非法干扰，保障居住稳定

禁止房东擅自进入：若房东未提前通知且无正当理由（如紧急维修）进入租赁住房，可依据第九条拒绝，并留存证据（如视频、录音），向房产管理部门投诉；若房东多次擅自进入，可依据《民法典》要求解除合同并赔偿损失。

拒绝暴力逼迁：若房东因 “想涨租”“出售房屋” 等原因，采取断水断电、换锁、威胁恐吓等方式逼迁（违反第十二条），可立即报警，并向房产管理部门投诉，同时留存报警记录、聊天记录等证据，要求房东赔偿 “临时住宿费用” 等损失。

三是资金权：规范押金与租金，避免财产损失

押金返还：若退房时无房屋损坏、无拖欠租金，房东拒不返还押金（违反第十条），可先向房产管理部门投诉，若投诉无果，可向法院起诉，提交租赁合同、押金收据、房屋交接清单等证据，要求房东返还押金并支付利息。

租金支付：避免向经纪机构支付租金或押金（第二十五条禁止经纪机构代收代付），直接向房东支付，并要求开具收据或保留转账凭证（备注 “XX 房屋 X 月租金”）；若租赁企业要求 “预付超过 3 个月的租金”，需确认其已设立资金监管账户（第十九条），避免租金被挪用。

四是公共服务权：凭备案合同享受权益，推动 “租购同权”

根据第十三条，若租赁合同连续履行达到当地规定期限（如 1 年），可凭备案合同向相关部门申请基本公共服务：例如，在子女入学方面，可向教育部门申请 “积分入学”，与购房者享受同等的入学机会；在公积金提取方面，可凭备案合同每月提取公积金用于支付租金（部分城市限额为租金的 50%-80%）。若相关部门以 “未购房” 为由拒绝提供服务，可依据《条例》向本级政府或上级部门申请行政复议，维护 “租购同权” 的合法权益。

《住房租赁条例》的实施，是我国住房租赁市场从 “无序发展” 向 “规范成熟” 转型的关键一步。从涉税专业视角来看，新规不仅不加重租赁双方的税收负担，反而通过信息共享让税收优惠更易落地；从市场发展视角来看，新规通过规范主体行为、增加有效供给，将推动租金价格趋于合理；从权益维护视角来看，新规为租赁双方提供了清晰的 “权利清单” 和 “维权路径”。

租赁双方无需被 “增税”“涨租” 等错误言论误导，而应主动学习《条例》内容，将其作为维护自身权益的 “工具”：房东通过合规操作降低出租风险，租客通过依法维权保障居住稳定。唯有各方共同遵守《条例》，才能构建 “租得到、租得好、租得稳” 的住房租赁市场，真正实现 “租购并举” 的住房制度目标。

注：

①国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告（国家税务总局公告2023年第1号）

②国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告（国家税务总局公告2016年第16号）  

③财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）

④关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告（财政部 税务总局公告2023年第12号）

⑤财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知（财税〔2000〕125号）