土地增值税是房地产行业的一种税，针对房地产在转让环节所产生的增值额而征收的一种税。所得税是针对企业的生产经营所得或个人所得而征收的一种税，在房地产行业中，对房地产企业征收企业所得税，对个人租赁、转让房地产征收个人所得税。两者较为类似的都是对所得收益征税，但土地增值税是属于交易费用的一种，是计入成本中的。
一、概念
土地增值税:是以纳税人在境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象的税种。
所得税：房地产行业中存在两个所得税， 一个是企业所得税，是对中华人民共和国境内的一切企业（不包括外商投资企业和外国企业），就其来源于中国境内外的生产经营所得和其他所得而征收的一种税。房地产市场上的企业（开发企业、中介商）应就其生产经营所得缴纳企业所得税。 一个是个人所得税，是以个人（自然人）取得的各项应税所得为对象征收的一种税。房地产三级市场上个人租赁、转让房地产应缴纳个人所得税。
二、纳税人
土地增值税的纳税义务人是有偿转让（不包括无偿赠与、继承等方式）国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。
个人所得税的纳税人是指在中国境内有住所，或者虽无住所但在境内居住满一年，以及无住所又不居住或居住不满一年但有从中国境内取得所得的个人。包括中国公民、个体工商户、外籍个人等。
企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织，包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业，以及有生产、经营所得和其他所得的其他组织。
三、课税对象和计税依据
土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额，即以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入（包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益，具体有货币收入、实物收入和其他收入）减除规定扣除金额后的余额。
企业所得税以纳税人取得的生产、经营所得和其他所得为征税对象。在房地产市场中以房地产企业的生产经营所得为征税对象。
个人所得税的征税对象是个人取得的应税所得。个人出租和转让建筑物、土地使用权取得的所得是征税对象。
四、税率和应纳税额的计算
土地增值税是增值额乘以四级超额累进税率，所得税是所得收益额乘以固定税率。土地增值税在开发企业转让房地产时采用预征，为转让所得收入乘以固定差别税率。土地增值税的增值额和所得税的所得收益额都是收入扣除掉成本、费用等作为应纳税额，但是两者的收入和扣除项目不尽相同。
土地增值税
土地增值税就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。
税率采取四级超额累进税率：
（一）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
（二）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
（三）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
（四）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。
简便计算方法的公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额＝增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％
（四）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％
其中，扣除项目为：
（一） 取得土地使用权所支付的金额。
（二） 开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三） 开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
（四） 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
（五） 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六） 财务部规定的其他扣除项目。
企业所得税
应纳所得税额=应纳税所得额×税率（公式中“应纳税所得额”即纳税人纳税年度收入总额减去准予扣除项目后的余额）
房地产开发企业的收入确定：
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
应扣除的项目包括：
房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
下列项目按以下规定进行扣除：
（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
个人所得税
个人出租和转让建筑物、土地使用权时按个人所得税中的“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。
应纳税额=应纳税所得额×适用税率
个人将房产出租时：公式中的“应纳税所得额”为纳税人每次取得的收入，定额或定率扣除规定费用后的余额。每次收入不超过4000元的，定额减除费用800元后的余额为应纳税所得额；每次收入在4000元以上的，定率减除20%的费用后的余额为应纳税所得额。
个人将房产转让时：公式中的“应纳税所得额”为纳税人每次转让财产取得的收入额减除财产原值和合理费用的余额。
五、缴纳方法和期限
土地增值税对房地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的办法。按月申报纳税。即纳税人转让房地产并取得收入，应在次月纳税申报期限内按预征的税率缴纳。在项目全部竣工结算时按四级累进税率对以前的预征的税额多退少补。
企业所得税实行按年计算，分月或者分季预缴，月份或者季度终了后十五日内预缴，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。
个人所得税中个人租赁房产，应当在取得每次所得后的七日内预缴，年度终了后三个月内汇算清缴，多退少补。个人转让房产，应在转让后规定期限内缴纳所得税。