上一期我们讲了备考财务报表的编制，今天我们谈一谈，公募 REITS 的一般涉税处理。

基于已出台的公募REITs规定和一系列指引，REITs业务中涉及包括发起人、投资者、项目公司、资产支持专项计划及管理人募基金及管理人等多个实体，同时REITs分为设立、运营以及退出3个阶段，涉及包括所得税、增值税、财产行为税（如土地增值税、房产税、土地使用税、契税、印花税） 等。

一、公募REITs设立阶段

公募 REITs 设立中涉及一系列的资产转让等交易活动，从税务角度，可将其细分为以下主要交易步骤，包括：

（一）发起人将标的资产注入项目公司以及将项目公司置换到资产支持专项计划下。

（二）REITs 公募基金发行。

（三）公募基金利用发行所获资金收购资产支持专项计划全部份额。

二、股权转让

如果标的不动产本身已经转入到专门的项目公司运营而无须进行资产剥离时，则发起人可直接将项目公司的股权转让给资产支持专项计划。这一情况下，股权转让主要涉及所得税，并非不动产的转让，因此不再涉及土地增值税、增值税以及契税等。

（一）一般性税务处理

在现行的税收体系下，企业和个人分别适用不同的所得税法规，即企业适用企业所得税法规，个人适用个人所得税法规。

企业分为税收居民企业和非居民企业。税收居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税，即税收居民企业应当就其全球收入缴纳企业所得税。非居民企业仅就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。税收居民企业现行的企业所得税税率般为25% （特殊情况下可享受 15% 的优惠税率），非居民企业目前适用10% 的优惠税率，同时如能享受中国与其他国家签订的双边税收协定，非居民企业某些收入的税率将有可能进一步减低。

个人也分为税收居民和非税收居民，适用不同的税收处理。税收居民需就其全球收入缴纳个人所得税，非税收居民基于其在中国境内的时间长短以及其他因素确定应税收入。基于收入性质不同，个人适用不同的所得税税率。

由于发起人（包括企业和个人） 在上述交易步骤中主要涉及财产转让所得，基于发起人的不同属性，适用不同的所得税税收处理。

1、发起人为中国税收居民企业

一般就其所得所产生的利润（即发起人扣除税前可扣除的成本、费用以及未弥补亏损后） 缴纳25%的企业所得税。

2、发起人为非中国税收居民企业

一般就财产转让所得扣除历史投资成本后缴纳10% 的预提所得税。如适用上述双边税收协定优惠处理，遵从协定优惠。

3、发起人为中国税收居民个人或非税收居民个人

在应税的情况下，一般就财产转让所得扣除历史投资成本后缴纳20%的个人所得税。

（二）企业所得税特殊性税务处理

若股权转让符合有关特殊性税务处理相关政策规定的，股权支付部分可以选择按以下规定处理：

1、被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。

2、收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。

3、收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

股权支付部分暂不确认有关资产的转让所得或损失。

非股权支付部分按照一般税务处理确认资产转让所得或损失，计入应纳税所得额。

三、财产转让

如果标的不动产进行处理时，这一情况下，资产转让主要涉及所得税、土地增值税、增值税以及契税。所得税的处理同“一、股权转让”所得税的一般性税务处理一致，不再累述。

（一）增值税

发起人若为一般纳税人，对于销售房地产、转让土地使用权的行为，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用作为销售额，按9%的税率计算增值税。同时，一般纳税人出售房地产老项目或老房地产，可以选择使用一般计税方法或简易计税方法，如果选择简易计税方法，则适用5% 的税率。根据发起人转让的不动产为自建还是非自建情形的不同，简易计税的销售额根据以下不同方式确定：

1、自建。以取得的全部价款和价外费用作为销售额

2、非自建。以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。

而上述的“房地产老项目或老房地产”是指：

1、房地产开发企业销售开发的房地产情形，指“建筑工程施工许可证”注明的合同开工日期在2016 年4月30日前的房地产项目，即“房地产老项目”。

2、其他情形，指纳税人在 2016 年4 月30日前取得或自建的房地产，即“老房地产”。

（二）土地增值税

土地增值税纳税人为“转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人”，主要涉及在房地产交易环节中对交易收入的增值部分征收。发起人如为发行公募 REITS 目的而转让不动产的将产生土地增值税的纳税义务。

土地增值额规定为纳税人转让房地产所取得的收入扣除项目金额后的余额。根据不同的土地增值税计算方式，扣除项目有所不同，比如开发商自行建造并转让不动产时，扣除项目主要包括取得土地使用权时支付的价款；对房地产进行开发的成本；开发费用；与转让房地产相关的税金（包括城市维护建设税、教育费附加）；其他扣除项目。

如果发行人属于非房地产企业，扣除项目主要包括取得土地使用权时支付的价款；对房地产进行开发的成本；开发费用；与转让房地产相关的税金（包括城市维护建设税、教育费附加、印花税）。

如果标的资产属于旧房，扣除项目包括取得土地使用权时支付的价款；与转让房地产相关的税金（包括城市维护建设税、教育费附加、印花税）；若能取得评估价格的，按照重置成本价乘以成新度折旧率计算评估价格；若不能取得评估价格的，但能提供购房发票的，可按5%计算扣除。

（三）企业所得税特殊性税务处理

若资产转让符合有关特殊性税务处理相关政策规定的，可以选择按以下规定处理：

1、转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。

2、受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。

股权支付部分暂不确认有关资产的转让所得或损失。

非股权支付部分按照一般税务处理确认资产转让所得或损失，计入应纳税所得额。

四、共同涉及的印花税

根据现行印花税法规，在中国境内书立、领受应税凭证的单位或个人都需缴纳印花税，由合同书立双方或多方按同一税率缴纳。应税凭证包括产权转移书据、营业账簿、权利许可证、借款合同等，适用正列举方式，即未在列举之中的凭证一般不应税上述交易。

发起人将标的资产注入项目公司以及将项目公司置换到资产支持专项计划下，无论属于股权转让还是资产转让，其书据属于产权转移书据，应由交易双方以书据所载金按万分之五分别缴纳印花税。

REITs公募基金发行、公募基金利用发行所获资金收购资产支持专项计划全部份额，属于投资行为，而投资行为当期不涉及所得，一般不产生增值税、所得税，若REITs 公募基金选择以基金购买股票交易模式，则卖方缴纳印花税。