一、基本情况

　　青海某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”）于2001年8月成立的合资经营企业（港、澳、台资）。公司注册资本4800万元，该公司成立至今，共开发了两个项目。

　　一是2001年投资1338万元和西宁市人民公园联合开发的“园林街文化市场”项目。该项目建筑面积5600平方米，全部为商铺房，该项目已于2002年全部完工。市场建成后由青海某某房地产开发有限公司负责经营20年，主要采取收取租金作为收入的实现。目前，该项业务由青海某某房地产开发有限公司园林街市场物业管理分公司负责。

　　二是2003年开始投资的胜利路83号“枫林绿洲”项目。该项目总投资3.78亿元人民币，总建筑面积212668 m2.由8栋超高层和3栋高层建筑组成。该项目分二期开发。全部工程计划2007年底竣工。

二、基本案情

（一）案件来源

　　人工筛选。根据2005年青海省国家税务局税收专项检查安排，通过综合征管软件对房地产行业税负率等指标的筛选，确定对某某公司2001年至2004年的纳税情况进行重点检查，从而发现该企业存在的涉税问题。

（二）作案手段

　　采用在账簿上不列或少列收入也不列成本支出等手段少缴所得税。

（三）违法事实

　　1、根据20年租赁合同书， 2002年度应计入主营业务收入14，352，064元，已计入主营业务收入4，100，516元，应计未计主营业务收入10，251，548元，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》第一条：“中华人民共和国境内外商投资企业生产、经营所得和其他所得，依照本法的规定缴纳所得税”的规定，调增应纳税所得额10，251，548元。

　　2、2002年度应计入主营业务成本中的开发成本为11，737，689.92元，已计入主营业务成本3，874，069.01元，少计主营业务成本7，863，620.91元，。

　　3、2002年度主营业务成本中不得税前扣除的不合规票据（白条）入账金额2，067，976.47元，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》第十七条：“各项会计记录必须完整准确，有合法的凭证作为记帐依据”及《中华人民共和国发票管理办法》第二十二条：“不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收”之规定，调增应纳税所得额2，067，976.47元。

　　4、2002年度为抵顶西宁市人民公园受益金3，650，000元，在西宁市人民公园门口进行绿化、道路等配套设施建造，修建下台广场及办公楼一栋，价值为3，019，718.13元，根据《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》第六条：“企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提，配套设施建设全部结束后，应进行汇算”之规定，应列入成本，调减应纳税所得额3，019，718.13元。

　　5、2002年度管理费用中不合规票据（白条）入账税前扣除金额为207，082元，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》第十七条：“各项会计记录必须完整准确，有合法的凭证作为记帐依据”及《中华人民共和国发票管理办法》第二十二条：“不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收”之规定，调增应纳税所得额207，082元。

　　2002年度该企业利润总额为-1，196，185.11元，申报应纳税所得额为-1，196，185.11元，调增应纳税所得额12，526，606.47元，调减应纳税所得额10，883，339.04元，调整后的应纳税所得额为447，082，32元，应补缴所得税134，124.70元。

三、办案经过

　　根据省局稽查局工作要求，在开展税收专项检查前，向被查企业下发了《企业自查通知书》，该企业通过自查，查出白条入账、超规定限额列支业务招待费等问题金额为300，010.78元。随后按照规定的程序和制定的稽查实施方案，采取顺查法、询问法和核对法对企业的账簿、记账凭证进行了检查，主要对企业的生产经营收入、相关费用、财产损失、无形资产的摊销等是否符合税法规定，有无列支与其经营无关的其他支出作为检查的重点，进行了审核，并对法定代表人对其有关的经营业务进行了询问，对查实的问题进行了补缴税款和纳税调整。

四、处理结果

　　对企业存在的违法事实，依法补缴所得税加收滞纳金和罚款共19.6万元，并已全部执行入库。

五、分析及提示

（一）案情提示

　　1、加强税法宣传，加大对从事房地产企业税收征管的人员的业务培训，使相关人员熟悉和掌握房地产财务核算知识和相关税收政策，更好地做好房地产行业的税收征管工作。

　　2、主管税务机关应加强与土地管理、房产管理及街道办事处等相关部门的信息沟通和协调，做好涉税信息的采集，从而更加有效的加强房地产开发企业的税收征管。

　　3、严格外商投资企业列支工资的审核备案制度，加强跟踪审核，对审核发现的虚报工资和列支的零工工资严格按有关规定处理。

　　4、针对房地产行业预售房地产取得预收款长期挂“预收账款”的情况，主管税务机关应严格按照总局和省局制定的对外商投资房地产预售房地产取得预收款预征企业所得税的规定，认真做好预征所得税的征收和管理工作。设立“预收账款”预征税款台帐，跟踪检查房地产企业预收款情况，同时做好预征税款的结算，以保证国家税款及时均衡入库。

　　5、对企业“预收账款”按收入与成本配比的原则，要求企业对每一项目进行单独核算。督查企业对完工项目尽快取得房地产管理部门出具工程项目合格证明或进行项目决算，及时反映财务成果，保证国家税款的及时足额入库。

　　6、加强房地产行业发票管理，与地税部门建立发票协查制度，防止虚开发票和大头小尾发票的产生，确保企业收入的准确性和完整性。

　　7、房地产开发企业在开发过程中发生的拆迁补偿费，由于支付的对象不同，取得的收款凭据也各不相同，尤其是支付给拆迁户个人的拆迁费取得的收款凭据全部为白条。如何规范拆迁户个人收取拆迁费开具票证的问题是房地产税务管理应当迫切解决的问题。

　　8、规范建安行业所得税的管理是完善房地产行业所得税管理的一个很重要的方面，因为房地产开发的开发成本中建安成本的比重很大。

　　9、确定稽查对象问题：今后对房地产企业的专项检查应选定那些有开发项目且已完工决算的企业作为检查对象进行检查。

　　10、检查期间问题：应根据企业项目开发的时间长短确定检查时段，以确保对整个项目审核的完整性及延续性。

　　11、在检查中应结合企业账务采取内查与外调相结合的方法，不能就账查账，一定要注重账外调查。在调查过程中，对买主的价格资料通过审核房屋购销合同或租赁合同及到土地、房管和银行等部门详细了解土地、房产过户及在银行办理按揭贷款等情况、以确定企业申报收入的准确性；到土地管理部门、拆迁单位及拆迁户及施工单位调查了解有关土地出让金、工程施工成本及拆迁补偿费等支付情况，以确保各类费用的真实。

　　12、一定要加大对房地产行业涉税违法行为的处罚力度，只有对偷税者予以严惩，才能达到以儆效尤的作用。

（二）重视房地产行业财务核算的特殊性

　　1、由于房地产开发行业普遍存在的是开发环节多、内容复杂且开发周期长，给所得税管理增加了难度。

　　2、由于房地产行业会计核算的特殊性及房地产行业项目滚动开发，一般在房地产开发初期，企业在损益方面反映的一般都是管理费用和财务费用，利润一般都是亏损。如某某公司“枫林绿洲”项目，现在财务报表上反映的亏损全部是开发初期的管理费用和财务费用。这是造成房地产行业普遍亏损的原因之一。

　　3、房地产行业白条及不合法凭证入帐是企业财务管理及税务管理的一个难点问题。如向搬迁户支付搬迁补偿费，房地产企业一般都是与搬迁户签订搬迁合同，向搬迁户支付现款，而搬迁户都是开的收条或收据。

　　4、关于交际应酬费的问题，根据税法规定企业发生的交际应酬费应按业务收入的比例进行列支。而房地产行业在房地产项目开发初期开支这类费用比进入销售期要大，由于项目开发初期无收入，所以，企业发生的交际应酬费不能合法的进入费用。

　　5、企业预售房地产取得预收款以及销售房地产取得的款项，部分房地产企业一般是以未取得房地产管理部门出具工程项目合格证明或未进行项目决算为由，将上述款项长期挂“预收账款”不结转销售收入，造成企业无盈利，延迟了所得税的产生。也有收取售房款即不开发票也不记帐，隐瞒营业收入逃避缴纳营业税和所得税。

　　6、外资企业的工资列支问题是所得税管理的一个难点问题。因为根据税法细则第二十四条规定企业支付给员工的工资只需将其支付标准和所依据的文件报主管税务机关备案就可列支，而没有具体规定列支的标准限度。所以，外商投资企业支付工资数额完全由企业控制，税务机关对该项目的审核和管理相对较难。

　　7、开发成本核算期过长也是税务管理的一个难点问题。就某某公司的“枫林绿洲”项目来说，开发成本的核算期长达三年，由于开发成本不进入当期损益，所以税务机关在每年的所得税汇算清缴中对此项目根本无法审核，日常检查也由于检查权限等原因，无法全面对此项目进行检查。

　　8、部分房地产企业财务管理和财务核算混乱也是税务管理的一个难点问题。从对某某公司“园林街文化市场”项目检查情况看，财务核算相当混乱，账表不相符、总账与明细帐不相符、不按规定开具发票隐匿收入、白条及不合法的凭证入账现象十分严重，不按财务规定结转成本。