——国务院房地产调控新政税收政策解读一  

2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议公布了新“国五条”内容。3月26日，国务院办公厅下发了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发 〔2013〕17号），作为房地产调控新“国五条”的实施细则，新政细则中税收调控政策中的个人所得税“应依法按转让所得的20%计征”特别扎眼，一石激起千层浪，顿时议论纷纷，莫衷一是。为便于理解，笔者就新政实施细则关于个人所得税进行解读。

一、个人转让房产所得征收个人所得税不是新政而是计税方法的重申

我国《个人所得税法》于1980年9月10日由第五届全国人民代表大会第三次会议通过，采用分项个人所得税制度，其中个人财产转让所得一直以来就是个人所得税的征税所得项目之一。个人所得税法实施条例明确，财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%的比例税率。可见，对个人转让房产取得的收益征收个人所得税并不是什么新鲜事情。

那么人们为何感到新鲜呢！这里的主要问题是在新政实施细则没有重审之前，税务机关一般采用了核定个人所得税负担率的简易征税办法。房产转让所得计征个人所得税的计税依据是房产转让所得，其计算取决于转让收入、取得转让房产的原值（代价或者成本）、合理的费用，包括贷款利息、装修费用、缴纳的税费等。用数学公式表达如下：

房产转让所得=房产转让收入-转让房产取得原价-合理费用

转让房产个人所得税=房产转让所得*20%

从上述说明及公式不难看出，个人所得税是按照转让所得征收的，转让所得（或者叫盈余、利润）越多，应缴税款也就越多，没有所得也就不征收了。可见，个人转让房产征收个人所得税不仅仅取决于转让收入，还取决于可以扣除的房产取得原价和可以扣除的合理费用。在实践中，由于种种原因，纳税人完成交易后，不能或者不愿提供转让房产真实的取得原价凭证，不能提供与转让房产相关的合理费用，税务机关也无法界定，因此在实际征收管理过程中难以准确计算应税所得，一般都采取了简易的计税办法，即确定一个房产转让的个人所得税负担率，按照转让收入和测算的负担率计算应缴纳的个人所得税。根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。因此，此前税务机关二手房转让个人所得税大多采取1%至3%的核定征收率计算征收个人所得税。

那么假设核定的转让房产个人所得税税负担率为1%，相当于转让房产的所得率为5%，也就是说，转让收入扣除取得原价及合理费用后的差额（转让所得）占转让收入的5%，换句话说，每百元的转让收入中相当于95%是可以扣除的，如果核定的个人所得税负担率是3%，相当于转让房产的所得率为15%，也就是说，转让收入扣除取得原价及合理费用后的差额（转让所得）占转让收入的15%，换句话说，每百元的转让收入中相当于85%是可以扣除的，举例说明。假设某个人转让其购置的商品房，取得转让收入1200000元，在核定个人所得税负担率为1%的情况下，应缴个人所得税12000元。话句话说，相当于转让收入1200000元扣除取得原价和合理费用1140000元，转让所得为60000元。显然，此前个人转让房产核定的个人所得税负担率不疼不痒，没有充分发挥税收调控作用，在投资房产投资投机利润超过5%至15%时，缴纳的税款少了，反而鼓励了房产的投资和投机。本次调控新政强调“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，其实就是在可以核实转让房产购入原值的情况下，要求由核定征收变为据实征收，也就是说要按照转让房产实际取得的所得（利润）据实计算缴纳个人所得税。这样的话，房产投资或者投机收益的20%缴纳税款，减少了投机投资净收益，对抑制炒房起到了一定的积极作用。

按照新政细则，假设某人转让三年前以60万元购置的房产，转让收入120万元，转让过程中缴纳营业税及附加6.6万元，印花税0.06万元，支付相关手续费1万元，本房产转让所得=120-60-6.6-0.06-1=52.34（万元），应缴个人所得税=52.34*20%=10.468（万元），个人所得税负担率8.72%，缴纳税款后的实际净收益为41.872万元。如果按照原来1%的核定征收率计算，应缴个人所得税1.2万元，税后净收益51.14万元。

通过以上说明及分析，新政细则税收调控中的个人所得税，仅仅是对计算征收方式的要求，并不是新的政策规定，但是就是这计算征收方式的变化，由于炒房收益减少，必将对投资、投机房产给予沉重的打击。

二、个人转让房产扣除的确定

如前所述，个人转让房产缴纳个人所得税的计税依据是转让所得，转让所得等于转让收入减合理的支出，那么这个合理的支出包括哪些，怎么确定呢？

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）文件明确：个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。这里的转让收入很好理解，就是转让人的实际成交价格。有些人会认为，签订阴阳合同，将交易价格报低，这样所得额也就会减少。其实为防止这种情况，政策规定纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。假设房产转让收入实际为120万元，为少交个人所得税等税款申报为80万元，税务机关核定转让收入为120万元。

对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

对于财产原值，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后确定扣除，其中如果是转让商品房，为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费，相关税费包括缴纳的契税、印花税、过户手续费等，如王某三年前购入100平方米房产，支付房价60万元，缴纳契税1.8万元，缴纳印花税0.03万元，办理过户手续等支出0.5万元，那么该房产购置原价就是62.33万元；

转让住房过程中缴纳的税金，是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，这些税金将在转让办理过户手续时缴纳，按照实际缴纳税款确定，如转让收入为120万元，应缴营业税6万元，城市维护建设税0.42万元、教育费附加0.18万元、印花税0.06万元，按规定个人转让普通住房暂免征收土地增值税，那么可以扣除的税金合计6.66万元；

有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

首先我们说转让商品房装修费，如果实际发生的装修费金额低于房屋原值的10%，按照实际发生金额扣除，超过的最多扣除房屋原值的10%。如某人购买商品房房屋原值62.33万元，装修后根据装修发票反映花费8万元，实际可以扣除的装修费6.233万元，如果装修费花费为5万元，那么确定装修费为5万元。如果未经装修，那么不扣除装修费。其次是支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除；第三是纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。综合以上说明，举例如下：

某人前三年60万元购置一套100平方米的普通商品房，支付房价60万元，缴纳契税1.8万元，缴纳印花税0.03万元，办理过户手续等支出0.5万元，装修费8万，按揭贷款利息3万元，本年以120万元的价格转让给了张某。个人所得税计算如下：

首先计算确定房产原价。支付房价60万元，加缴纳的契税1.8万元，缴纳的印花税0.03万元，加办理过户手续等支出0.5万元，那么该房产购置原价就是62.33万元；

其次，计算转让环节应缴纳的税金。转让收入为120万元，按收入的5%计算应缴营业税6万元、城市维护建设税0.42万元、教育费附加0.18万元、印花税0.06万元，按规定个人转让普通住房暂免征收土地增值税，合计扣除的税金合计6.66万元；

再次，计算可以扣除的合理费用。装修费实际发生8万元，超过房产原价62.33万元的10%，可以扣除的最高限额6.233万元，按揭贷款利息3万元，合计9.233。

应纳税所得额=120-62.33-6.66-9.233=41.777万元

应缴个人所得税=41.777*20%=8.3554万元

新政细则对个人所得税计算方法的要求，虽然不是新的政策，但是和原核定个人所得税负担率的计税方法相比，对房产投资人的转让收益影响是非常明显，原来税务机关之所以没有采用这种方法，原因是多方面的，但是归结起来，我认为还是税务机关借难以取得房产原价及合理费用，消极应对调控措施的结果，本次调控找准了个人所得税问题的关键点，如果再能取消、完善土地增值税的优惠和计税办法，组合发挥作用，将大大发挥税收遏制炒房的作用。