今日财政部公布的今年截至8月财政收支情况显示，土地和房地产相关税收及国有土地使用权出让收入等核心指标变化幅度显著，这一数据动态立即引发涉税专业服务领域的高度关注。作为深耕行业的专业机构，我们迫切希望透过数据表象探究其背后的深层逻辑。土地与房地产本就是联结财政、产业与民生的核心载体，其相关税收及收入长期以来是我国地方财政的“压舱石”，亦是调控房地产市场、引导资源配置的关键工具。从近2022年以来的数据对比来看，随着房地产市场从增量扩张迈入存量运营的转型期，叠加征管技术革新与政策导向调整，这一领域已呈现出总量收缩与结构分化并存的鲜明特征——交易环节税收承压下行与保有环节税收稳步增长形成反差，土地出让收入也经历深度调整。基于此，从涉税专业服务视角解析这一变迁的财政格局、深层动因与社会影响，预判政策与征管趋势并给出纳税人应对建议，具有重要的现实意义。

一、土地和房地产相关税收基金的财政贡献格局

土地和房地产领域相关收入长期以来是我国财政体系的重要支撑，其包含土地和房地产相关税收与国有土地使用权出让收入两大核心板块，二者合计占财政总收入的比重始终保持高位，深刻影响着财政运行的稳定性。

从2022-2024年完整年度数据及2025年1-8月阶段性数据来看，这一板块的财政贡献呈现“总量收缩、结构分化”的特征。2022年，土地和房地产相关税收合计19,216亿元，国有土地使用权出让收入66,854亿元，两者合计86,070亿元，占当年全国一般公共预算收入与政府性基金预算收入总和（203,703+77,879=281,582亿元）的30.56%；2023年，相关税收降至18,538亿元，土地出让收入降至57,996亿元，合计76,534亿元，占比降至27.98%（216784+70705=287489亿元）；2024年，税收规模持平于18,537亿元，土地出让收入进一步降至48,699亿元，合计67,236亿元，占比跌至25.11%（219,702+62,090=281,792亿元）；2025年1-8月，税收合计11,991亿元，土地出让收入19,263亿元，合计31,254亿元，占同期财政总收入（148,198+26,449=174,647亿元）的17.89%，虽受阶段性数据影响占比偏低，但整体下行趋势明确。

细分来看，土地和房地产相关税收内部呈现“保有环节上升、交易环节下降”的分化：房产税占一般公共预算收入比重从2022年的1.76%升至2024年的2.14%，2025年1-8月达2.23%；而契税占比从2.84%降至2.35%，2025年1-8月进一步降至2.03%。国有土地使用权出让收入占政府性基金预算收入的比重则从2022年的85.84%降至2024年的78.43%，2025年1-8月为72.83%，反映出土地财政依赖度的逐步下降。

二、土地房地产相关收入变化的深层动因解析

（一）行业基本面：从增量扩张到存量运营的范式转换

2022年以来，房地产市场经历深度调整，增量市场收缩成为驱动收入变化的核心逻辑。商品房销售端持续低迷，2022-2024年全国商品房销售面积连续三年下降，销售额增速同步下滑，直接导致契税、土地增值税等交易环节税收承压。契税收入从2023年的5,910亿元降至2024年的5170亿元，2025年1-8月仅3,012亿元，同比降幅扩大至15.3%；土地增值税连续三年下降，2024年降至4,869亿元，较2022年减少23.3%。

土地市场的降温则直接冲击土地出让收入与耕地占用税。受“三道红线”等政策影响，房企资金链紧张，拿地意愿显著弱化，2022-2024年国有土地使用权出让收入连续降幅超13%，从66,854亿元缩水至48,699亿元。尽管2024年保障性住房用地供应增加带动耕地占用税同比增长21.5%，但难以扭转土地相关收入的整体下行态势。

与此同时，存量市场的价值逐步凸显。2024年我国城镇存量住房规模达390亿平方米，较2022年增长8.3%，经营性房产与租赁市场的发展为保有环节税收提供了稳定税源，推动房产税收入从2022年的3,590亿元增至2024年的4,705亿元，三年累计增长31.1%；城镇土地使用税也在征管范围完善的支撑下，2024年实现9.6%的同比增长。

（二）征管变革：从粗放监管到精准治理的效率提升

税收征管体系的数字化转型与重心调整是收入结构分化的重要推手。金税四期系统上线后，税务部门与住建、不动产登记等部门实现数据互通，构建起全链条监管体系。在交易环节，通过“大数据价格核验”遏制“阴阳合同”等逃税行为，2024年契税申报准确率较2022年提升25%；土地增值税依托项目全生命周期管理系统强化清算监管，2024年清算入库税款同比增长10.3%，部分抵消了新增税源下滑的影响。

征管重心向存量税源的倾斜更为关键。2023-2024年全国开展房产税“清欠堵漏”专项行动，重点核查商业地产、租赁房产等纳税盲区，累计追缴税款超200亿元；城镇土地使用税通过权属动态核查将征管覆盖率提升12个百分点，存量税源的挖掘有效对冲了交易环节税收的下滑。

（三）政策调控：从稳市场到优结构的导向转变

房地产调控政策的阶段性调整对收入变化产生直接影响。交易环节，2023年多地实施首套房契税减免政策，推动契税微增2.0%，但2024年政策退出后，契税降幅迅速扩大至12.5%。土地市场方面，2024年“单列保障性住房用地供应计划”推动政策性用地出让增长，使得2025年1-8月土地出让收入降幅从2024年同期的11.2%收窄至4.7%。

长期政策导向则聚焦于“降依赖、优结构”，通过弱化土地财政、强化保有环节税收，推动房地产相关收入从“出让依赖”向“税收主导”转型，这一过程中短期收入波动与长期结构优化形成了必然的政策张力。

三、税基结构变迁对社会经济的多维影响

（一）积极效应：适配市场转型，引导资源优化配置

存量税收增长与交易税收下降的结构变化，精准契合了房地产市场从增量扩张向存量运营的转型需求。房产税的持续增长激励存量房产高效利用，推动商业地产、租赁市场规范化发展，2024年全国商业营业用房销售额同比增长3.2%，租赁市场专业化机构渗透率提升至18%，助力实现“房住不炒”的政策目标。

从财政可持续性来看，保有环节税收的稳定性显著优于土地出让收入与交易环节税收，2022-2024年房产税年均增速达14.5%，远高于一般公共预算收入增速，为地方财政提供了更可靠的收入来源，逐步降低对土地出让收入的短期依赖，2024年土地出让收入占地方财政收入比重较2022年下降7.8个百分点，有利于化解地方政府债务风险。

（二）潜在挑战：短期冲击与利益调整并存

交易环节税收下降对部分行业和群体形成短期压力。房企作为契税、土地增值税的主要纳税人，2024年相关税收支出同比减少18.3%，虽在一定程度上缓解了现金流压力，但也反映出行业经营困境的持续，进而影响上下游建材、建筑等产业的就业稳定。对购房者而言，契税减免政策退出与房价波动叠加，增加了改善型住房需求的释放难度。

存量税收征管强化则面临征管公平性的考验。当前房产税仅覆盖经营性房产，尚未实现对非经营性住房的全面征收，导致不同类型房产持有者税负不均；城镇土地使用税的区域差异化征管尚不完善，部分工业园区与商业用地的税负公平性有待提升，这些问题可能引发社会对税收公平性的关注。

四、未来政策与征管趋势预测

（一）政策导向：构建“税收主导、保障托底”的长效机制

短期政策将延续“稳市场、防风险”基调，交易环节可能阶段性重启契税减免、土地增值税缓缴等优惠政策，重点支持刚性和改善型住房需求；土地供应政策将坚持“租购并举”，保障性住房用地占比预计稳定在30%以上，推动土地出让收入平稳触底。

中长期来看，房地产税立法进程将加速，预计2026年试点范围扩至10个以上重点城市，2030年前实现全国统一征收，征税范围将逐步从经营性房产延伸至非经营性住房，并设置首套房免征、人均面积扣除等优惠条款，兼顾公平与民生。土地出让制度将进一步市场化改革，通过优化供地结构、完善出让金收缴机制，实现与税收体系的协同互补。

（二）征管变革：迈向“数字化、协同化、精准化”新阶段

数字化征管将实现全链条覆盖，金税四期与不动产登记、土地供应、金融信贷系统的深度对接，将实现房产土地权属、交易价格、资金流向等数据的实时共享，依托卫星遥感、区块链等技术，实现耕地占用税、城镇土地使用税的动态监控与精准征管。

跨部门协同机制将常态化，建立“税务-住建-自然资源-金融”联合监管平台，实现税源核查、风险预警、税款追缴的全流程协同，对房企土地增值税清算、个人房产交易避税等重点领域开展联合执法，2025年后联合核查频次预计提升至每季度一次。

五、面向纳税人的专业应对建议

（一）房企：强化税务合规，把握政策红利

房企应建立全生命周期税务管理体系，在项目拿地阶段精准测算耕地占用税、契税负担，结合土地出让金缴纳节奏合理规划资金；开发销售阶段规范收入确认与成本列支，依托数字化工具开展土地增值税清算模拟，提前识别清算风险，2024年土地增值税清算延期政策到期后，需及时完成历史项目清算申报。同时，密切关注保障性住房、城市更新等政策导向领域，充分享受相关税收优惠与土地供应支持，缓解经营压力。

（二）企业纳税人：优化存量资产税务管理

持有经营性房产与土地的企业，应建立房产土地台账，及时更新权属变更与使用情况，确保房产税、城镇土地使用税申报准确；对闲置房产与土地，可通过出租、合作经营等方式提高利用效率，同时合理适用房产税减免政策。在数字化征管背景下，需加强与税务部门的数据对接，确保涉税信息真实完整，避免因信息不对称引发税务风险。

（三）个人纳税人：明晰税负义务，理性配置资产

购房者应提前测算契税负担，结合自身购房需求与政策导向选择购房时机，关注首套房、改善型住房的契税优惠政策动态。房产持有者需关注房产税试点进展，尤其是多套住房或高端住房持有者，应提前评估潜在税负影响，理性规划资产配置。在房产交易过程中，需遵守税收法规，避免通过“阴阳合同”、虚假赠与等方式避税，防范税务处罚风险。

土地和房地产相关税基的结构变迁，是我国房地产市场转型、财政体制改革与征管技术升级共同作用的必然结果。从涉税专业服务视角看，这一变迁既带来了征管模式的革新与政策红利的调整，也对纳税人的税务管理能力提出了更高要求。未来，随着房地产税立法的推进与数字化征管的深化，土地房地产相关收入将逐步形成“税收为主、出让补充”的均衡格局，为经济社会高质量发展提供稳定支撑。纳税人唯有主动适应政策变化，强化合规管理，方能在税基变迁中实现自身利益与社会价值的统一。