今早看到一则新闻，是说融创拍卖青岛曾以8.14亿元拿到的地，起拍价仅5.41亿元，目前评估价7.73以元，但是也是无人问津。这样的消息当然不绝于耳，我不是要为此发点感叹或者在增加些新的“料”，是想“借题发挥”说点税的事。

最近，总是接到电话咨询税务机关核定征收不动产转让税收的事，主要原因是“价格明显遍地，且无正当理由”，税务机关要按照评估价或者叫备案价的价格核定征收税款。比如近期一朋友咨询，一个朋友买了另一家停业多年的企业的在山区的国有土地使用权若干亩，双方约定转让价格20万元，若干年前转让企业取得是27万元，在办理权属变更登记时，征税人员认为“价格明显偏低，且无正当理由”要求按照评估价格核定转让价格计算税款，指定的评级机构评估结果出来，评价价格37万元，如果按照税务机关核定的价格征税，双方纳税 3.54 万元，涉及缴纳增值税及附加税费、土地增资税、印花税，这当然是交易成本，如果按照成交价20万元交税，那么双方能交多少谁呢？只缴纳0.31万元，核定销售额增加17万元，税款增加3.23万元，税收增加了5.8倍。为什么会是这样？涉及不动产转让的，转让方要按照转让价扣减取得时候价格的差额（指2016年5月1后取得的）缴纳5%增值税，按缴纳增值税的12%缴纳附加税费，按照增值额缴纳土地增值税，增值额也就是转让不含税收入扣除取得成本、附加税费和缴纳的印花税的差额，价格越高增值额也就越大，税率最低30%，契税按照成交价格的3%缴纳，合计下来就是3.54万元，核定价格比交易价高了58%，税款增加了480%，总之一句话核定计税价格越高，缴纳的税款成倍的增加。

最近还有一个咨询，某个人投资通过拍卖的方式购买金融机构抵账房子，竞拍成交价格160万元，自办理过户手续核税时，被告知价格明显偏低，申辩是正规渠道竞价购买的，是实际的成交价格，回复“这个不是正当理由”，按照备案价260万元计算缴纳税款，核定的征税价格比成交价格多了100万元，双方税负负担的增加可以想象。

在当前形势下，房价下降已经是不争的事实，据统计兰州房价连续近三年下降，主城区房价降幅在19%，问题是即使降价，成交量也没有大的回升，可以说目前不动产流动转让弥足珍贵，近期国家出台各种减税让利政策，不都是为了鼓励交易、激活市场，繁荣经济吗？

作为一个税务专业人员，有必要说道说道“价格明显偏低，且无正当理由”及核定的方法等。

税收大都来自原交易，而交易价格又决定着大多数税种的税基，因此为防止以节税为目的，通过价格安排侵蚀税基，损害国家税收利益，税法对有价格问题交易的计税价格进行核定。法律依据有《税收征收管理法》及各税种的相关规定。

二手房地产交易最早提出“建立房屋交易最低计税价格管理制度”是在2007年，当年国家税务总局下发《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）称，个人房屋交易环节税收征管仍有一些问题不够明确。文中第一条要求：“针对一些地区买卖双方通过订立虚假合同低报房屋交易价格，不如实申报缴纳有关税收的问题，各地要根据税收征收管理法的有关规定，建立房屋交易最低计税价格管理制度，加强房屋交易计税价格管理。”也就是个人转让住房，价格明显偏低，且无正当理由，可以核定其计税转让收入，定义为“房屋交易最低计税价格”。但是适用范围非常清楚，特指订立虚假合同、不如实申报缴纳有关税费的问题。

2008年国家税务总局下发《关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见》（国税函[2008]309号），在上述国税发[2007]33号文件的基础上，在北京、重庆、青岛、深圳、南京、杭州、丹东等城市开展应用评税技术核定计税价格工作，定义变为“应用评税技术核定房地产交易计税价格”。

2009年财政部、国家税务总局联合下发《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》（财税[2009]100号），决定在全国范围内试点开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格。

2010年11月又联合下发《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2010]105号），确定了应用房地产评税技术核定交易环节计税价格的基本制度，规范了操作流程。首先明确应用房地产评估技术核定交易环节计税依据的原因是“纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，形成了明显的税收漏洞，影响了税法的严肃性，也削弱了房地产市场调控的政策效果”。因此，要求各级财税征收机关建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值，申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税价格，申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由，以计税参考值作为计税价格。

2011年7月，再次联合下发《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号），为防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，进一步要求自2012年7月1日起对纳税人所申报的存量房交易价格要进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税，或公布存量房交易价格评估值，客观上引导纳税人按公布的存量房交易价格评估值进行纳税申报。对于评估认定申报交易价格偏低的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由，有正当理由的，按申报交易价格征税，没有正当理由的，按核定计税价格征税。

根据上述一系列文件，首先需要明确，应用评税技术核定房地产交易计税价格的原因是防止“阴阳合同”等不如实申报存量房交易价格；其次，申报的交易价格与存量房评估价相比明显偏低的，启动应用评税技术核定房地产交易计税价格，核定的前提是经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由，有正当理由的，按照实际交易价格计税，没有正当理由的，则按照核对计税价格计税。遗憾的是文件对经过什么样的程序确认“正当理由”没有给出答案，也没有列举出“正当理由”的情形，但是不等于可以忽视或者不管不顾正当理由。应用的房地产评税技术再先进也不能代替实际的交易价格。也就是说，核定计税依据征收税款的前提应该且只能是“价格明显偏低”并且“无正当理由”，如果不存在价格明显偏低，或者虽然价格明显偏低，但是有正当理由，也不应触发核定计税依据行为，核定计税依据要确定核定的方法，因此要说清楚问题，应分三块内容，一是价格明显偏低，二是正当理由，三是核定的方法。

低或者高应该是一个相对的概念，要看锚定或者参照的标准。根据前述文件，申报的交易价格锚定的标准是存量房评估价，评估价是以前的交易所形成的按一定的方法主观评价的结果，如本文开头所说，融创曾以8.14亿元拿地，现在评估价7.73以元，拍卖成交价5.41亿元难以成交，成交价比评估价低了30%，是选错了锚定物，还是成交价偏低？众所周知，目前我国房地产进入下行期，成交难，无论是新房还是二手房，价格持续下降。特别明显的是法院因执行拍卖房产已经引起社会的普片关注，拍卖房产均为存量二手房，流拍司空见惯，成交价格低于起拍价格是常事，往往是报价的6成左右，更是低于应用评税技术形成的评估价格，这样存量房实际成交“价格明显偏低”成了常态。在这种情况下，锚点评估价格显然实际成交价格就会“价格明显偏低”，换言之，如果以实际的交易价格作为参照，也可以说“评估价格明显偏低”。

认识了价格的参照，我们再看一下“正当理由”。什么是正当理由呢？上面所说的文件并没有给出答案，那么只能根据常理讨论了。

正当，通常指人的行为的合理性和合法性。比如交易的目的是追求利益最大化，交易行为不违反法律法规，不触碰道德底线，应该就是正当的。理由，是指做事上有理的由来（原由），是做事上说得通的依据。理由要求说得通，而不是借口。理由和原因都揭示形成一个结果的因，往往是一样的。当我们说某个结果的“理由”“正当”的时候，是说结果成立的原因是客观的是合理、合法的。举例来说，房产拍卖成交价格是交易价格形成的原因，合理也合法，具有完全的必然性和客观性，当然也就是正当的理由，如果甲和乙经过中介交易，在中介的授意下，为节税隐瞒实际成交价格，谎称达成了低于市场价格的成交价格，这个就不是正当理由。理由是否正当需要证明，也就应该举证证明，且举证方为行为人。这就涉及到举证的真实性、相关性和必要性了。

需要证明的是交易房产成交价格明显偏低，也就是成交价格，那么举证应该围绕成交价。如前所述，成交价格是结果，其形成的原因也就是理由，除税法规定不认可的原因外，比如阴阳合同避税等，都应该是正当的。造成价格明显偏低的原因，排除参照的评估价格偏高外，无非是交易房产有瑕疵、交易条件、交易方式等不确定所引起。交易房产有瑕疵，包括产权瑕疵、功能瑕疵、位置瑕疵等，应在交易价格形成的过程中形成书面文本，相互签字确认，可作为证据提供；对于因紧迫事件而处置房产，比如为挽救生命紧急变现房产等，由于没有议价的条件，而形成的交易价格，说明事实情况，作为证据证明；因交易方式，比如竞价拍卖而形成的交易价格偏离，提供相应的成交确认书即可证明。如果不予认可，或者认为这个理由不正当，亦或是证据不够充分等，那就要启动维权的救济措施了，我想一般情况下常理大家还是懂得。

最后说一下核定的方法，上述系统的文件要求的是参照评税技术评估的价格核定，我想稍微展开一点，按房产交易涉及的不同税种，各自有不同核定规定。

一是相应税种明确了核定方法，在这种情况下，应该适用实体法规定核定。比如增值税明确规定了核定方式，《营业税改征增值税实施办法》第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

第一顺序，按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

第二顺序按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

第三顺序按照组成计税价格确定。

征收机关应该按照上述规定核定，而不应按其他要求办理。

其次，印花说法也规定了特殊情况下的核定方式。《印花税法》第六条规定，没有合同金额，也没有实际结算金额的，计税依据无法按规定确定的，按照书立合同、产权转移书据时的市场价格确定。也就是说对核定征收有严格的限制，不能按其他规定核定。

二是明确规定按照征管法的规定核定征收，比如契税法、土地增值税规定，纳税人申报的成交价格（互换价格差额）明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《税收征收管理法》的规定核定。该法第三十五条规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。《征管法实施细则》第四十七条对核定方法进行了规定，针对房产交易可以适用的方法只能是“按照其他合理方法核定。” 当然也给纳税人的权利保障提供了法律依据，还规定：“纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。”

综合上述税法规定的核定方法，现行的二手房产交易所采用的应用评税技术评估价作为核定征收所涉及税收的做法值得商榷。还需要说明的是，房产转让涉及的主要税种是相互关联的，他取得的成交价是下一个环节再转让的扣除额，比如增值税差额征税的情况下，扣税依据是按实际交易价开具的发票，土地增值税计算增值额、个人所得税计算所得额都一样，如果核定的价格高于实际的成交价格，下一个环节转让按哪个数字扣除呢？核定的计税价格吗？规定的扣税凭证是发票，而发票金额是实际成交价，按照核定计税价开票吗？但是实际结算额不是发票金额。印花税法明确规定按合同金额计税，也会造成不同税相同的计税依据因核定计税依据而出现矛盾。

在房地产价格下行的市场环境下，存量二手房评估价格因交易不活跃而难以及时更新，评估价普遍远高于实际成交价，按照评估价核定征收税款要谨慎。

中央经济工作会议明确提出要“积极稳妥化解房地产风险”，促进房地产的流通是化解风险的有力措施，通过各种方式鼓励房地产的交易就是积极落实中央政策，为经济建设作出贡献。在这一大背景下，建议以法律不禁止的方式完成交易，包括直接成交、竞价成交、中介成交等，在没有证据证明为关联交易，存在舞弊、阴阳合同等故意逃避缴纳税款的情况，应按照实际成交价格作为计税依据，确实维护纳税人的合法财产权，负责冰冷的房市雪上加霜，同时也会增加社会的不和谐因素，影响国家特别的经济政策的效果。