日前发布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》统一了内外资房企所得税政策，降低了计税毛利率，放宽了预提费用税前扣除限制。业内人士认为——房地产所得税新政有望提升房企利润。

　　“你知道我一直以来最期待的是什么吗？就是内外资房地产企业能够享受同样的税收政策，站在同一条起跑线上，公平竞争，共同发展。”或许是激动的缘故，谈及新出台的房地产企业所得税政策时，泉州立达房地产有限公司总经理李明森的语调高了很多。

　　和李明森一样，听到消息的房企尤其是内资企业的负责人都很兴奋。3月6日，国家税务总局印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(以下简称《办法》)，不仅统一了内外资房地产企业所得税，还“意外”实现了房地产企业的诸多期待，比如将房地产开发项目最低预售毛利率普遍下调5%等。而在此之前，房地产企业所得税存有“内外”之别，二者在预售期间收入预缴政策、收入确认原则、成本扣除、视同销售以及预提费用等方面圴存在一定的差异。

　　在房地产行业依旧低迷之际，新政能给企业带来怎样的机遇呢？

　　税负统一，内、外资房企公平竞争

　　企业所得税政策“内外有别”由来已久，虽然从大局上理解该政策招商引资的意图，不过，身处激烈的市场竞争之中，李明森多年来心底都有这么一个小“疙瘩”：竞争起点不公平，要胜出谈何容易。

　　晋江市地税局的相关负责人告诉记者，在2008年1月1日新《企业所得税法》正式施行之前，内外资房地产企业并行两套不同的所得税管理办法。其中，外资企业主要适用《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》，而内资企业主要适用《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，二者存在诸多差异。

　　以应税销售收入确认原则为例，惠安县地税局的相关人士告诉记者，按以往的规定，内外资房地产企业不仅在销售方式的分类上有所不同，即使在同一销售方式下，收入确认的时间点也各不相同。“比如，一位购房者一次性付款80万元买下一套期房，半年后交房。内资房地产企业在收讫房款之日就确认这80万元为应税销售收入；而外资房地产企业可以把这一时间推迟到将房屋使用权交付给购房者这天。”按之前施行的政策，外资企业的收入确认时间明显晚于内资企业，减少了收到房款当期的应纳税款；在收到房款到交房期间，外资企业资金的流动性要优于内资企业。

　　这种不对等的局面，在《办法》中得到了解决。《办法》统一了内外资企业的收入确认原则，规定“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。在新政策中，不论内外资企业，凡采取一次性全额收款方式销售开发产品的，均在实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

　　对于新政策的出台，福建省不少房企最关注的就是“公平”二字。三盛集团福州项目负责人徐小姐告诉记者，2008年下半年开始，金融危机以及消费者持币观望对房地产业的负面影响开始显现，不少楼盘推出大幅促销活动，“但同样是促销，我们内资企业的底气就不如外资企业足。对外资企业而言，因促销而减少的部分利润可以通过宽松的税收政策得到弥补，这是我们所没有的。”据业内人士介绍，以往内外资房地产企业在成本和费用扣除方面也存在差异，相比之下，外资企业享受的优惠更多，更宽松。

　　对此，福州房地产学者王剑超认为，目前福建房地产市场已经进入充分竞争的状态，《办法》修正了相关“游戏规则”，使得市场竞争更加公平和透明。内外资企业平起平坐，站在同一起跑线上，公平竞争，也能使普通消费者从中获益。

　　计税毛利率普降，缓解房企资金压力

　　除了在内外资房地产企业的税负公平方面作出调整，新政策还“意外”地扶了房地产企业一把。《办法》规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率按不同类型给予相应降低，其中，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，计税毛利率下限从原来的20%下调至15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，从15%降至10%；开发项目位于其他地区的，从10%降至5%，此外，《办法》规定，属于经济适用房、限价房和危改房的，其计税毛利率不得低于3%，与以往持平。

　　福建省地税局的相关人士对此作了直观的解释：假设福州某家房地产开发企业2008年度房地产期房预售取得预售收入8000万元，按照以往所在地计税毛利率为20%计算，则其在进行2008年度所得税汇算清缴期间需将1600(注：8000×20%)万元的预计毛利并入其年度应纳税所得额，再依此按25%缴纳企业所得税共400万元。而按照新政策，计税毛利率下降5%，该企业只需要将1200(注：8000×15%)万元的预计毛利并入其年度应纳税所得额，缴纳300万元的企业所得税，相比以往节省税收支出100万元，企业的税负大幅度减轻。

　　税负的减轻，在低迷的楼市背景下，一定程度上提振了房地产企业的信心。厦门福联房地产有限公司副总经理于闽在接受记者采访时表示，今年来，因资金紧张公司不得不缩减开支，大幅减少了楼盘销售推广开支，这使得销售情况更加不理想。“第一时间得知国家出台的新政策，我们马上调整了预算，加大在推广宣传上的投入，希望借此走出目前的困境。”

　　对此，王剑超表示，此次计税毛利率的调整，对于那些投资规模大、开发建设周期长房地产开发商来说是一大利好。此举能够实实在在地减轻房地产开发企业的税收负担，对缓解其资金压力起到重要作用，为其发展增添后劲。

　　预提费用税前扣除，减轻企业税负

　　除了在减轻房地产企业的税负上下功夫，《办法》在操作上也充分考虑到房地产企业的实际困难。

　　三盛集团泉州项目相关负责人许先生告诉记者，外资房地产企业在预提成本费用上享受的“优待”令内资房地产企业羡慕不已。按以往规定，外资房地产企业发生的绿化、道路等配套设施费，可在销售房地产时进行预提，由企业提出申请，税务机关审核同意后执行；而内资企业按实际发生数进行税前扣除，不允许预提。

　　“内外资企业的不同待遇，让内资企业有点‘吃亏’。因为房地产项目跨期通常较长，一般为几个年度甚至更长，有些成本在企业年度汇算清缴前无法归集完整，但又是必须发生的。”许先生表示。

　　此次，《办法》统一了原来内外资企业在开发期间对预提成本费用处理的不同规定，允许房地产企业预提相关成本及费用。《办法》规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。对于公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

　　新政策还“新”在对借款费用的处理上。惠安县地税局的上述人士表示，所谓借款费用，是指房地产开发企业为经营活动的需要承担的、与借入资金相关的利息费用。比如，一家房地产企业向银行借款500万元，其中400万用于购买施工设备，100万元用于办公室日常开支。《办法》未实行时，要先区分借款费用是发生在完工前还是完工后，作不同的处理，只有属于成本对象完工后发生的，才可作为财务费用直接扣除。而按新政策规定，购买施工设备支付400万元的借款所支付的手续费和利息应作为资本性支出计入设备的购入成本，在施工设备投入生产运营后支付的有关借款费用，就可以在发生的当期直接作为财务费用扣除，而用于办公室日常开支的借款所承担的利息和费用，在使用时直接计入财务费用，在税前扣除。

　　王剑超认为，房地产企业在其经营过程中普遍存在项目多、开发周期长、收入成本费用难以区分等情况，新政策在明确成本核算、预计毛利率等诸多方面进行了调整，措施更具人性化和可操作性，对于缓解房地产企业资金压力等困难，促进福建房地产市场健康发展有着积极影响。

　　不过，在采访中，记者也听到了一些不同的声音。有开发商表示，在目前的形势下，《办法》的施行，并不足以彻底扭转房地产企业的困境。要走出困境还得看市场环境和开发商自己努力。

　　就此问题，李明森认为，房地产开发商的资金来源主要有银行贷款、自有资金和预售房款的收入，一般而言，银行贷款占房地产商资金的30%，预售房款的收入占到40%，自有资金仅占30%。记者从银行方面获悉，2009年银行贷款投向将倾向于铁路、基建、大宗商品等领域，房地产行业想从中分一杯羹难度不小。另一方面，消费者的购房意愿下降，房地产想迅速回笼资金也非易事。“这是最关键的问题所在，如果不能从信贷和销售取得突破，一点不夸张地说，目前一些房地产企业的资金链条仍然随时有断裂的危险。”