2008年是《企业所得税法》实施的第一年。随着新法的出台，内外资企业所得税的合并，给企业所得税政策带来了巨变；年关切近，新一轮的企业所得税汇算清缴工作即将开始；2009年税务机关对房地产企业检查的力度将进一步加大；未来几年，税务机关对房地产企业的管理力度将逐步加强，首先要实行房地产评税师制度，在全国税务系统内部培养大约50000名房地产评税师，加强对房地产业税收的评定工作；其次，两到三年内，国家有可能将涉及到房地产业的某些税种，如：营业税、土地增值税、房产税、土地使用税等，统一成一个税种进行管理，目的也是为了加强对房地产业税收的管理。2008年，国家一再召开加强企业所得税征收管理和反避税工作会议，反避税工作的力度越来越大，反避税手段越来越先进。

以上迹象表明，作为一个房地产企业的经营者和管理者都必须尽快的学习与掌握新的税收法律和政策。特别是，在新一轮企业所得税汇算清缴工作到来之前，更有必要首先弄清关于房地产业的所得税法规和政策。如何尽快地掌握和运用新的法律和政策？如何理解新法出台后产生的新的会税差异？如何运用新法在税收与会计之间进行纳税调整？如何应对纳税评估和税务检查？如何规避因税务管理差异和自身管理水平带来的纳税风险？如何增强自身的抵抗金融、税收风险打击的能力？是所有企业以及企业的管理人员面临的十分严峻的问题。为帮助企业充分掌握税收政策，严密进行纳税筹划，积极应对税收检查，彻底防范纳税风险特开设本培训课题。

【授课内容】

第一部分：土地增值税清算：

（一）土地增值税清算管理

◆清算条件的辨析

◆清算单位规定的辨析

◆普通标准住宅认定问题

◆土地增值税税收优惠

（二）收入与扣除项目的审核

①收入的审核

◆收入的一般规定 ◆收入的特殊规定     ◆收入实现时间的确认   ◆计税价格的确认

②扣除项目的审核

◆扣除项目的一般规定                         ◆拆迁补偿的方式和成本的确定

◆如何扣除公共配套设施相应的成本和费用       ◆开发间接费用与房地产开发费用的划分

◆成片受让、分期分批开发转让如何分摊计算扣除项目◆如何确认利息支出   

◆土地增值税清算成本与会计成本的主要区别     ◆如何确认合法有效的凭证

 ③清算过程中的案例分析

第二部分：企业所得税汇算清缴（暨纳税申报表的填写）：

（一）企业所得税报表体系及填写要求

◆报表体系        ◆表间关系        ◆注意事项       ◆填写顺序      

（二） 企业所得税报表的填写方法及相关税法解释

  ⑴长期股权投资所得（损失）明细表

⑵资产减值准备项目调整明细表

⑶资产折旧、摊销纳税调整明细表

  ⑷广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表

⑸以公允价值计量资产纳税调整表

⑹境外所得税抵免计算明细表

⑺税收优惠明细表

★（精解：财税[2008]46、47、48、115、116、117、118号文件；国税函[2008]635号）

⑻企业所得税弥补亏损明细表

⑼成本费用明细表

   ◆成本计算与扣除的审核

 ①成本审核中涉及的相关概念               ②房地产企业开发成本的组成及分摊

③成本审核的原则及流程                   ④成本审核的重点

 ⑽收入明细表

 ①报表结构及内容分析：

②国税函[2008]875号与国税函[2006]31号分析对比

③房地产主营业务收入的审核及案例分析

◆完工产品确认条件的审核                 ◆完工开发产品收入确认的审

◆完工产品销售收入实现时间确认的审核     ◆合作开发收入的审核

④房地产企业其他业务收入的审核

◆租金收入的审核                         ◆代建工程和提供劳务收入的审核

⑤房地产企业视同销售收入的审核（同时精解国税函[2008]828号文件）

◆视同销售的税务处理                     ◆视同销售的审核

⑾纳税调整项目明细表

①收入类调整项目

②扣除类调整项目（同时精解：国税函[2008]121号文件）

     ◆税前扣除项目的基本规定 ◆允许税前扣除项目的审核 ◆不允许税前扣除项目的审核

③资产类调整项目。

④准备金调整项目

⑤房地产企业预售收入的预计利润。

     ◆预售收入的税务处理                     ◆预售收入审核重点。

   ⑥特别纳税调整项目

⑿中华人民共和国企业所得税年度申报表（A类）

第三部分：税收筹划：

（一） 税收筹划基本常识：

◆税收筹划的概念    ◆税收筹划的目标     ◆税收筹划的原则    ◆税收筹划的要求

（二） 房地产业税收筹划实务（共26个案例）

①营业税筹划：

◆代收费用改由物业收取，降低销售不动产营业额

◆化精装房销售收入一分为二，分别为销售收入和装修收入

◆以受托代建形式，变全额纳税为差额纳税

◆利用免税销售形式，变全额销售为差额销售

◆变销售不动产为对外投资，再转让股权，实现免税销售

◆变销售不动产为整体转让企业产权，实现免税销售

◆变闲置房屋出租为联营，实现节税

◆合作建房过程中的税收筹划

   ②土地增值税筹划：

    ◆利用税收临界点，通过让利销售、追加成本，将普通住宅增值率降到20%以下

    ◆设立销售公司，通过二次销售，降低增值率（使第一环节增值率控制在20%以下）

    ◆同时提高收入、和扣除项目金额，降低增值率

◆变销售房屋为等价转让土地和委托代建行为

    ◆利息费用核算的筹划    ◆代收费用核算的筹划

    ◆变销售不动产为出租（销售非永久使用权），避开土地增值税

    ◆走接受投资，再被兼并的道路，避免缴纳土地增值税

    ◆以对外投资名义转移土地使用权，再走委托代建避开土地增值税

③企业所得税筹划：

    ◆如何利用分期收款，控制收入、成本的结转

    ◆如何变吸收投资为发行债券，加大扣除项目金额

    ◆如何将职工股息、红利转化为工资，加大扣除项目金额

    ◆如何将超过银行贷款利息部分非金融机构借款利息变为合理费用，加大扣除项目金额

    ◆如何用足广告费、业务宣传费列支标准，变赞助支出业务招待费为广告、宣传支出

    ◆如何设置集团内部机构更能节约企业所得税

④个人所得税纳税筹划：

◆回避股息、红利支出； ◆回避集中发放奖金、年薪；   ◆增加支付劳务报酬的次数。

第四部分：专家现场问题解答

【主讲专家】如需了解详情，请来电咨询：（010）52106881   52106709              佟天成

【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作领导、投融资经理、财务总监、财务部经理及会计、办税人员和税务师事务所、会计师事务所相关人员。

【资    料】本课题配套讲义、资料

【增值服务】★参会学员可享受中国房地产纳税服务网一年的会员服务；如税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、网上信息检索、课件下载、QQ论坛交流等。

【培训时间】2008年12月26日至28日（12月26日全天报到）

【培训地点】重庆·海航大酒店（重庆市渝中区嘉陵西村2号、上清寺转盘）【相关费用】人民币2200元/人（含授课费、场地费、资料费、会务费）
         如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，每人每天200元。
★户  名：北京金旭红企业管理中心      ★帐  号0719100103020001683
★开户行：北京农村商业银行翠屏北里支行

【联系方式】★电话：（010）52106750         ★联系人：佟天成

★传真：（010）52106749★电话：（010）52106881   52106709              ★联系人：佟天成
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