新闻背景
　　“北京市最快将于2008年6月份正式开征物业税”，这是北京市政协委员、地税局局长王纪平1月22日首先放出的“风声”。王纪平表示，北京市已率先向国家税务总局提交了物业税“空转实”的申请。
　　北京进行物业税“空转”试点，至今已有3年，王纪平局长此番言论一出，再次引发京城楼市的热议。这其中“物业税一旦‘实转’，是对过去相关税种的替代还是全新税收形式的追加，会否增加纳税人负担”成为关注焦点之一，然而就这一热点话题，业界的观点也是众说纷纭，莫衷一是。
　　“在执行标准及细则尚未出台的情况下，物业税究竟以何种形式出现，最终的执行力度效果如何，现阶段一切都还只能是猜测。”在这一点上，众多专家的态度如出一辙。
　　市场反馈
　　“物业税”一词，无疑成了时下地产圈中曝光率最高的词汇。但是物业税从商业地产的头一脚还没有踢出，就引起了业内很大的反响，说法不一。商业地产原来一直是很多投资者的“避风港”，但如今，要从商业项目开始征收物业税，或许会将投资者吓跑；或许会成为商业地产的恶性循环；或许会影响商业地产的继续发展……
　　●持有———税率再高成本也能转嫁
　　“征收物业税，势必导致持有商业房地产的成本增加，而这对于已经供应过剩的商业房地产来说，情况就严峻了。”一位业内人士表示。这样一来，一些本来就已经陷入“推销无门”的商业房地产更难有市场。
　　如今“物业税”先从商业房地产实行，无疑意味着会抬高持有成本，将投资者吓跑。但在与一些商业项目开发商的交流中，他们并没有显示出过多的惊慌。一位不愿透露姓名的开发商谈道：“现在物业税的执行标准还没有确定，具体怎么征收还不知道呢，没有必要先着急。对于商业项目来说，也有位置、好坏之分。况且，对于自持的项目来说，靠的就是租金的收益，成本的提高无疑就是增加了投资者的成本，所以，最后还是会转嫁到小投资者身上。但是，我们还是会有一些担心，会影响以后的发展和资金回流。但是政策出来，我们只能遵守、只能扛。”增加投资者的成本之后，投资者可能会在租金和抛售之间选择。如果压力不大，投资者会考虑上调房屋租金价格，租金上调会增加租房者的负担。仲量联行亚太区董事陈立民表示。
　　虽然商业房地产所占比例小，并不意味着对其征收带来的影响会比住宅小。事实上，对商业房地产征收物业税势必会导致商用物业租金的上涨。目前，商用物业的投资者主要以持有房产并且出租的方式作为投资商业房地产的手段。而这部分投资者自然不会等着自己的收益被“物业税”横刀夺取，自然会将成本转嫁到租用者身上，由此租金的上涨就无法避免了。
　　但是，问题还远非租金的上升这般简单。尤其是一些地区的零售商铺，为了吸引到知名企业扩大影响力，都纷纷出台了优惠政策，力图吸引这些大牌入驻。如果租金方面优惠依旧，则持有者的利润将会降低，而如果优惠不再，则招商将会变得困难而缺乏吸引力。由此，一些新兴区域的零售商用物业持有者就要面对两难的选择。
　　●在售———影响不明显
　　“增加企业的持有物业成本，但不会直接影响租赁型需求，因而对商业地产的影响相对较小。另外，现有租赁型企业已经面临较高的保有成本，若伴随税种整合，税负未必会有较大增加。”一位在售商业项目负责人认为。有没有市场，就涉及市场上有没有钱。中国个人存款有1.7万亿，这个钱流向哪里？银行是留不住的。商业地产具备投资回收快的特点，就算对商业地产进行物业税征收，商业地产也是会逐步往上发展。
　　业内人士表示，任何的宏观调控都不会对市场产生长期的影响，更多的是短期效应。所以，物业税短期之内会引起很大的影响，但是长期来看一定是价值的回归。但在物业税的风头中，一些较差的商业项目会顶不住、走向衰败，而资金雄厚、运行良好的项目受到影响也是暂时的。
　　“征收物业税会引起商业地产价格上涨。”中国投资协会秘书长张汉亚说，“但上涨量不会太大，对行业发展影响不明显。”张汉亚认为，因物业税而带来的经营成本的增加将会在整个商业经营领域消化，有可能也会带来各种商品的物价上涨，但这种上涨是非常有限的。
　　中国商业地产联盟秘书长王永平认为，征收物业税对商业地产发展产生的影响目前还很难评估。王永平说，中国传统上就有“一铺养三代”的观念，现在抗风险能力强的投资品种很少，物业税的开征也可能带来一次性土地出让金的下调或取消，降低商业地产的开发成本，带来房价的下降，使投资商业地产门槛降低，导致投资者增加，从而再带动房价上涨。业主自营成本商户的租金成本将都有一定程度提高，这将对中小企业以及个人对商业营业用房的投资、投机需求起到一定的抑制作用。但从长远发展看，商业营业用房的需求很大，商业地产的发展前景还是较好的。
　　难点
　　国税总局负责人表示，物业税方案目前面临众多跨不过的坎。开征物业税，必须制定出一个明确的评估标准，然后，由专门的机构进行评估。最直接的一个问题就是，物业税根据什么来征收？
　　●征收标准不统一
　　以“第几套房”征收才合理
　　据业内人士透露，目前按评估总价的1%征收可能性较大。比如说，经过评估后，一套房产价值100万元，那当年需交纳的物业税就是1万元。“房产价值每年都要评估一次，如果房价持续升值，意味着物业税交纳数额也将逐年增加。”业内人士认为，如果真按1%的比率征收，是比较“严苛”的。不过，除此之外，关键还要看起征点、免税范畴、是对大户型征还是所有房屋都征等具体操作办法。
　　据悉，目前酝酿的物业税征收对象，并不仅仅是带有投机色彩的“第二套房”。因为物业税的作用之一就是要抑制过度占有资源，保护必要消费。而“过度占有”，可能并不是按第几套房来区分的，如果一个人只占有一套房，但是这套房非常大，且地处风景名胜区，价值不菲，这套房子也得适用于较高税率。反之，如果一个人有两套房，但相加起来建筑面积也不过70至90余平方米的话，那这个“第二套”就不该施以重税。
　　另外，超出自住范围用于出租获利的房产，也将征收一定的物业税。但这里面也应区别对待，比如单位面积价值高的别墅和豪宅，可能适用较高税率；相反，单位面积价值较低的普通住宅，则适用较低税率。
　　按面积征收不尽如人意
　　物业税落到实处，最直接的一个问题就是，物业税根据什么来征收？有人建议，根据住房面积来征收，住房面积越大，承担的物业税越多，这听起来似乎合情合理。但如果据此征收，一套位于城市四环外的120平方米的住房，要比一套位居市中心的60平方米小户型住房多交50%的物业税，但是，位于市中心的小户型住房售价可能比四环外的120平方米住房还要高出许多，仅以面积来计算税负是否公平？毕竟，住在四环外的人所承担的交通成本要远远高于住在市中心的人。另外，两个拥有同样住房面积的家庭，前者可能是三口人甚至一口人，后者可能是五六口人，仅以面积因素来计征物业税显然也不尽合理。
　　税基该如何确定，是以财产税来征收，还是以靠租金营利的不动产物业征收？税率该如何界定，各地情况均不相同，征收1%，抑或根据每年地产价格变动来定？税收优惠以及累进税制该如何设定？这些关节点，目前决策层内部均尚未明确。
　　●评估道路任重道远
　　相关部门人士介绍说，物业税的开征并不是简单的税费改革，而是涉及土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。怎么征、怎么管、怎么评估、采用什么样的手段等等，都需要完善的技术条件。有的专家认为，“比如建立房价评估系统，就需要增加大量的人力和物力，所以国家在实施时，肯定也会比较慎重。”而个人房产信息、房地产估值等一旦出现差池，就会令利益纠葛异常复杂的房地产市场掀起大波澜。一套成熟的价格评估体系，是物业税开征的前提。但委托怎样的机构来做评估，“对目前中国的评估市场来讲，是一件很为难的事。”一位官员说，中国目前还没有很成熟的评估机构。
　　建设部政策研究中心科研处处长文林峰介绍，目前中国有评估师一万人左右，无法承担如此众多地产的价格评估。
　　北京师范大学房地产研究所副主任王宏新表示，物业税开征前要对全国房源进行彻底普查，并建立完善的房屋管理系统，以保证第一时间了解房屋性质及价格方面的变化。“近几年的数据已日趋完善，但之前的房产数据确实严重。”一套老房子，要搞清是自住还是出租、商用，并不容易。据了解，第一批试点的6个省市中，部分省市在“空转”的过程中，便遇阻房屋价格评估，使“空转”亦无法深入。
　　●官方态度●
　　物业税是地产税的替代还是追加？
　　●专家建议税不重征政府将努力促进税负平衡
　　在去年11月举行的“中国地方税改革与发展高级研讨会”上，包括二十六位国内著名财税经济学家在内的与会人员提出，改革、完善物业税制度应该作为加强中国地方税体系建设的一个重要途径。专家们提出的改革建议是将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。
　　根据这一设想，物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状，把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政收费并入物业税“遗产与赠与”税目。另外，将契税并入印花税，以简便税制、降低不动产交易成本，同时针对土地增值税存在的边际税率过高问题，取消60%一档税率，保留其余三档税率。
　　针对市场最为关心的物业税计税征收办法问题，王纪平表示，开征物业税后不会增加纳税人的负担，因为政府将会通过减免减轻企业税、个人所得税等方式进行弥补，平衡增加物业税给纳税人带来的税收压力。“住宅物业税的征收会遵循‘生活必需品不得征税’的原则。”王纪平作出了这样的表态。
　　●改革关键在计税依据设置及调整物业价值0.8%左右税率得到普遍认同
　　国务院发展研究中心社会发展部副部长林家彬形象地将物业税实施的理想状态，比喻为“拔最多的鹅毛，听到最少的鹅叫”，这一观点得到众多业内人士的赞同。分析人士指出，物业税一旦从模拟试点变成实际征缴，其重要原则就是制定的税率不增加城市税收负担。在实际征收时，政府将按照比房屋真实市值偏低的原则来计算征税额，考虑到首次开征房地产税，税率不宜定得过高。据了解，国家物业税改革课题研究组提交的报告所建议税率为0.3%至0.8%，如果以超过0.8%的税率征收物业税，则可能增加居民的税收负担。
　　“物业税的改革，关键在计税依据的设置及调整。”中国政法大学民商经济法学院财税金融法研究所副所长施正文指出问题关键之所在。
　　据了解，北京市申报物业税“空转实”主要出于三方面原因：一是完善目前税制以及相应国家税务总局推出物业税的工作；二是开辟新的地方税源，优化北京市税收结构；三是增强税收参与房地产宏观调控的功能，以区别性物业税来调节购房需求。
　　来自中介行业的消息表明，北京市初次制定的物业税税率为每年征收物业评估价值的0.8%至1.4%，实际征收额依据物业每年评估价值变化。据了解，维持在0.8%左右这样一个征收比例得到专家学者的普遍认同。
　　●业界共识●●物业税更可能是替代而非追加业界共识不应增加纳税人负担
　　就目前看来，无论是参与物业税政策制定的专家还是房地产业界各方人士都已达成共识，那就是———开征物业税不能增加普通纳税人负担。
　　“物业税以前在北京以‘房产税’的名义进行空转运行，物业税开征后，北京市可能会对现有房地产行业税收进行整合，减少一些重复纳税的地方，因此物业税更可能是一种替代手段而非追加。”中原地产华北区总经理李文杰表示。
　　“如果物业税仅仅是对原有的多个地产税种和收费项目的合并和转移，不会增加居民税负总额，这也是从业主到投资人及使用方各方面所共同期望的。但如果新税开征后，政府不仅在继续保持卖地收入同时又增加了新的财源，并且物业税随着卖地收入水涨船高，这样的话就意味着纳税人肩上的负担会加重，但这种可能性并不大。”第一太平戴维斯估值及专业顾问公司助理董事胡建明说。
　　“链家地产”副总经理金育松则认为，“从物业税的主要征收目的来看，它并不是为了纯粹增加房屋成本，而是期待增强消费者的理性购房意识，不然单纯的成本增加势必会引起房价新一轮的上涨。以此判断，物业税即便正式实施，也更可能是过去一些相关税种的替代，但是物业税对持有环节征税的特点确定了其影响不同于以往征收的税种，其影响程度和波及范围到底有多大，还要看最后的实施标准而定。”
　　●分歧●●征收标准问题业界期待政策细节早日明确
　　“一旦开征物业税，纳税人的范围该有多广？是否应该包括农村人口？对于课税对象，是只对房产征税，还是对房和地都征？在理论上与物业税毫不相关的土地出让金是继续保留还是进行合并？物业税主要用于消防、绿化、市政道路的修建，以往主要由开发商承建的公建设施及相关费用会不会减少？”采访中多位专家学者提出的一系列问题当下尚无答案。
　　专家学者的意见大致分为两派，一派意见认为物业税和现行房地产税种可以各自征收、互不相干，但另一些人则认为征收物业税是增税，必须考虑社会的现实承受能力，因而需要考虑总体税负的平衡。当年在费改税背景下提出征收物业税，那其他相关的费又该如何合并呢？
　　中国政法大学民商经济法学院财税金融法研究所副所长施正文认为，物业税一旦开征，包括物业管理费、土地增值附加、土地使用费等税费项目必然会被整合，这也就意味着，一些与国土资源部、建设部相关的收费项目，会因物业税的开征而宣告终结，除此以外，物业税的收取，主要由省级以下的政府支配，如何平衡、协调中央和地方的利益分配，至今也还是悬而未决。
　　“总而言之，这些问题直接牵涉到物业税征收执行的诸多细节，相互关系错综复杂，这都要有待于政府相关职能部门进行明确而严格的界定。只有这些方方面面的关系都理顺了，市场对物业税的解读才能有据可依。”李文杰表示。
　　●最终目的●●试水商业地产为全面开展探路征收目的在于规范市场理性购房
　　作为物业税政策研究制定工作的参与者之一，北京大学不动产研究中心主任冯长春表示，正由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应纳税。目前，北京市财政、税收等相关部门针对如何评估不动产、物业税税基和税率等问题的研究正在紧锣密鼓地进行中。
　　“物业税本质上并不是为打压房价而设计，而是旨在为地方政府提供稳定税源，改善区域内的公共服务，促使地方政府从‘土地财政’向‘公共财政’转型。一旦地方政府财力稳定，改革顺利推进，加大公共投入，则群众集体受益，市场稳定发展，房产价值也将因此得到提升，促使政府所得的物业税收入进一步增加，经济、社会发展的整体良性循环才能得以形成。”胡建明认为。
　　业主反馈
　　商铺业主未雨绸缪
　　位于宣武区的某商业项目，本来预计的交房时间是今年8月份，然而现在很多业主已经开始忙了。不过，这些业主不是忙着找租客，而是忙着与该项目的其他业主联系。据其中一位姓刘的业主讲，主要还是谈租价的问题。“我们这个楼的周边是繁华的商业区，超市、专业卖场都很多，反正不怕租不出去，这不，现在离交房的时间还有半年呢，上门求租的人已经不少了。但是又听说明年要开始收物业税，谈租金的时候就有些犯嘀咕了。”
　　原来，在这一地区刘先生35平方米的商铺可以租到3000元/月，如果按这个价出租并不存在问题，但如果开征物业税，会让成本上升不少。“我听朋友说，物业税的税率有可能在1%左右，这样算我这铺光物业税每年就要交一万多，合同一签就是好几年，我除了现在提高租金没别的办法了。”然而这样做也面临着很大问题，一旦把未来可能要交的物业税平摊到租金中，高出的租金将使他的铺很难租出去。
　　在这种情况下，该项目的业主之间主动进行了协商，试图把租金统一在合理的水平，以保证自己的租金收益。“目前大家对物业税的话题挺关心，但具体的政策没下来我们也只能走一步看一步了。”刘先生说。
　　有业内人士指出，刘先生的情况在目前商铺持有者中较为普遍。由于物业税是一个全新的税种，税基、税率等关键问题还未明确，业主们有疑惑是正常的，但没有必要过分担心。此前参与物业税政策制定的许多专家都曾表达过一种观点：“开征物业税不能增加普通纳税人负担。”也是出于类似的考虑，北京市在申报物业税开征方案时表示，暂时没有对民宅征税。
　　而市地税局局长王纪平也表示，北京市会通过减轻企业税、个人所得税等途径从另一方面平衡因增加物业税给纳税人带来的税收负担，整体上不会增加纳税人负担。
　　“商改住”项目担心被“误伤”
　　尽管物业税的征收对象还未最终出台，但“首先从商业地产开始征收”的说法还是进一步得到了肯定。上个月，北京大学不动产研究中心主任冯长春在接受采访时就表示，物业税可能在2008年试点，而且最先从商业地产开始征收。而此次政府权威人士的说法，更是进一步确认了这种可能。
　　正当大部分住宅业主稍稍松了一口气的时候，一类特殊住宅的购买者却不免暗自担忧。前两年的房地产市场上，一些“商改住”项目一直备受购房者的青睐。明天第一城、东亚望京中心、嘉美风尚、茶贸国际、悠乐汇等众多项目刚一上市就遭到人们的疯狂抢购，而这些项目的共同特点则在于均为写字楼用地改建住宅的项目。
　　专业人士指出，购买这些项目的相当一部分都是用来自住的，由于这些项目套型小、总价低，所以颇受年轻人的喜欢。由于只是作为过渡居所，他们对于50年的产权并不介意。然而，物业税一旦开征，由于这些项目是以写字楼立项的，很可能会被纳入征收体系中，对业主来说这可是一件让人头疼的事。
　　茶贸国际策划经理吕希认为，如果物业税开征可能会对商业地产有一定影响，但因为具体政策还没出来，对“商改住”这些项目的影响还未可知。“无论怎样，我觉得政府在制定税收政策的时候，应该会考虑到各个方面的情况，具体问题具体对待。