已有10省区市“空转”运行物业税

　　据了解，备受瞩目的物业税推进工作正在有序展开。国家税务总局和财政部近日批准安徽、河南、福建、天津4省市为房地产物业税模拟评税试点地区，加上首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆，目前已有10省区市开始物业税征收“空转”运行。

　　据悉，物业税也叫不动产税，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着市值的升高而提高。物业税“空转”运行，是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。

　　国家税务总局相关人士表示，物业税基本框架已经确定，将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，把现在一些建房子买房子时需要缴纳的税，放到买房以后按年缴纳。有人士透露，有望明年在现有10个试点省区市中选择部分地区进行物业税“实转”运行。

　　理论上，物业税会令房价降三四成

　　有专家认为，如果开征物业税，在理论上说，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。因为据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%.购房者买一套房子的钱中，包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等，以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着下降。

　　据地产研究机构人士分析，从理论上说，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了（70-1）/70=98.57%，表现在房价中，成本就下降了50%×98.57%=49.29%.就算考虑到发展商在经营中的其他因素，房价也将有三四成的降幅。

　　活跃二手房交易，改变“土地财政”

　　北京房地产投资专家贾卧龙认为，房价能够在调控之下保持继续上涨的势头，根本原因就是市场上的供求关系严重失衡。而加息、提高首付等手段只是在销售环节上抑制了一部分资金不很充裕的投资者，没有起到根本性的作用。

　　开征物业税将直接增加了需求方持有房地产的成本，对投资和投资性需求的抑制作用较大。因为“物业税”是以房屋价值为税基的，是随着房屋市值变化而改变的。也就是说，房屋价值如果提升了，则购房者在持有环节中将背负重税，若是用于投资用途的，出租的费用赶不上交纳的税费，投资回报期大大延长。“商品房的投资价值几乎失去，市场上购买房产用于投资的人群将大大减少。”

　　贾表示，对于房屋的持有环节加重税必然会引起二手房市场的活跃，那些拥有多套房产的持有者必然出售手中多余房产，那些空置的房屋也将被推向市场。当非刚性需求减少，在市场供应量不变的情况下，那些有着自住需求的人群则将成为真正的需求，市场上的供需关系将趋于平衡。

　　国民经济研究所所长樊纲则认为，开征物业税的意义绝不仅限于调控房价，其更重要的意义在于开征物业税能够改变地方政府“以地生财”的开发模式，稳定政府税收来源，避免“土地财政”。

　　争议：开征物业税，发展商也不会降价

　　不过，理论归理论，记者在采访中发现，不少发展商以及中介人士对“开征物业税可以降低或者平抑房价”存在不同的看法。

　　一位不愿意透露姓名的发展商告诉记者，开征物业税，减轻的反而是发展商的开发负担，但发展商是不愿意看到房价降低的，可能会通过品牌塑造、对产品进行升级等手段继续提升楼价，最终消费者还是最大的“被误伤者”，因为买房门槛不但没有降低，而且变成“买房不容易养房更不容易”。

　　有中介人士坦言，在当前的市场，发展商赚钱都赚疯了，楼价早已背离了成本，就算是物业税开征，也对发展商的利润没什么损害，到时负担重的照样是购房者。

　　北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科指出，如果是象征性试点征收，整体性的实质影响肯定有限，只是起到一个吓唬人的作用，也将给试点城市带来一定的不公平，将遭到试点城市人民的反对，这样很难行得通。