物业税开征前需要事先明确的问题

　　第一，物业税征收标准应该如何界定？这种界定包含三个方面：一是新房与旧房应该区别对待还是实行一刀切；二是自住物业与经营性物业是否应该区分；三是普通住宅与高档住宅是否应该区别对待。

　　第二，物业税的征收税率如何确定？是不是就是目前许多专家所提出的按照0.8%的一个税率实施？

　　第三，物业的评估体系还没有完整地建立，对于物业的升值应该如何进行评估？

　　金育松说，在物业税开征前购买的房屋，已经在购房款中一次性支付了地价和相关税费，对于这样的房屋如果也开征物业税有失公平。可否考虑在物业税实施的一定期限内，对老房产采取过渡措施或对新房、旧房采取不同的税率和征税办法。

　　他表示，对自住物业与经营性物业征收物业税，必须顾及纳税水平与收入水平、税负能力的对称性。以纳税能力衡量，经营性物业与纯消费性物业的性质是不同的。前者是通过房屋出租收取利润，而后者是纯支出。即使是自住物业，也有几十平方米普通住宅和几百平方米高级别墅的区别。对于“居者有其屋”是不应该限制的，要限制的是对宝贵的土地资源的过度占用。所以，对普通住宅和高档豪宅应征收不同税率的物业税。

　　物业税对房价影响有限

　　金育松认为，开征物业税对于促进房地产市场的长远健康发展会起到积极作用，但是，对房价的涨跌并不会起到直接作用，决定房价涨跌的是市场供求关系。

　　就目前北京市场来看，人们对房地产的刚性需求和潜在需求量是巨大的，其中包括城镇化进程进一步加快所带动的大量拆迁住房需求，2008年奥运契机所带动的大批外来人员的置业需求，作为国际大都市吸引大批精英人士而产生的住房需求，人们生活水平提高而导致的升级置业需求，人民币升值预期所带动的国际投资需求。但是住房供应量却受到诸多自然条件与制度限制无法大幅度相应提升，供需之间存在巨大的潜在缺口。因此，即使物业税在短期内出台，对北京的房价影响也有限。

　　但他同时表示，开征物业税后，百姓会逐渐意识到买房以后要付相关税费，增加保有时间财产的成本，因此在买房投资保值之前，一定会衡量买房投资是否合适，很多人会将买房投资的想法暂时搁置，降低购买欲望，这样可以适当给房地产市场降温。