第一章  营业税

现行营业税是1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国营业税暂行条例》。

第一节 纳税义务人

一、一般性规定

在中华人民共和国境内提供规定的劳务(以下简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人(以下简称纳税人)。

在中华人民共和国境内是指实际税收行政管理的区域。具体情况为：

(一)、所提供的劳务发生在境内；

(二)、在境内载运旅客或货物出境；

(三)、在境内组织旅客出境旅游；

(四)、转让的无形资产在境内使用；

(五)、所销售的不动产在境内；

(六)、在境内提供保险劳务。

应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。加工和修理、修配劳务属于增值税征收范围，因此不属于营业税的应税劳务。单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供的劳务，也不属于营业税的应税劳务。

转让无形资产或者销售不动产是指有偿转让无形资产或者有偿销售不动产的活动。有偿包括通过提供、转让或销售取得货币、货物或其他经济利益。

单位是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业、其他企业、行政单位、事业单位、军事单位和社会团体等。个人是指个体工商户以及其他有经营行为的中国公民和外国公民。?

二、建筑安装的扣缴义务人

建筑安装业务实行分包或者转包的，其应纳税款以总承包人为扣缴义务人。

第二节 房产企业、施工企业税目、税率

一、建筑业?

建筑业是指建筑安装工程作业等，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业5项内容。

（一）建筑是指新建、改建、扩建、各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设的工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业在内。

（二）安装是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备及其他各种设备的装配、安置工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。

（三）修缮是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。

（四）装饰是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。

（五）其他工程作业是指除建筑、安装、修缮、装饰工程作业以外的各种工程作业，如代办电信工程、水利工程、道路修建、疏浚、钻井(打井)、拆除建筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。

建筑业统一执行3%的税率。?

二、销售不动产?

销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括:销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。

（一）销售建筑物或构筑物

销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

（二）销售其他土地附着物

销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。

销售不动产执行5%的税率。?

第三节    计税依据

一、一般规定

营业税的计税依据是营业额，《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；但是建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。

所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

关于混合收入。一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。

货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。

从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者，包括以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营应税劳务的企业、企业性单位及个体经营者在内。

纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。

关于兼营业务。纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税。

纳税人兼营的应税劳务是否应当一并征收增值税，由国家税务总局所属征收机关确定。

     关于营业额的确定。从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论怎样结算，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，营业额包括设备的价款。

(二)、建筑业的特殊规定

1、出售自建建筑物

《国家税务总局关于出售自建建筑物征收营业税的通知》(国税发[1993]25号)明确：为了统一政策，平衡税收负担，我局决定，对于出售自建建筑物的纳税人，除按建筑物销售收入全额依照“土地使用权转让及出售建筑物”税目征收营业税外，还应征收一道“建筑安装”营业税。该项“建筑安装”营业税应根据同类工程的价格确定计税依据；没有同类工程价格的，按下列公式组成计税价格征税。
　　组成计税价格＝（建筑安装工程成本＋利润）÷（１－营业税税率）

上述公式中的利润，由当地税务机关参照同类建安企业的利润核定。

本通知自１９９３年７月１日起执行。

 2、关于其他工程作业征税问题

纳税人从事建筑安装工程作业中的"其他工程作业",无论与对方如何结算,其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。( 财政部　国家税务总局关于营业税几个政策问题的通知 财税字［1995］045号发文日期 1995-6-2)

3、企业(单位)附属的建筑安装企业承担本企业(单位)的建筑安装工程

《国家税务总局关于企业(单位)所属建筑安装企业征收营业税问题的批复》（ 国税函发［1995］191号发文日期 1995-5-5）明确：对企业(单位)附属的建筑安装企业承担本企业(单位)的建筑安装工程,如果所属建筑安装企业属于独立核算单位,应当征收营业税.如果所属建筑安装企业属于非独立核算单位,根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条："负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币,货物或其他经济利益的单位,包括独立核算的单位和不独立核算的单位"的规定,凡同本单位结算工程价款的,不论是否编制工程概(预)算,也不论工程价款中是否包括营业税税金,均应当征收营业税；凡不与本单位结算工程价款的,不征收营业税。〈国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》〉（ 国税函发［1995］156号）明确，首先要看此类施工队伍是否属于独立核算单位.如果属于独立核算单位,不论承担其所隶属单位(以下称本单位)的建筑安装工程业务,还是承担其他单位的建筑安装工程业务,均应当征收营业税.如果属于非独立核算单位,承担其他单位建筑安装工程业务应当征收营业税；而承担本单位的建筑安装工程业务是否应当缴纳营业税,则要看其与本单位之间是否结算工程价款.营业税暂行条例实施细则第十一条规定,负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币,货物或其他经济利益的单位,包括独立核算的单位和不独立核算的单位.根据这一规定,内部施工队伍为本单位承担建筑安装业务,凡同本单位结算工程价款的,不论是否编制工程概(预)算,也不论工程价款中是否包括营业税税金,均应当征收营业税；凡不与本单位结算工程价款的,不征收营业税。

4、对绿化工程的征税问题

〈国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》〉（ 国税函发［1995］156号）明确：绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是某个建筑工程的一个组成部分,例如,绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的"其他工程作业".为了减少划分,便于征管,对绿化工程按"建筑业-其他工程作业"征收营业税。

5、对工程承包公司承包的建筑安装工程的征税问题

〈国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》〉（ 国税函发［1995］156号）明确：根据营业税暂行条例第五条第(三)款"建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的,以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额"的规定,工程承包公司承包建筑安装工程业务,即工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务,无论其是否参与施工,均应按"建筑业"税目征收营业税.工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同,只是负责工程的组织协调业务,对工程承包公司的此项业务则按"服务业"税目征收营业税。

（三）房产开发销售的特殊规定

1、对合作建房行为征收营业税问题

国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发［1995］156号）明确：合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：(一)土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为.对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按"销售不动产"税目征收营业税。

2、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的征税问题

例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方. 国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发［1995］156号）明确：在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业--租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定.第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税：(一)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税“以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为。因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按“转让无形资产”征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按"销售不动产"征税。

3、以"还本"方式销售建筑物营业额的确定

以“还本”方式销售建筑物,是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者,这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段.。国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发［1995］156号）明确：对以“还本”方式销售建筑物的行为,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除所谓"还本"支出。

4、房产开发企业包销房产征收营业税问题

《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（ 国税函发［1996］684号发文日期 1996-) 规定：房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票,包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购。对此合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售,所取得的手续费收入或者价差应按“服务业-代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。对营业额减除项目凭证管理问题要求，营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。

5、销售不动产发生退款的营业额问题

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。

6、销售不动产折扣的营业额问题

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。

7、销售不动产时取得的赔偿金征税问题

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。

8、转让抵债所得的不动产等的营业额

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
   9、单位和个人转让在建项目的征税问题

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
    1）、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

２）、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。

10、关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题

《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函发［1997］490号）明确： 根据<营业税税目注释>的有关规定,以不动产或无形资产投资入股,与投资方不共同承担风险,收取固定利润的行为,应区别以下两种情况征收营业税：以不动产,土地使用权投资入股,收取固定利润的,属于将场地,房屋等转让他人使用的业务,应按"服务业"税目中"租赁业"项目征收营业税；以商标权,专利权,非专利技术,著作权,商誉等投资入股,收取固定利润的,属于转让无形资产使用权的行为,应按"转让无形资产"税目征收营业税。

11、个人从事房地产经营业务征收营业税问题

《国家税务总局关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复》（ 国税函发［1996］718号)明确：个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人(以下简称"地主")签订联合建房协议,由个人出资并负责雇请施工队建房,房屋建成后,再由个人将分得的房屋销售给各购房户.这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋,再将房屋销售给各购房户.因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税,其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。另一方面,个人与地主的关系,属于一方提供土地使用权,另一方提供资金合作建房的行为.对其双方应按<国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)》的通知>(国税函发［1995］156号)第十七条的有关规定征收营业税。

第四节 应纳税额的计算

营业税税款的计算比较简单，确定营业额较为复杂。纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的适用税率计算应纳税额。计算公式为：

应纳税额=营业额×税率

先举例说明如下：

例1

例2

例3

例4

第六节 税收优惠

一、   关于对消化空置商品房的税收优惠

《财政部　国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（ 财税字[1999]2l0号 ）规定：为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，经国务院批准，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠。

空置商品住房限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房。

《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》（ 财税[2001]44号）规定：对《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字［1999］210号）中规定的“1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房”免征营业税、契税的优惠政策，延期执行两年，即延长至2002年12月31日止。但对纳税人销售1998年6月30日以前建成的别墅、渡假村等高消费性的空置商品房，应自2001年1月1日起恢复征收营业税、契税。
 二、个人买卖普通住宅免税问题

《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》（ 财税[2001]44号）规定：切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。 
为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。 

三、住房专项维修基金征免营业税问题

《家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）规定：  住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。

四、转让企业产权不征收营业税

《国家税务总局关于转让企业产权不征收营业税问题的批复》（国税函【2002】165号）明确：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

第七节 纳税义务发生时间及纳税期限

一、建筑业纳税义务发生时间

关于建筑业纳税义务发生时间问题，按照《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条规定,建筑业营业税纳税义务发生时间为：
    (一)实行合同完成后一次性结算价款办法的工程项目,其营业税纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天；

   (二)实行旬末或月中预支,月终结算,竣工后清算办法的工程项目,其营业税纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；

   (三)实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目,其营业税纳税义务发生时间为各月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；

   (四)实行其他结算方式的工程项目,其营业税纳税义务发生时间为与发包单位结算工程价款的当天.

(五)扣缴税款义务发生时间为扣缴义务人代纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

二、房产业纳税义务发生时间

(一)转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（二）预收定金纳税义务发生时间

国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发［1995］156号）明确：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款,包括预收定金。因此,预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
   (三)单位或者个人自己新建建筑物后销售，其自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额凭据的当天。

(四)将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

三、纳税期限

营业税的纳税期限，分别为5日、10日、15日或者一个月。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。

纳税人以一个月为一期纳税的，自期满之日起10日内申报纳税；以5日、10日、或者15日为一期纳税的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起10日内申报纳税并结清上月应纳税款。

扣缴义务人的解缴税款期限，比照上述规定执行。

第八节 纳税申报和纳税地点

营业税的纳税地点原则上采取属地征收的方法，就是纳税人在经营行为发生地缴纳应纳税款。具体有以下几种情况：?
   (一)纳税人提供应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。

(二)纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。

(三)纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

(四)纳税人提供的应税劳务发生在外县(市)，应向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税而未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。

(五)纳税人承包的工程跨省、自治区、直辖市的，向其机构所在地主管税务机关申报纳税。

(六)纳税人在本省、自治区、直辖市范围内发生应税行为，其纳税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

(七)扣缴义务人应当向其机构所在地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的营业税税款。但建筑安装工程业务的总承包人，扣缴分包或者转包的非跨省(自治区、直辖市)工程的营业税税款，应当向分包或转包工程的劳务发生地主管税务机关解缴。