三、增加销售环节，降低土地增值率 

　　【例3】实华集团公司有一块土地准备出售给跃进公司，原土地购入成本为1000万元，现准备6000万元出售，该企业应缴纳的各项税金计算如下： 

　　应缴纳营业税＝（6000－1000）×5%＝250（万元） 

　　（注：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2003]16号）文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计缴营业税。按此文件规定，自建不动产和外购不动产在销售纳税时是有区别的，外购不动产在销售时实行余额纳税，自建不动产在销售时没有减除的规定，应以购买者支付给纳税人的全部价款和价外费用作为营业额计缴营业税。） 

　　应缴纳城市维护建设税＝250×7%＝17.50（万元） 

　　应缴纳教育费附加＝250×3%＝7.50（万元） 

　　扣除项目金额合计＝1000＋250＋17.50＋7.50＝1275（万元） 

　　土地增值额＝6000－1275＝4725（万元） 

　　土地增值率＝4725÷1275＝370.59% 

　　应缴纳土地增值税＝4725×60%－1275×35%＝2388.75（万元） 

　　企业税前利润＝6000－1275－2388.75＝2336.25（万元） 

　　应缴纳企业所得税＝2336.25×25%＝584.06（万元） 

　　企业税后利润＝2336.25－584.06＝1752.19（万元） 

　　纳税筹划思路：企业土地增值率为371%，适用土地增值税率达到60%，可考虑增加销售环节，利用二次销售的方法降低土地增值额，适用较低的土地增值税率。具体方法为实华集团公司将土地作价3000万元出售给下属全资子公司实林公司，再由实林公司将土地作价6000万元出售给跃进公司，通过二次销售的方法降低土地增值额。经筹划后实华集团公司应缴纳的各项税金计算如下： 

　　应缴纳营业税＝（3000－1000）×5%＝100（万元） 

　　应缴纳城市维护建设税＝100×7%＝7（万元） 

　　应缴纳教育费附加＝100×3%＝3（万元） 

　　扣除项目金额合计＝1000＋100＋7＋3＝1110（万元） 

　　土地增值额＝3000－1110＝1890（万元） 

　　土地增值率＝1890÷1110＝170.27% 

　　应缴纳土地增值税＝1890×50%－1110×15%＝778.50（万元） 

　　企业税前利润＝3000－1110－778.50＝1111.50（万元） 

　　应缴纳企业所得税＝1111.50×25%＝277.875（万元） 

　　实华集团公司税后利润＝1111.50－277.875＝833.63（万元） 

　　实林公司应缴纳的各项税金计算如下： 

　　应缴纳营业税＝（6000－3000）×5%＝150（万元） 

　　应缴纳城市维护建设税＝150×7%＝10.5（万元） 

　　应缴纳教育费附加＝150×3%＝4.50（万元） 

　　应缴纳契税＝3000×4%＝120（万元） 

　　扣除项目金额合计＝3000＋150＋10.50＋4.50＋120＝3285（万元） 

　　土地增值额＝6000－3285＝2715（万元） 

　　土地增值率＝2715÷3285＝82.65% 

　　应缴纳土地增值税＝2715×40%－3285×5%＝921.75（万元） 

　　企业税前利润＝6000－3285－921.75＝1793.25（万元） 

　　应缴纳企业所得税＝1793.25×25%＝448.31（万元） 

　　实林公司税后利润＝1793.25－448.31＝1344.94（万元） 

　　经过上述筹划，实华集团公司合并实林公司税后利润合计为833.63＋1344.94＝2178.57（万元），比筹划前实华集团公司税后利润增加2178.57－1752.19＝426.38（万元）。 

　　四、改变不动产出售方式，利用土地增值税免征政策 

　　【例4】南京机械厂有一自建办公楼，造价600万元，现准备出售给宏图书城作为办公楼，拟作价2000万元出售， 南京机械厂应缴纳的各项税金计算如下： 

　　应缴纳营业税＝2000×5%＝100（万元） 

　　应缴纳城市维护建设税＝100×7%＝7（万元） 

　　应缴纳教育费附加＝100×3%＝3（万元） 

　　扣除项目金额合计＝600＋100＋7＋3＝710（万元） 

　　土地增值额＝2000－710＝1290（万元） 

　　土地增值率＝1290÷710＝181.69% 

　　应缴纳土地增值税＝1290×50%－710×15%＝538.50（万元） 

　　企业税前利润＝2000－710－538.50＝751.50（万元） 

　　应缴纳企业所得税＝751.50×25%＝187.88（万元） 

　　企业税后利润＝751.50－187.88＝563.62（万元） 

　　纳税筹划思路：根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。根据上述文件，可考虑改变销售方式，将办公楼作为投资投入宏图书城，作为宏图书城办公楼，投资额为2000万元， 待办公楼办理完产权过户手续后， 南京机械厂再将2000万元股份原价全额转让给宏图书城原法人股东，经过筹划，南京机械厂可享受免征收土地增值税，企业应缴纳的各项税金计算如下： 

　　应缴纳企业所得税＝（2000－600）×25%＝350（万元） 

　　南京机械厂税后利润＝（2000－600－350）＝1050（万元） 

　　经过筹划后南京机械厂税后利润增加1050－563.62＝486.38（万元），进行上述筹划时需注意以下两点： 

　　1.根据财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并对股权转让不征收营业税。该通知从2003年1月1日起执行。南京机械厂在签订投资协议时必须注明参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险，方能享受免征营业税的政策。同时必须按《公司法》规定，在投资后六个月内办妥办公楼的产权过户手续。 

　　2.根据财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]21号第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。在进行此项筹划时，投资方与接受投资方均需符合上述文件规定，方可享受暂免征收土地增值税。本案例中投资方南京机械厂与接受投资方宏图书城均符合上述文件规定。 

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