土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，土地增值税的征收计算方法为： 

　　（一）增值额未超过扣除项目金额50％ 

　　土地增值税税额＝增值额×30％ 

　　（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 

　　土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ 

　　（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％ 

　　土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％ 

　　（四）增值额超过扣除项目金额200％ 

　　土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％ 

　　（注：公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数） 

　　在当前的经济生活中，企业涉及到转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的土地增值税方面的经济行为较多，如何根据土地增值税的税收政策进行纳税筹划，降低土地增值税税负，日益为各企业所关注。土地增值税的纳税筹划方法主要是根据土地增值税的征收政策努力降低土地增值额，从而降低土地增值率，享受土地增值税免征或从低税率征收。 

　　现举例说明企业土地增值税的纳税筹划方法。（以下纳税筹划时考虑的营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%，所得税税率为25%，契税税率为4%，其他税种暂不考虑计算过程保留两位小数） 

　　一、重新测算并制定普通标准住宅的销售价格，争取利用普通标准住宅土地增值税免征政策 

　　【例1】万均房地产企业建造普通标准住宅两幢，售价定为2600万元，开发成本等扣除项目金额合计为2000万元（加计扣除项目150万元），该企业应纳的各项税金计算如下： 

　　应缴纳营业税＝2600×5%＝130（万元） 

　　应缴纳城市维护建设税＝130×7%＝9.10（万元） 

　　应缴纳教育费附加＝130×3%＝3.90（万元） 

　　扣除项目金额合计＝2000＋130＋9.10＋3.90＝2143（万元） 

　　土地增值额＝2600－2143＝457（万元） 

　　土地增值率＝457÷2143＝21.33% 

　　应缴纳土地增值税＝457×30%＝137.10（万元） 

　　企业税前利润＝2600－（2143－150）－137.10＝469.90（万元） 

　　应缴纳企业所得税＝469.90×25%＝117.48（万元） 

　　企业税后利润＝469.90－117.48＝352.42（万元） 

　　纳税筹划思路：企业土地增值率为21.33%，根据《土地增值税暂行条例实施细则》对于纳税人建造出售普通标准住宅的规定，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过土地增值税细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税”。企业土地增值率临近免征点20%，可考虑重新测算并制定销售价格，适当降低销售价格，争取让土地增值率达到免征点，具体方法如下： 

　　设免征点销售价格为P，P＝（1＋20%）×［2000＋5％×（1＋7％＋3％）P］。 

　　解得P＝2569.59（万元），按此免征点销售价格，考虑将现行销售价格定为略低为免征点销售价格，如定为2569万元，按此价格，该企业应缴纳的各项税金计算如下： 

　　应缴纳营业税＝2569×5%＝128.45（万元） 

　　应缴纳城市维护建设税＝128.45×7%＝8.99（万元） 

　　应缴纳教育费附加＝128.45×3%＝3.85（万元） 

　　扣除项目金额合计＝2000＋128.45＋8.99＋3.85＝2141.29（万元） 

　　土地增值额＝2569－2141.29＝427.7（万元） 

　　土地增值率＝427.7÷2141.29＝19.97%，低于免征点20%，可享受免征土地增值税，应缴纳土地增值税为零， 

　　企业税前利润＝2569－（2141.29－150）＝577.71（万元） 

　　应缴纳企业所得税＝577.71×25%＝144.43（万元） 

　　企业税后利润＝577.71－144.43＝433.28（万元） 

　　从上述计算过程可看出，经过重新测算制定销售价格的筹划，企业销售收入减少了2600－2569＝31（万元），但税后利润增加了433.28－352.42＝80.86（万元）。 

　　此外，在进行此项筹划时要注意以下两点： 

　　1.此项筹划仅对于纳税人建造普通标准住宅适用，对于建造普通标准住宅的标准认定需符合《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]第21号）第一条关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题规定：《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。 

　　2.对于重新测算并制定普通标准住宅的销售价格要考虑免征土地增值税税额应大于销售收入的降低幅度，确保企业筹划后的税后利润大于筹划前的税后利润。 

　　二、分立销售合同，分散销售收入，降低土地增值额 

　　【例2】华兴房地产企业建造的精装修住宅10幢，总售价定为8000万元（其中毛坯房售价收入4800万元，精装修售价收入3200万元），建安成本合计3800万元（其中商品房开发成本等3000万元，开发成本中加计扣除项目200万元，精装修成本800万元），该企业应缴纳的各项税金计算如下： 

　　应缴纳营业税＝8000×5%＝400（万元） 

　　应缴纳城市维护建设税＝400×7%＝28（万元） 

　　应缴纳教育费附加＝400×3%＝12（万元） 

　　扣除项目金额合计＝3800＋400＋28＋12＝4240（万元） 

　　土地增值额＝8000－4240＝3760（万元） 

　　土地增值率＝3760÷4240＝88.68% 

　　应缴纳土地增值税＝3760×40%－4240×5%＝1292（万元） 

　　企业税前利润＝8000－（4240－200）－1292＝2668（万元） 

　　应缴纳企业所得税＝2668×25%＝667（万元） 

　　企业税后利润＝2668－667＝1601（万元） 

　　纳税筹划思路：企业土地增值率为88.68%，适用土地增值税率达到40%，可考虑改变销售合同签订方式，将毛坯房销售和精装修装饰分别签订合同，毛坯房销售合同定为售价收入4800万元， 精装修装饰合同定为装饰收入3200万元，总合同收入不变，但单个合同销售收入降低，从而达到降低土地增值额，适用较低的土地增值税率的目的。经分立合同后，企业应缴纳的各项税金计算如下： 

　　1.毛坯房销售合同应缴纳的各项税金计算如下： 

　　应缴纳营业税＝4800×5%＝240（万元） 

　　应缴纳城市维护建设税＝240×7%＝16.80（万元） 

　　应缴纳教育费附加＝240×3%＝7.20（万元） 

　　扣除项目金额合计＝3000＋240＋16.80＋7.20＝3264（万元） 

　　土地增值额＝4800－3264＝1536（万元） 

　　土地增值率＝1536÷3264＝47.06% 

　　应缴纳土地增值税＝1536×30%＝460.80（万元） 

　　2.精装修装饰合同应缴纳的各项税金计算如下： 

　　应缴纳营业税＝3200×3%＝96（万元）（注：装修营业税税率为3%） 

　　应缴纳城市维护建设税＝96×7%＝6.72（万元） 

　　应缴纳教育费附加＝96×3%＝2.88（万元） 

　　企业税前利润（1＋2）合计＝4800－（3264－200）－460.80＋3200－800－96－6.72－2.88＝3569.60（万元） 

　　应缴纳企业所得税＝3569.60×25%＝892.40（万元） 

　　企业税后利润＝3569.60－892.40＝2677.20（万元） 

　　经过上述筹划，企业税后利润增加了2677.20－1601＝1076.20（万元）。 

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