2009年4月24日9：30分，国家税务总局所得税司缪慧频副司长做客国家税务总局网站，就企业所得税中高新技术企业认定、企业汇总纳税、税前扣除、境外所得抵免以及优惠政策等问题与网友进行了在线交流。以下为关于房地产开发业务企业所得税处理的全部交流记录：

[ 网友50532 ]  司长好：新31号文中的规定《预售合同》确认收入，与之相对应的成本、营业税金、预缴的土地增值税和计税毛利额怎样在年度所得税申报表中系统地填报？ [  2009-04-24 09:47:14  ]

[ 缪慧频 ] 

按照国税发[2008]101号文件规定，按国税发[2009]31号文件规定准予扣除的成本费用，填报在年度纳税申报表附表二，营业税金、土地增值税填报在主表第3行，计税毛利额填报在附表三第52行。 [  2009-04-24 09:47:14  ]

 [ 网友50463 ]  缪司长:你好!房地产当年预售收入是否可以作为招待费、广告费的依据？ [  2009-04-24 09:56:45  ]

[ 缪慧频 ]  按照国税发[2009]31号文件规定，企业与客户签订房地产销售合同（包括预售合同），应为企业销售收入的实现。企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应该累计，待企业取得销售收入年度起，按照税法规定计算招待费、广告费扣除比例。 [  2009-04-24 09:56:45  ]

[网友小鱼 ]  根据国税发[2009]31号文，第十四条中规定"已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本"。如果某间房子已完工，可售面积是120平方米，总价是100万，采取银行按揭方式销售。至当年12月31日止，仅收到首付款30万。请问当年"已实现销售的可售面积"是120平方米还是36平方米？ [  2009-04-24 09:57:58  ]

[ 缪慧频 ]  根据国税发[2009]31号文第六条第（三）款规定，如果采取按揭方式销售房地产，应按照合同的约定确定收入。一般情况下，首付和银行应同时进行，即使由于跨年度导致首付时间和银行转账时间的差距，也应按照销售合同约定的时间确定收入。所以，上述可售面积应按120米计算。 [  2009-04-24 09:57:58  ]

[ 网友财务人员008 ]  国税发[2006]31号文（即旧31号文）第五条第二款"企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：1.企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。"，请问新31号文实施后对上述业务是如何规定？ [  2009-04-24 09:59:59  ]

[ 缪慧频 ]  按照有关规定，国税发[2006]31号文已经作废。有关非货币性资产和股权投资等收益征税问题，考虑到此类投资收益没有现金流收入，如果在当年全额征税，将给企业造成现金困难。我们计划在今后给予明确，对收益较大，企业当年纳税有困难的，允许给予分几年均匀分摊纳税。 [  2009-04-24 09:59:59  ]

[ 网友007 ]  跨期列支的职工养老保险、医疗保险等社会劳动保险性质的开支，是否都应该纳税调整？ [  2009-04-24 10:01:37  ]

[ 缪慧频 ]  如果按照有关规定进行支付，经常出现跨期支付，考虑到与会计的统一性，可以不进行调整。对非经常性发生的，则要纳税调整。 [  2009-04-24 10:01:37  ]

 [ 网友50488 ] 

我是一名基层国税工作者，根据国税发（2009）31号文件第十二条规定，  企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。而该文件第二十八条第（五）款，对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。      请问：第九条  企业销售未完工开发产品取得的收入，计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额时，能否扣除企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税。若能扣除，扣除环节在哪儿，是计算在毛利额前，还是直接扣减当期应纳税所得额 [  2009-04-24 10:08:12  ]

[ 缪慧频 ]  根据国税发[2009]31号文件规定，企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额计入当期应该纳税所得额。同时，企业在计算缴纳当期所得税时，可以扣除当期发生的期间费用、营业税、土地增值税等。这是这次房地产企业税务处理重大变化。 [  2009-04-24 10:08:12  ]

 [ 财务人员提问 ]  房地产企业在开发成本中的招待费、广告费等开支  是在汇算清缴期内与期间费用中的招待费等一并测算，还是应该在项目完工后清算时再测算？ [  2009-04-24 10:15:40  ]

[ 缪慧频 ]  根据国税发[2009]31号文规定，房地产企业发生的招待费、广告费等开支，如果企业已经进入销售年度，应在发生当年计入企业成本费用。 [  2009-04-24 10:15:40  ]

 [ 6666 ]

房地产开发企业在2006年至2007年期间取得的预售收入，未按原31号文的规定缴纳企业所得税，至2008年开发项目完工结算时，按实际毛利额计算应缴纳的企业所得税额小于在取得预售收入时按预计毛利额计算应缴纳的企业所得税额。企业是应该按实际毛利额计算的税额补缴企业所得税，并加收滞纳金，还是应该还原到当期按预计毛利计算的税额补缴企业所得税，并加收滞纳金，同时超出实际税额多缴的部分用于抵减以后应缴纳的企业所得税？ [  2009-04-24 10:23:58  ]

[ 缪慧频 ]  2006年至2007年期间取得的预售收入没有按照老的规定缴纳税款的，在2008年开发项目完工结算时，其应统一按照实际利润计算缴纳税款，其中，属于2006年至2007年期间取得的预售收入应缴纳的税款，应按规定加收滞纳金；差额部分可以不缴纳滞纳金。 [  2009-04-24 10:23:58  ]

 [ 好问问题 ]  国税发[2009]31号文第34条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。这里的"再按规定计入计税成本"是指调减实际取得合法凭据当年所得，还是指还原到应当取得合法凭据当期调减所得，重新计算企业所得税？ [  2009-04-24 10:34:10  ]

[ 缪慧频 ]  如果采取预计成本的，应该扣除预计成本后，再按规定计入实际取得合法凭据当年的计税成本。 [  2009-04-24 10:34:10  ]

 [ 企业财务人员 ]  我公司是一家房地产开发企业，2003年由于当地政府招商引资的原因，我公司与当地的一家家具公司签订了合同，合同约定对其家具厂进行拆迁，建设商住楼。建成后返还其商业面积2.8万平方米，除此没有支付其他土地款。请问：在计算土地增值税和所得税时，地方税务局对2.8万平方米面积的处理意见有二种：第一种：认为2.8万平方米的面积的建安成本不能计算扣除数、同时对该面积也不计算收入，但要按成本价征收营业税，且不计算土地成本。第二种：认为2.8万平方米的面积的建安成本可以计算扣除数，但要按商业面积的平均价计算收入，同时要按成本价征收营业税，且不计算土地成本。我公司认为以上二种计算方法都不对，应该是2.8万平方米的面积的建安成本可以计算扣除数，因为这是项目的建筑成本。同时该面积按成本价征收营业税、但不视同收入，也不计算成本。或者2.8万平方米的面积的建安成本可以计算扣除数、同时该面积按成本价征收营业税、且视同收入，但也按视同收入的相同金额计算土地成本。以上正确计算方法应该如何？ [  2009-04-24 10:44:49  ]

[ 缪慧频 ]  2.8万平方的建安成本可以扣除；该面积按公允价值视同销售，计征营业税和所得税。 [  2009-04-24 10:44:49  ]

[ 五月的花 ]  我公司是一家房地产企业，06年开业，07年预售，按预售收入×0.2（预计利润率）×0.33（07年所得税率）预交所得税，该笔收入对应项目08年完工交付使用，确认收入。请问这笔收入实际适用的税率应该是07年的33％还是08年的25％？ [  2009-04-24 10:45:04  ]

[ 缪慧频 ]  25%。 [  2009-04-24 10:45:04  ]

[ 房地产财务问题 ]  我想问一下关于房地产行业2008年之前预交的企业所得税在08年汇算时怎么处理，我们有一个项目正好是在2008年完工，08年的所得税是利润总额按照新税率25%计算，我们理解汇算时应交税金数为：利润总额按照新税率25%计算的应交金额-2008年及以前年度预交的所得税额（07年及以前按33%税率预交）。但现在有一个说法是要求对07年及以前的预交收入部分按照确定的利润率算出利润后仍按33%交税，只对08年收到的部分收入产生的利润按25%交税。请问我们汇算时应该按照哪种方式？或者相关的政策文件依据是哪些？ [  2009-04-24 10:48:06  ]

[ 缪慧频 ]  25%。  国税发[2009]31号。 [  2009-04-24 10:48:06  ]