一、我国物业税制度设计中不可回避的几个问题

　　物业税制度与政策设计关系到课税对象、纳税人、税率、计税依据、纳税环节、纳税期限、减免税、违章处理等诸多税制要素其中，与政府公共管理、公共利益问题较为密切的内容主要有：

　　（一）对居民自用住房的征税及减免

　　在许多国家的财产税或物业税制度中，一般都有对自有住房的减免税政策。在我国现行的房产税中，对居民自有住房实行免税政策，如出租或经营，则需要纳税。因而，在物业税制度设计中，对居民自用住房的减免税问题，是一个较为敏感的公共管理问题，可能还具有一定的政治风险。这里需要解决两个问题：一是物业税的开征范围，二是对居民自用住房的减免税问题。

　　关于物业税的开征范围，由于我国现行房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收在物业税的制度设计中，就有是否将农村居民房产，特别是自用房产纳入征税范围的问题，以及是否对城镇居民自用住房征税的问题。就农村居民自用住房而言从农村居民人均纯收入、区域经济差距、城乡差距等方面分析，目前征收物业税的条件不够成熟2005年全国农民人均收入仅为3255元，仅为城镇居民人均可支配收入的31%，大体上解决了温饱问题。如普遍开征物业税，必然会加重农民负担，引起农民不满。就城市、县城、建制镇和工矿区居民自用房产征收物业税而言，有一定可行性，但需要对减免税的界限有明确、合理的界定。原则上讲减免税以满足人们的基本生存需要和现有平均住房条件为限。2005年我国城镇人均住房建筑面积为26平方米，以3口之家为一般单位，可将住房减免税面积控制在80平方米－90平方米。或者在评估价值中扣除上述面积的房产价值。同时，对接受城镇最低生活保障救济的家庭、残疾人等弱势群体，给予一定的照顾。

　　（二）城镇国有土地收益与物业税制度设计

　　根据我国《宪法》规定，城镇土地属于国家所有，占用国有土地建造房产须缴纳土地出让金等费用。在土地使用环节现行税制规定在城镇征收土地使用税因此，在物业税制度设计中，需要处理国有土地收益与物业税的关系问题。从其他国家房地产税或物业税的实践看，既有将房产价值和地产价值分别评估课税的制度，也有将房地产价值合计评估征税的制度而后者则更为普遍。在我国物业税制度设计中，虽然国有土地通过招标等方式出让使用权取得的土地出让金具有地租性质，但房产的价值往往是和地产的价值结合在一起的将房产和地产评估价值和并征税，更能体现其市场真实价值。

　　（三）对税率等税制要素的决策权、参与权

　　在税制诸要素中，税率是核心环节，既关系到纳税人的负担，又关系到政府的财政收入。根据受益原则，物业税应为地方税种，税率应由地方人大或政府特别是城镇人大或政府决定。而根据现行我国税收管理体制地方税立法权、解释权仍在中央减免税等管理权限主要掌握在中央和省、市、自治区，而我国现行的城镇行政级别有四级之多即省级（包括直辖市和计划单列市）、地级市、县级市和建制镇，这种状况难以适应物业税制度建设的要求。这就需要研究设计税率等税制要素的决策权、参与权的问题。包括两个方面：一是由哪一级人大或政府拥有物业税税率等税制要素的决策权，二是居民如何参与税率等税制要素的决策。

　　（四）对评估争议机制的设置

　　从各国财产税或物业税征收管理实践分析，一般都采取评估征税的方式其优点在于税源随着财产增值而增加。我国物业税制度的设计也有必要采用这种模式。但评估征税是对纳税人房产价值评估后按一定比例征收，征纳双方可能在评估方法、评估信息和评估结果等方面存在争议就需要建立相应的争议处理机制。因为这种评估由于采用的评估原则、评估方法、评估资料不同再加上从业人员的业务水平参差不齐评估结果会有较大差异直接影响纳税人的负担，就需要有相应的争议处理机制维护纳税人的利益。且从我国现行税收复议的现状分析由于评估征税技术要求高、政策性强.现有税收复议之制度很难满足解决物业税评估争议问题的需要。

　　二、我国物业税制度设计对城镇公共管理模式的主要影响

　　从上述分析可以看出物业税政策设计中，有些税制要素直接关系到社会公共利益，对城镇公共管理模式产生影响，主要体现在以下几方面：

　　（一）将普通市民“居者有其屋”（包括自有住房、租房）列为政策设计首要因素，适应城镇化进程加速的形势需要

　　房产消费是城镇居民基本的生存条件，因此物业税的政策设计，要有利于促进绝大多数居民“居者有其屋”（包括自有住房、租房）目标的实现。税负设计以使人们买得起房或租得起房为限。特别是在我国城镇化快速推进，需要转移大量农村剩余劳动力的背景下房产税负要使进城务工的农民能租得起房、买得起房，逐步实现由农民向城镇居民的转变。目前.大约有8000多万在城镇流动务工经商的农民，在农村还有1亿多剩余劳动力有待转移，而北京、上海等市每平方米1万元左右的房价，对每月仅有数百元工资收入的农民工而言无异于天价。2005年，北京市商品住宅期房预售平均价格为6725元／平方米，比上年上涨了1083元／平方米，涨幅为19.2%；其中普通商品住宅6721元／平方米，比上年增长10.9%。从2006年1至9月的单月资料看，北京商品住宅的价格在6月后一直呈现两位数以上的增长速度，7、8两月的价格指数维持相同幅度没有太大变化。但9月份，商品住宅价格的同比增长幅度首次出现回落。9月北京房价虽继续在高位运行，但涨幅趋缓，全市商品住宅销售价格比上年同月上涨10.3%，涨幅低于8月份1.1个百分点。在物业税制度设计中需要充分考虑到城镇化进程加快对住房等提出的要求在课税范围、税率、减免税等方面体现这一现实状况。

　　（二）物业税税负设计要和城镇政府社区公共管理、公共服务能力和质量相匹配

　　随着物业税的开征城镇政府应在公用事业、环境保护、公共安全等领域为居民提供相应的公共服务，以满足居民提高生活质量的要求，而不能只征税不服务，或者居民所承担的税负与所得到的公共服务数量、质量不一致，就会引起对开征物业税的普遍不满和反对。可以预见随着我国户籍制度的改革城镇流动人口的增加西方经济学中所描述的“泰勃特模型”效应就会在我国各城镇之间、同一城镇的不同社区之间发生，从而对政府公共管理和服务产生压力。

　　（三）物业税政策设计需要推进了财政民主化或者财政自治制度建立

　　在扩大物业税征收范围，对城乡居民自用住房普遍征收物业税后，财政民主化或者财政自治制度建设就成为不可回避的问题。根据受益原则和权利义务对等原则，纳税人在普遍纳税后必然对与房产消费有关的政府公共服务提出更高的要求，如优美的环境、便捷的交通、完善的公用设施、良好的公共安全和社会秩序等等，并要求直接或更大范围内参与上述地方公共物品供给的决策。同时也必然要求对税率的设置决策有参与权。这就需要逐步推行财政民主化或者财政自治制度建设，以适应物业税开征后我国城镇公共管理模式的变化。

　　（四）建立适合我国国情的物业税评估争议处理机制，维护纳税人的合法权益

　　如前所述由于物业税采取以房地产评估价值征税的方式致使在评估原则、评估方法等方面存在较大的主观性，其评估值只能是近似于市场价值，因而需要建立与其他税种不同的争议处理机制，以维护纳税人的合法权益。而不能采取强制手段，要求纳税人无条件接受税务机关的评估结果。首先应在税务部门建立专门的仲裁委员会配备专业人员，就纳税人提出的质疑进行解释、仲裁；其次应在法院设立专门的税务法庭，审理物业税纠纷案件。

　　（五）物业税制度设计需要和廉租房、经济适用房制度建设相结合，缓解弱势群体的住房困难，体现社会公平

　　现阶段廉租房、经济适用住房制度是政府解决弱势群体住房困难的主要手段，对缓解社会矛盾、体现社会公平有不可低估的作用。物业税制度设计，特别是优惠政策条款，需要和廉租房、经济适用住房制度相配合以维护城镇社会的稳定与可持续发展。（税务研究，中央财经大学公共管理研究中心）