如何利用装修出售筹划土地增值税-政策解读-甘肃方正税务师事务所

如何利用装修出售筹划土地增值税

发布时间：2007-05-23 字体: 放大缩小作者：佚名来源：本站原创阅读数：1721

[政策]：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
　　[案例]：某房地产开发企业建造并出售普通标准住宅，预计销售收入为2000万元，除“与转让房地产有关的税金”以外的扣除项目金额合计为1400万元。适用营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加3%，印花税税率为0.05%，契税税率为4% 1、房地产开发企业应纳各项税费如下：（1）营业税：2000×5%＝100万元（2）城市维护建设税：100×7%＝7万元（3）教育费附加：100×3%＝3万元（4）印花税：2000×0.05%＝1万元（5）土地增值税：与转让房地产有关的税金合计为111万元，则扣除项目金额合计为1400+111＝1511万元，增值额为2000-1511＝489万元，增值额/扣除项目金额＝489/1511＝32.36%，因为50%＞32.36%＞20%，故应纳土地增值税489×30%＝146.7万元房地产开发企业应纳各项税费合计为：257.7万元2、购买方应承担的契税为：2000×4%＝80万元[筹划]：先对这些新建的普通标准住宅进行装修，预计共发生装修费用500万元（含装修负担的所有税费），然后再对外出售，售价为2500万元（假定装修费按成本价算）。
　　1、房地产开发企业应纳各项税费如下：（1）营业税：2500×5%＝125万元（2）城市维护建设税：125×7%＝8.75万元（3）教育费附加：125×3%＝3.75万元（4）印花税：2500×0.05%＝1.25万元（5）土地增值税：与转让房地产有关的税金合计为138.75万元。根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，也就是说，装修费用可以同时加计20%的扣除。则扣除项目金额合计为1400+500+138.75+500×20%＝2138.75万元，增值额为2500-2138.75＝361.25万元，增值额/扣除项目金额＝361.25/2138.75＝16.89%，因为16.89%＜20%，故土地增值税免征。
　　房地产开发企业应纳各项税费合计为：138.75万元2、购买方应承担的契税为：2500×4%＝100万元[结论]：（1）房地产开发企业在筹划后比筹划前少缴各项税费257.7-138.75＝118.95万元（2）购买方在筹划后比筹划前多缴契税100-80＝20万元（3）购销方合计缴纳各项税费筹划后比筹划前少缴（257.7+80）-（138.75+100）＝98.95万元[注意]：利用装修费用进行筹划并不是所有情况下都能使用的，首先，它必须是房产开发企业的新建房；其次，装修的结果必须要使增值额不超过扣除项目金额20%，否则，不仅不能降低税费，反而会加大税费；最后，是否装修出售，关键还是要看当地的市场状况，比如购房者是否乐意购买已装修的住房，购房者对装修豪华程度的承受力等因素，切不开一味为了免缴土地增值税，而影响了房子的正常销售。

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