诚然，开征物业税有诸多好处：它将为地方政府提供一个稳定的财源，让其能够更好地服务于“一方水土”；它将抑制住房价增长过快的步伐，让中低消费者不致于“望楼怯步”；它还将改变房地产税收的繁杂局面，促使我国的税制趋于完善。但目前看来，由于众多条件的限制，以及设计上的难度，我国物业税的开征还需要走很长一段路。

    房地产税费统一难    

    有人提出，用物业税将房地产的所有税费统一起来。在我国，目前只有香港和澳门开征了物业税。但香港的物业税的课税范围仅限于出租经营并获得租金收益的物业，因此并非是对房地产征收的惟一税种。除物业税外，香港还征差等不动产的所有人课征的税种．包括自用饷税和酒店房租税。前者是对拥有土地、房屋、其他建筑物和非自用的土地房屋都征税；后者是对酒店及宾馆住房按其所收取的住店费征收的税种。而英国、加拿大、日本、韩国等国家和台湾省对不动产的征收也不止一个税种。  

    实际上，国外房地产税制的发展也经历了一个由多到少、由繁入简的过程。如日本在上世纪50年代对地方税进行了全面改革，将原来分开征收的地租税、房屋税、船舶税、铁路税等财产税税种合并课征统一的固定资产税。韩国原来将土地税并入财产税中征收，同时征收过分占有土地税；自1990年起，又以综合土地税取代了这些税种。

    在我国，由于涉及房地产的税种较多，并且各种税的制度又各不相同，要想把目前对房地产征收的10多个税种一下子合并成一个税种，难度很大。特别是现有的房地产税收绝大多数都没有覆盖到农村，要想把农村纳入物业税的征收范围，这不是短期内能做到的。

    退一步来看，如用物业税统一房地产的部分税费。那么是统一房地产保有环节的税费，还是统一房地产流通环节的税费?理论上讲，物业税属于房地产保有环节的税种，如果只统一保有环节的税费，不改变流通环节的税费，那么，物业税抑制房价过快增长的作用就会削弱。这是因为，保有环节的税费是在拥有房产之后定期持续征收，而流通环节的税费是一次性征收的，高房价主要体现在流通环节，所以，只用物业税统一保有环节的税费，其效用必然减弱。但若将一部分交易环节的税费并入物业税中，哪些该并入。哪些不该并入？这些都需要深思熟虑。

    土地出让金处理难    

    在我国，土地的所有者是国家，土地出让金就是土地使用权让渡的价格，即国家以所有者的身份向土地使用者收取的价款。房地产开发商必须一次性交清土地出让金以获得70年的土地使用权，这就要求其必须具备一定的资金实力。可以说，土地出让金是房地产开发的一道门槛。
    
    那么。在物业税的设计上，该不该把土地出让金纳入其中呢?

    如果将其纳入物业税，至少会面临两大问题：一是从理论上说，对租课税会造成纳税人的双重负担，特别是土地出让金是70年的地租，物业税是按年征收的，若房地产价格不剔除出让金，不仅重复课税，也于理不通；二是从操作上看，若不分离土地出让金，物业税的计税价格水平势必要会抬高，从而影响物业税税率的合理制订。

    有人提出，若把土地出让金改为按年缴纳，似乎可以缓和上述矛盾，并使过高的房价有所回落。问题是，目前已经一次性缴纳土地出让金的这部分房地产又该如何处理？再者，按年缴纳出让金会大大降低房地产开发的门槛，又将加剧房地产行业过热，这不利于房地产业的发展.在目前的国情下，让房主买房后再按年缴纳出让金也不现实，很可能会出现相当数量的房主拖欠甚至拒缴出让金等新问题。

    计征方法设计难

    国外一般都以房地产的评估价格作为计税依据。评估价格的确定涉及房地产的位置、面积、用途、结构、成新度等方方面面，工作良师益友繁重。而且不同的评估方法必将导致不同的评估价格，评估价格的高低又关系到国家税收的稳定与增长。因此，采用评估作价方法必然涉及到由谁来评估？是政府部门还是社会部门？是把评估机构设立到市还是设立到县？是定期评估还是不定期评估？诸多问题都需要仔细斟酌。我国目前还没有建立财产登记制度，财产评估体系也不健全，加上房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合缺乏法律依据，这些都会影响到物业税的实施。    

    而且，对于经营性物业与居住性房产、豪华住宅与普通住宅等不同类型的房产，以及拥有一套住宅与拥有多套住宅等不同的房产拥有方式，在设计物业税时都应加以区别。比如，有人提出，可实行优惠政策，对第一套居住性房产免税，对其所拥有的第二套开始征收。但是，由于第二套房产的面积、地段有所差别，在征税时也应区别对待。因此，具体到税制设计的时候，就会有许多选择。可见，区别不同物业也是计征方法设计的一个难点。

    此外，虽然从总体上看来，房地产税种较多，但对具体的纳税人来说，涉及的税种有限。若开征统一的物业税，不论如何设计税率，都将出现”部分纳税人税负增加”，“部分纳税人税负降低”的情况。怎样设计税率以减少税负的不合理升降？这也是个难题。

    六点建议力促物业税开征    

    明确物业税的基本定位    

    物业税作为财产税，其课税对象应该是不动产。不动产的课税环节包括取得和保有两个方面，在取得环节，是按照交易、流通、转让、过户的行为按次课征的；而在保有环节，一般是按年征收的。后者更能体现财产税的特征。因此，物业税应该定位在房地产的保有环节，以统一房地产保有环节各项税费。至于房地产的交易流通环节，则可让营业税、契税、土地增值税、耕地占用税等税种继续发挥作用，而不应该以物业税来硬性取代。这样一来，物业税的税制设计也相对容易。

    实行内外房地产税制的并轨  

    新设立的物业税不应再实行内外的“双轨制”，在合并房产税和土地使用税的同时，征收范围应扩大到外资企业和外国人，同时取消城市房地产税和土地使用费，统一税负和征收办法，真正体现国民待遇原则。

     把土地出让金从房地产价格中分离出来  

    鉴于土地出让金的收取是有规定标准的，有据可查的，为减少物业税的开征难度，可实行租价分离，即把土地出让金从现行房地产价格中分离出来，实行价外征收一既可以使租与税分别按照各自的法律依据进行征收，互不干扰，又可以大大降低物业税税制的设计难度，加快物业税改革的步伐。具体的操作办法，可以由评估机构根据样本物业中土地出让金占房价的比例，确定一定区域计税房价的扣除比例，实现租税分离。至于土地出让金是否过高的问题，可以通过出让金的调整来解决，而不必非得由税收去“越俎代庖”。

    建立地籍管理制度

    为了加强对税源的有效管理，应该借鉴国外的做法，建立地籍制度，即相关部门都能够准确而详细地掌握每块土地的使用，占有情况。只有这样，才能更科学合理地设计物业税，并建立完善有效的税收征管体系。
    
    清理各项收费    

    开征物业税的目的之一，是希望能降低购房成本，降低金融风险。因此，开征物业税之前首先应清理收费，对于不合理、不合法的收费必须取消；而对一些必要的、具有税收性质的收费，可考虑将其征收环节向后推移，由目前的开发商在建设、交易环节承担改为由拥有或使用房地产的单位和个人在使用、保有的环节承担。  

    加快物业税开征的配套工作

    应逐步建立并规范房地产评估机构，在考核与比较的基础上，由财税部门确定评估机构，统一评估方法。可选择部分大中城市作为评估试点，在其取得经验后逐步推开。试点地区应定期公布所辖区域内的房地产评估值。同时，要着力培养专业的房地产评估队伍。此外，还应加快相关法律、法规制度建设，将税务部门与房产、土地、户籍等部门之间的协作与配合纳入法制轨道。