近日，国家税务总局发布《关于土地增值税若干征管口径的公告（征求意见稿）》，公开向社会征求宝贵意见。这一举措旨在回应市场关切，统一执法尺度，是提升税收确定性和优化营商环境的实质性进展，标志着我国土地增值税治理能力正向精细化、规范化迈进。

我们为这一政策的及时出台表示欢迎。同时，以建设性的视角来看，任何制度的完善都是一个动态、渐进的过程。当前的土地增值税清算体系，在迈向成熟定型的道路上，仍有一些值得深入探讨与明晰的领域。

一、政策层面：期待全国性指引的进一步拓展

本次征求意见稿着力解决了预征率、尾盘销售等高频问题，而在更广泛的业务场景中，一些根本性的政策执行问题仍有待全国性指引的进一步明确。

地下车位的税收属性待明晰：无产权地下车位的销售收入是否计入土地增值税清算范围，其对应成本如何合理扣除，在各地实践中存在差异。一个全国统一的、承认其商业实质的核算标准，将极大增强税收的公平性与可预期性。

成本分摊方法需更具操作性：开发成本在不同业态间的分摊方法（如占地面积法、建筑面积法）直接决定增值额计算。虽然原则存在，但在复杂项目中如何选择最合理的方法，仍需更具操作性的指南以避免税企争议，提升核算效率。

特殊主体的政策适用待明确：对于在业务转型、保障民生过程中涉足房地产开发的非专业主体（如企业利用自有土地建设保障性住房、因搬迁腾退而开发商品房等），其能否适用加计扣除等特定政策，关乎政策的普惠性与公平性，值得进一步明晰。

二、新政下的免税衔接：区域分化带来的新课题

尤其值得关注的是，在中央层面取消“普通住宅”与“非普通住宅”的划分后，与之紧密相关的土地增值税免税政策（增值率未超过20%免征）的落地执行，成为了一个新的课题。

根据相关部委公告，该免税政策的具体标准已授权省级人民政府规定。这充分体现了政策制定的灵活性与因地制宜原则。目前，四川省已率先出台文件，明确了需同时满足容积率、建筑面积（140平方米以下）和价格三项条件。而其他多数省份尚在研究中。

这种状况在实践中可能带来：

跨区域经营的合规复杂性：对于全国性企业，需密切关注并适应不同省份的具体标准，对内部税务管理提出了更高要求。

政策落地的平稳性考验：在省级标准明确前的“空窗期”，如何确保政策平稳过渡、不影响在途项目清算，需要税企双方加强沟通与协作。

“普通标准住宅”概念的实质存续：为享受免税优惠，住宅仍需满足特定的面积、价格等“标准”。如何使这一概念在新时代下更科学、更公平地服务于政策目标，是一项重要的实践课题。

三、征管层面：优化程序保障，提升清算质效

在征管操作层面，程序的明确与优化是保障政策善意得以实现的关键。

明晰审核时限预期：建议明确清算审核工作的办理期限，有助于稳定企业预期，加速项目完结，释放沉淀资金。

规范资料提供与争议调解：探索建立标准化的资料清单制度，并在审核过程中设立高效、中立的政策咨询与争议前置调解机制，将有效提升清算效率，化解潜在矛盾于前端。

畅通退税流程：明确退税款项的办理时限，确保符合条件的纳税人能够及时享受到政策红利，切实改善现金流。

四、展望与建议：共同构建现代化税收治理体系

我们充分肯定本次征求意见稿的里程碑意义。为持续推动土地增值税制度的完善，我们谨提出以下建议：

持续推进立法进程：期待在条件成熟时，推动《土地增值税法》的出台，从更高法律层级稳定制度预期，凝聚改革共识。

加强系统性配套指引：建议以本次口径统一为契机，未来能陆续出台针对前述复杂业务的全国性指引，鼓励各地税务机关在框架内发布更细致的操作指南，为纳税人提供清晰导航。

深化“阳光征管”实践：进一步推动政策公开、程序透明、执行规范，通过数字化手段提升税收治理的现代化水平，构建法治化、可预期的营商环境。

税收制度的完善，是国家治理体系与治理能力现代化的核心环节。此次征求意见，正是汇聚民智、科学决策的生动体现。我们相信，通过政策制定部门、学术界、企业界和社会各方的共同努力与理性探讨，中国的土地增值税制度必将愈发成熟、定型，为经济高质量发展提供更加坚实的制度保障。