一、背景和目的

自2016年5月1日全面实施营改增后，由于增值税计税原理与营业税有很大区别，导致在计算土地增值税时，收入、成本税金的确认与营改增前相比，有很大不同。为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，国家税务总局发布了《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》，以明确土地增值税清算中收入的确认、扣除项目的确定等一些细节问题。

二、主要内容

(一)土地增值税应税收入的确认及预征税款的依据

1、不管是房地产企业还是非房地产企业，土地增值税应税收入都是不含税收入。一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

2、房地产开发企业预交土地增值税的计税依据为“预收款-应预缴增值税税款”的差额。

这里我们需要强调，预缴增值税计税依据与预缴土地增值税的计税依据是完全不同的，营业税时代和本公告发布之前，纳税人计算营业税/增值税和土地增值税的计税依据是一样的，但本公告颠覆了预缴环节土地增值税的计税依据。

增值税计税依据=预收账款÷(1+税率或征收率);

土地增值税计税依据=预收款-应预缴增值税税款。

例：一般纳税人房地产企业销售房产取得预收款111万元，

则预缴增值税计税依据=111÷(1+11%)=100万元，

应预缴增值税税款=100*3%=3万元，

预交土地增值税计税依据=111-3=108万元。

(二)关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题

1、纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。即收入按下列方法和顺序确认：

(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2、纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。

(1)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

(2)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(3)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

与营改增之前的政策相比，本条是【2016】70号公告中唯一一条没有变化的地方，即关于视同销售收入确认的方法与营改增之前相比是相同的，因为收入确认的方法与营改增没有关系。营改增后，因为增值税与营业税计税原理不同，只是收入和成本、税金的确认不同，但是与确认收入的方法无关，因此视销售收入的确认方法与原来相同。

(三)与转让房地产有关的税金扣除问题

1、首先明确计算土地增值税的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税;

2、营改增后，城建税、教育费附加的扣除：凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

(四)关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题

公告非常明确得指出，营改增后房地产企业在取得建安增值税发票时，发票的备注栏中必须注明建筑服务发生地名称及项目名称，否则就属于不合规发票，不得计入土地增值税的扣除项目金额。

(五)关于营改增前后土地增值税清算的计算问题

房地产的老项目经历了营改增的前后，其收入=营改增前取得的收入+营改增后取得的不含增值税的收入

与转让房地产有关的税金=营改增之前的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加

因为增值税是价外费，不属于“营业税金及附加”，不是损益类科目，所以扣除的税金中就不包括增值税。

(六) 关于旧房转让时的扣除计算问题

营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，公告明确了扣除金额的方法：

1、提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

2、提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

3、提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

此条主要是强调营改增后，如果原购房发票抵扣过进项税，其转让旧房时，加计扣除5%的基数是不包含增值税的;如果原购房发票是增值税普通发票，没有抵扣过进项税，其转让旧房时，加计扣除基数是包含增值税的，即价税合计金额。

相关链接：

国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告