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房地产企业出售无产权地下车库(车位)征不征土地增值税

发布时间:2015-11-25 字体: 放大 缩小 作者:辛建雄 阅读数:1766

房地产企业出售无产权地下车库(车位)征不征土地增值税

随着市场经济的蓬勃发展,人民的生活水平得到了较大发展。人们对居住环境、居住条件的要求不断提高。以往只有住宅楼没有其他配套设施的小区已经不能满足人们的需求。随之业主对公配套设施的占有水平则不断提高,房地产公司也因此增加开发产品的种类,修建地下车位、车库,将人防设施改造为储藏室、车位。此类开发产品有些有产权,而有些则没有,对没有产权的车位销售《土地增值税暂行条例》及其实施细则也没有明确规定如何计征土地增值税,各省市对此也有不同的规定,有的甚至大相径庭。本文搜集整理了相应的文件规定,结合各省市的先进做法,对房地产企业出售无产权的地下车库(车位)如何计征土地增值税提供一些参考,主要目的是降低税收风险。

需要解决如何计征的问题,首先要解决销售无产权的地下车位征不征土地增值税。对这个问题相关文件规定反差比较大,有些直接以车位有没有产权作为征不征土地增值税的依据,比如:《关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知(黑地税函[2010]33号)》规定“房地产开发企业出租停车位,所有权未发生转移的,不应征收土地增值税;所有权发生转移的,应视同销售不动产,按照有关规定征收土地增值税”,本来就是无产权车位,所有权不可能转移,因此可以理解为不征土地增值税。还有,《关于明确土地增值税清算有关问题的通知(辽地税函[2012]92)》规定“转让有产权地下停车位取得的收入,计入土地增值税收入,地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。无产权地下停车位取得的收入,不计入土地增值税收入,其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。”不计收入,不列成本显然不征。又,《关于土地增值税有关业务问题的公告(苏地税规[2012]1号)》利用地下人防设施作为车库(位)的,产权是不明确的,因不涉及转让,不属于土地增值税的征收范围,不确认相关收入,也不能扣除相关的成本、费用。地下人防设施的面积以人防部门实地标注的面积为准,相关的成本、费用可参照人防定额站确定的标准。同时,因无法建造地下人防而缴纳的易地建设费在计算土地增值税时也不能予以扣除。《济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知(2014-4-1执行)》则明确规定:房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室,不征收土地增值税。

有些文件则明确不管有没有产权,只要取得收入,都要将收入并入土地增值税收入计算征收。比如:《关于《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》(湖南省地方税务局公告[2014]7号)》规定,房地产开发企业建造的可售地下车库(位),按照非住宅类型房地产清算。房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库(位),建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的(以产权转移登记、公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据),其成本、费用可以扣除;房地产开发企业转让上述不可售地下车库(位)永久使用权取得的收入,应按照地上房地产不同类型建筑面积占比,分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税,其成本、费用按照配比原则扣除。比较明确的规定,只要取得收入,均计征土地增值税,只是扣除项目的方法异同。《关于宁波市土地增值税若干政策问题的补充通知(甬地税二[2010]106 )》规定:对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等,其核算跟随主体建筑走,但不并入房屋面积。这条规定主要说明要征收土地增值税,而且取得的收入也要按照主体建筑即将收入分解到土地增值税明确的三种建筑类别(普通住宅、非普通住宅、其他开发产品)分别计算土地增值税。

那么面对如此迥异的规定,那些没有明确规定计征方法的地方如何解决征不征土地增值税的问题?解决这一问题,笔者认为,征不征土地增值税其实等同于对转让无产权车位所取得的收入如何认定,是土地增值税应税收入还是非应税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条,条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条,条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第四条,条例第二条所称的地上建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。第五条,条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。通过对土地增值税纳税人的详细论述,实施细则其实已经较为明确的予以说明。无产权车位无论单独认定为建筑物,还是认定为附属设施,按照实施细则的表述,均在应征土地增值税的范围之内。因此条例及其实施细则虽然没有明确无产权地下车位问题,但是通过其征税范围的表述基本已涵盖所有建筑物及其附属设施,作为小区的地下车位,不管其有没有产权,均在其范围之内,这点毫无疑问。

综上所述,条例没有点名无产权车位问题,但是实际上已经涵盖所有建筑物。有些省市进一步做了说明,销售无产权车位不征土地增值税,如果省市有明确不征的则从其规定不征收土地增值税。如果地方文件没有明确不征,或者没有针对无产权车位销售计税问题另下文件予以说明的,一律照章纳税。否则如果参考其他地方的文件而决定本地区事宜的决策,可能会给企业带来一定的税收风险。

 

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