天市地税〔2010〕35号

各县（区）地方税务局、市局重点税源分局、市局稽查局：

为了进一步加强我市土地增值税征收管理，统一土地增值税清算程序和操作规程，规范全市土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等相关规定，市局制定了《房地产行业土地增值税清算暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。

 二0一0年八月三十日  

房地产行业土地增值税清算暂行办法

第一章总 则

第一条  为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）等有关规定，结合我市房地产开发经营业务的特点，特制定本办法（以下简称《办法》）。

第二条  《办法》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条  《办法》所称土地增值税清算（以下简称“清算”），是指房地产开发企业（以下简称“纳税人”）在符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向清算税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条  纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税款，并对清算资料申报的真实性、准确性和完整性负责。

第五条  清算税务机关应当加强土地增值税政策宣传辅导，为纳税人提供优质纳税服务。

第二章   清算条件

第六条  纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第七条  对符合以下条件之一的，清算税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；对前款所列第（一）项情形，对于房地产开发项目存在《办法》第十四条第一款规定的视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第八条  对于符合《办法》第六条规定，应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起30日内到清算税务机关办理清算手续。

对于符合《办法》第七条规定，可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由清算税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，纳税人应当在收到清算通知之日起5日内到清算税务机关办理清算手续。

纳税人可自愿委托符合资质的税务中介机构对房地产开发项目进行土地增值税清算鉴证。

第九条  纳税人清算土地增值税时应根据清算税务机关要求提供相关清算资料。

纳税人拒不提供清算资料的，清算税务机关应发出《责令限期改正通知书》，要求其在3日内提供清算资料，纳税人在规定的期限届满仍未改正的，清算税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则进行处罚。

第三章   清算方法

第十条  土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第十一条  清算税务机关对房地产开发企业土地增值税清算采用成本、费用分配法。即按开发类别分别核算，按单位面积分配成本、费用的方法。

（一）确定面积。按照销售合同分别计算出普通住宅和非普通住宅的面积，不能够提供合同以开具的销售不动产发票上的面积（发票是向购房者开具的，数据真实）或测绘报告面积为准。

（二）确定收入。清算税务机关按照《办法》第十三条、第十四条的规定确定转让房地产的收入。

（三）确定扣除项目：

1、土地成本：计算单位土地成本，用取得土地的所有费用除以总建筑面积，得出每建筑面积应承担的土地成本。（以土地征用合同、出让金票据、建委批文等合法有效凭证为准）

2、建安成本：计算单位建筑成本，用总建筑成本除以总建筑面积，得出每建筑面积应承担的建筑成本。（以施工决算报告、建筑业发票等合法有效凭证为准）

3、基础设施费、配套费核算：用房地产开发企业实际发生的基础设施费、配套费金额除以总建筑面积，得出每建筑面积应承担的基础设施费、配套费。（以企业取得的合法有效凭证为准）

4、税金：按照收入分别计算税金。

5、费用核算：用房地产开发企业实际发生的费用除以总建筑面积，得出每建筑面积应承担的费用。

6、加计扣除：分别计算加计扣除。

（四）按照适用税率分别计算土地增值税

1、计算增值额

增值额＝收入额－扣除项目金额

 2、计算增值率

 增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%

 3、确定适用税率

 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。

 4、依据适用税率计算应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

应补（退）缴土地增值税=应纳税额—已预缴税额

第四章清算审核

第十二条  清算税务机关受理纳税人清算资料后，应在受理之日起10个工作日内完成清算审核（不含纳税人应主管税务机关要求的补正材料时间）。清算税务机关的清算审核以案头审核为主，必要时可开展实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

第十三条  纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

清算税务机关应当根据纳税人报送的清算资料，结合销售发票、商品房买卖合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房预售许可证、测绘结果以及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。必要时，清算税务机关还可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

清算税务机关应当评估纳税人房地产销售价格的合理性，审核有无售价明显偏低情形，对于售价明显偏低的，要求纳税人提供书面说明。对于售价明显偏低又无正当理由的，由清算税务机关按照《办法》第十四条第一款的规定确定转让房地产的收入。

第十四条   非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第十五条  土地增值税扣除项目包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；

（三）房地产开发费用；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）国家规定的其他扣除项目。

第十六条  扣除项目应当符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用成本费用分配法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第十七条  纳税人应当准确核算取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费。

（一）纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除。对纳税人逾期开发补缴的土地出让金，允许计入为取得土地使用权所支付的款项，准予扣除，但纳税人缴纳的土地闲置费、滞纳金和罚款不得扣除。

（二）同一宗土地有多个开发项目，纳税人应当按照合理、合规的方法分摊土地成本，准确计算各项目所占的土地面积和土地成本。

（三）纳税人应当准确核算取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费，支付的拆迁补偿费应当与拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证相对应且已实际发生。

1、对纳税人无偿或以较优惠价格归还给搬迁户的，应视同销售计算其收入。对等面积安置部分，其收入按安置房的价格计算，具体金额包含重置价和补差价。对超面积部分应按《办法》第十四条第一款规定确认收入。对于回迁房的开发成本按等面积安置部分确认的收入为扣除额。

2、纳税人采取异地安置的，异地安置的房屋价值按天水市政府公布的当年安置房价格视同货币安置计入开发成本。

3、货币安置拆迁的，纳税人凭合法有效凭据计入开发成本。

第十八条  清算税务机关应当重点审核建筑安装工程费。

（一）实际发生额应当与工程结（决）算报告、审计报告、工程施工合同记载的内容相符，应当取得天水市地方税务局监制的《建筑业统一发票》；

（二）纳税人自购建筑材料时，自购建材费用有无包含在施工企业开具的建筑业统一发票价款中重复计算；

（三）必要时，清算税务机关可参照天水市同期同类开发项目单位平均建安成本或天水市建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出的合理性；

（四）纳税人采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况；

（五）清算税务机关可利用《税收征收管理信息系统》对纳税人取得的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对，验证纳税人所取得的《建筑业统一发票》的真实性和准确性。

第十九条   纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

第二十条   纳税人销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

第二十一条  清算税务机关应当重点审核利息支出。

（一）利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除。纳税人向金融机构借款，因逾期还款，银行收取的滞纳金、罚息或罚款不得计入房地产开发费用计算扣除。

（二）无论纳税人借款利息支出如何核算，清算时均应按房地产开发费用的规定计算扣除。纳税人在房地产开发成本中核算利息支出的，应从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。

（三）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应当按照项目合理分摊。

第二十二条   对于县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，代收费用并入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不得作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不计入扣除项目金额。

第二十三条   清算税务机关在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

清算税务机关在清算时应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实，是否存在隐瞒收入的情形。

第二十四条  税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按主管税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。

纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，清算税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。对符合要求和规定的鉴证报告，清算税务机关可以采信；不符合要求和规定的清算税务机关可以不予采信，并应当告知其理由。

第五章   核定征收

第二十五条  清算税务机关在清算审核过程中，发现纳税人有下列情形之一的，可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地房地产开发企业的土地增值税税负情况，按确定的销售收入以不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的

（四）税务机关确定应核定征收的其他情形。

第二十六条  清算税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人。

第二十七条  符合《办法》第二十六条规定的核定征收条件的，由清算税务机关发出《土地增值税核定征收通知书》后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经清算税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款。

第二十八条  对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

第六章其他事项

第二十九条  清算税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料应按规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。

第三十条  对纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、逃避缴纳税款等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚。

第三十一条  《办法》未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）和其他有关税收规定执行。

第三十二条  本《办法》适用于各种经济性质的房地产开发企业。从事房地产开发业务的其他企事业单位涉及到土地增值税清算业务的，比照本《办法》执行。

第三十三条  本《办法》由天水市地方税务局负责解释。  

第三十四条  本《办法》自2010年1月1日起执行。

附件：1、土地增值税清算税务机关使用文书（文书1—文书8）略

      2、土地增值税清算使用表格（表1—表10）略