摘要：我国房产税以历史原值为计税基础，其制度假设是房产价值相对稳定、不随市场波动而调整。这一假设在2006年以前房价低位平稳期尚可成立，但此后近二十年房价经历了一轮完整的“过山车”行情——持续上涨至2023年拐点，随后深度下行，三四线城市商业地产跌幅接近50%。原值主义在这一周期中暴露出制度性缺陷：上行期税基不增、下行期税负相对加重，与量能课税的公平原则渐行渐远。本文系统比较原值主义与评估主义的利弊，以具体数字测算下行期的负担变化，并讨论评估主义在公平性与征管可行性之间的现实张力。

一、问题的提出

2025年，全国房产税收入5212亿元，首次超过契税、土地增值税，居地方税种首位。2026年前8个月，房产税收入3521亿元，同比增长6.5%，而同期契税下降14.2%。这一背离揭示了一个结构性事实：房产税依附于持有环节，只要房产存续即可持续征收，不受交易量萎缩的直接冲击；但其计税依据锚定历史原值，也不随市场价值下行而下调。

当前我国房地产市场处于深度调整期。2023年成为房价拐点，此后持续下行，三四线城市房价跌幅接近50%，商业综合体、办公楼等商业地产尤为显著。在这一背景下，一个被广泛讨论的问题是：按原值计税，在房价下行时是否构成税负的“变相加重”？其制度根源是什么？两种计税模式各自利弊如何权衡？

本文从两种计税模式的制度逻辑出发，结合我国房价周期的历史背景，以具体数字测算负担变化，系统比较利弊，进而讨论政策应对空间。

二、我国房价周期与原值主义的制度假设

（一）一轮完整的“过山车”行情

我国房价并非始终平稳。2006年以前，多数城市房价处于低位，商业地产价格与建造成本偏离不大。2006年至2021年，房价经历了一轮持续上涨，部分城市商业地产价格涨幅数倍。2023年成为拐点，此后持续下行，三四线城市房价跌幅接近50%，商业综合体、办公楼等商业地产因空置率上升、租金回报下降，跌幅尤为显著。

这一周期意味着：以历史原值计税的制度假设——“房产价值相对稳定”——在现实中已不成立。 一套2008年建成的商业房产，其原值可能仅为当前市价的一半甚至更低；而一套2021年高点购入的房产，其原值可能远高于当前市价。原值主义对这两类房产的税负处理是相同的——都按历史原值计税，但市场现实截然不同。

（二）原值主义的计划经济底色

原值主义的制度逻辑，带有明显的计划经济思维痕迹：假设价格由成本决定、长期稳定、不随市场供求波动。在这一假设下，按历史成本计税是简便且合理的——税基确定、征管简单、不产生评估争议。

但市场经济的现实是：资产价格随供求关系持续波动，商业地产尤其如此。当价格波动幅度达到50%时，继续锚定历史原值，税基与市场价值之间的偏离已无法用“征管便利”来正当化。税负无法反映纳税人的实际负税能力，量能课税的公平原则被架空。

（三）评估主义的市场逻辑

评估主义的核心假设是：房产税应反映房产的当前市场价值，税基随市价同向变动。上行期税基增厚，下行期税基收缩，税负与负税能力保持同步。

这一逻辑在公平性上更自洽，但面临现实约束：评估体系如何建设、评估争议如何解决、重估周期如何设计、征管成本如何控制。多数发达经济体采用评估主义，但均配套了复杂的非对称规则——上行设封顶、下行允许修正——以平衡公平与可行性。

三、两种模式的利弊系统比较

（一）原值主义：征管便利与公平缺失

其一，税基确定，征管成本低。原值取自会计账簿，无需评估机构介入，不产生评估争议，税务机关征管简便，纳税人申报清晰。

其二，收入稳定，不受市场波动冲击。无论房价涨跌，税额不变，地方财政收入可预期。这正是2025年房产税在交易税种大幅回落时仍能登顶地方税首位的原因。

其三，避免“上行期加税”的政治阻力。评估主义在房价上行期会推高税负，容易引发纳税人不满（加州Prop 13即为回应此问题）。原值主义天然规避了这一矛盾。

三是弊端也非常明显：

其一，税基与市价脱钩，公平性缺失。同一区域、同类房产，因购入时点不同，原值可能相差数倍，但税额差异同样悬殊。高点购入者按高原值缴税，低点购入者按低原值缴税，税负与当前负税能力无关，而与历史购入成本挂钩。

其二，上行期“税收滞后”，下行期“税负刚性”。房价上涨时，税基不增，税收未能分享增值收益；房价下跌时，税基不减，税负相对加重。两头都不占优：该收的没收到，该减的减不了。

其三，计划经济思维的路径依赖。原值主义假设价格稳定，本质上是将房产税视为一种“静态财产税”，而非“动态财富税”。在价格剧烈波动的市场环境中，这一假设已与 reality 脱节。

（二）评估主义：公平自洽 vs 征管难题

对比公平自洽与征管效率：

其一，税负与负税能力同步。税基随市价调整，房价下跌时税负相应减轻，房价上涨时税负相应增加，符合量能课税原则。

其二，消除“历史成本”带来的横向不公平。同一时点、同一区域、同类房产，无论购入早晚，按当前评估值计税，税负趋于一致。

其三，与国际主流接轨。美国、日本、德国等主要经济体均以评估价值为基础，制度设计有成熟经验可借鉴。

弊端也很明显：

其一，评估体系复杂，征管成本高。需要建立专业评估机构、制定评估标准、设计重估周期、处理评估争议。日本每3年一次“评估替”，德国2025年改革前因评估数据严重滞后被宪法法院判定违宪——评估体系的建设与维护绝非易事。

其二，上行期税负急升，政治阻力大。房价快速上涨时，评估值随之上调，纳税人税负骤增。加州Prop 13将评估值年增幅锁定在2%，正是对这一问题的制度回应。

其三，下行期评估值可能高于实际成交价。评估值基于一定时点的市场判断，若市场持续下行，评估值可能滞后于实际成交价，导致“评估值高于市值、税负仍偏重”的问题。日本的经验是“地价下跌时修正评估额”，但这需要及时的数据更新和灵活的调整机制。

其四，评估争议与征管成本。评估值直接决定税额，纳税人有强烈动机提出异议，评估争议处理机制的建设不可回避。

（三）利弊权衡的核心判断

核心判断：原值主义以牺牲公平性换取征管便利和收入稳定；评估主义以承担征管成本换取公平性和税负同步。两者并非简单的“谁优谁劣”，而是在不同制度约束下的权衡选择。但在房价波动幅度达到50%的市场环境中，原值主义的公平性缺失已难以用“征管便利”来正当化——当税基与市价的偏离超过一定阈值，制度的合法性基础就会被侵蚀。

四、房价下行期负担变化的实证测算

（一）基础假设

以一套商业房产为例：购房时原值10000万元，贷款50%（5000万元），利率5%，当前市场价值跌至5000万元。按30%扣除比例、1.2%税率计算。

（二）税额与相对负担年房产税 = 10000 ×（1?30%）× 1.2% = 84万元。

税额绝对不变，但相对负担翻倍。 房产税占资产当前市值的比例从0.84%升至1.68%，恰好翻了一倍。

（三）现金流压力

年现金流出 = 利息250万元 + 房产税84万元 = 334万元。

若租金回报按2%计算（基于当前市值5000万元），年租金收入约100万元，净现金流为负234万元/年。资产市值已与负债持平，净资产归零，每年仍净流出两百余万元。

（四）结论

原值主义在房价下行期不改变绝对税额，但显著放大相对负担和现金流压力。这种放大效应在高杠杆、低租金回报的持有结构中尤为剧烈。所谓“变相加重”，准确含义是：税基的刚性使税负无法随资产价值缩水而同步减轻，导致单位资产承担的税收成本被动上升。 在三四线城市商业地产跌幅接近50%的现实背景下，这一效应已从理论推演变为大量企业的实际困境。

五、变现动机的形成与约束

（一）变现是理性选择，但并非唯一选择

在上述现金流结构下，“割肉变现”是止损的理性决策：出售房产可同时消除负现金流、降低负债、减少财务费用。但变现决策还受以下变量约束：

第一，交易税费构成退出摩擦。 企业转让不动产涉及增值税及附加、印花税、中介费用等。亏损转让虽不产生土地增值税，但退出成本仍不可忽视。变现本身要“再割一刀”，推迟部分企业的变现时点。

第二，市场流动性决定“能不能割得动”。 下行期商业地产挂牌量上升、成交周期拉长，集中抛售可能进一步压低价格——这正是“螺旋”机制的一部分。

第三，经营连续性约束。 对宾馆等以房产为经营载体的企业，变现意味着失去经营场所，触发人员安置、客户流失、重新选址等连锁成本。“割肉活命”适用于以持有为主、经营属性弱的资产；对经营属性强的资产，变现代价可能高于持有。

第四，房产税只是持有成本的一项。 物业费、维护费、资金占用的机会成本同样在下行期构成压力。将抛售完全归因于房产税，会高估单一变量的解释力。

（二）但税负刚性确实是“最后一根稻草”的候选者

在下行期，当资产市值已接近或低于负债、租金回报不足以覆盖利息、经营现金流本身承压时，房产税的刚性特征会放大“持有即亏损”的信号。它不是抛售的唯一原因，但在边际上可能成为压垮持有决策的触发因素。尤其对高杠杆、低回报的持有者，84万元的年税额在净资产归零的背景下，其心理权重和现金流权重都被显著放大。

六、政策空间：在原值框架内用足弹性，为评估机制预设非对称规则

（一）短期：不动法律框架，用足纾解弹性

其一，困难减免条款的激活。 《房产税暂行条例》第六条明确“纳税确有困难可定期减征或免征”。地方有权在权限内对下行期现金流困难的企业给予延期、分期或减免。

其二，扣除比例顶格适用。 现行10%—30%的减除幅度由地方确定，下行压力大的地区可顶格按30%扣除。

其三，对“评估增值但未变现”的原值作技术性回调。 若企业历史上因评估增值调增了账面原值，而该增值从未通过转让实现，下行期按调增后原值计税会额外放大痛感。

（二）中期：为评估价计税预设“非对称规则”

若未来推进评估主义，应吸取国际经验，避免评估机制在下行期反而成为加税工具：

上行期设增幅封顶（借鉴加州Prop 13的2%上限），防止税负急升；

下行期允许评估值修正（借鉴日本“地价下跌时修正评估额”），使税基随市价合理下调；

重估周期不宜过短，避免评估争议和征管成本失控。

（三）长期：区分“税基刚性”与“税负痛苦”的根源

企业在下行期的核心压力，往往来自现金流和资产流动性，而非房产税本身。若政策目标是防止“持有—抛售”的负反馈，更直接有效的工具可能是持有环节其他成本的阶段性纾解，或对困难企业给予程序性安排，而非改动计税依据本身。

我国房产税以历史原值为计税基础，其制度假设——房产价值相对稳定——在2006年以来的房价“过山车”行情中已不成立。原值主义以征管便利和收入稳定为优势，但以牺牲公平性为代价：上行期税收滞后，下行期税负相对加重，税负与负税能力脱钩。评估主义在公平性上更自洽，但面临评估体系建设、争议处理、上行期政治阻力等现实难题。

在三四线城市商业地产跌幅接近50%的背景下，原值主义的公平性缺失已难以用“征管便利”来正当化。以原值1亿元、市值腰斩至5000万元的商业房产为例，房产税占市值比例从0.84%升至1.68%，叠加贷款利息后年净现金流缺口超过200万元。这一结构不改变绝对税额，但改变税负的痛苦程度，在高杠杆、低回报的持有结构中尤为显著，可能成为触发变现决策的边际因素。

政策应对的方向，不是简单否定原值主义，而是在原值框架内用足困难减免和扣除弹性，对历史评估增值作审慎处理，并为未来评估机制预设“上行封顶、下行可调”的非对称规则。

最后我想说的是：税基的刚性可以保留，但税负的痛苦需要被制度看见；公平性的缺失可以暂时容忍，但不能被制度遗忘。