上一期我们讲了什么是资产证券化（ABS），接下来我们讲讲公募REITs的基本交易结构模型。
现阶段我国境内主要是基础设施 REITs采取“公募基金 +ABS”的交易模式，因此REITs具有两层管理人，即公募基金层面的基金管理人与专项计划 (ABS)层面的计划管理人。根据当前法规要求，基金管理人与专项计划管理人要属于同一控制，基金管理人具有投资决策的核心权利，计划管理人则根据合同要求负责执行。同一控制要求及分工保障了两层管理人决策一致性，在境内现有法规要求下最大化地实现了近乎单层管理人的效果。
简单的说，公募REITs的基本交易结构模型是把符合要求的基础设施项目及其收益打包，全部放入SPV公司并由指定的专业机构负责运营管理，保持计划的盈利水平，而由计划管理人做出标准化可以在交易所上市的资产支持证券（ABS），公募基金管理人将资产支持证券（ABS）包装成公募基金产品，向投资者发行代表基础设施财产或财产收益份额，而基础设施的原产权人持有该公募基金产品不低于20%，待基础设施产生营收后，向SPV公司、ABS、公募TEITs、投资者、原始权益人按持有份额比例分配利润。具体交易结构模型如下图：
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