今年4月1日，兰州市落实强省会战略第1号文件发布，房地产开发行业政策“松绑”，犹如寒冬吹来一阵暖风，春天似乎如期而至。

房地产开发商都知道，土地增值税清算是悬在其头上的“达摩克利斯之剑”，就在暖风荡漾的时候，关于土地增值税清算的事也在私下议论，说的有鼻子有眼，强省会战略1号是公开的，都可以看到，但是关于土地增值税清算的事儿公开信息并没有公开，因此各种猜测层出不穷，典型的说法是：

全省确定了600多个开发项目，要在今年清算完……；

制定关于土地增值税清算政策口径的文件，规定了……；

终止了采购税务中介审核，聘请了顾问团……

……

由于正规渠道没有公开这些信息，当然也就无从印证。作为开发商，尤其是那些项目比较大的企业，开始有点忐忑，因为不知道自己是否在这个清算“名单”，也不知道要交多少税款，便开始托关系打问，以便及早准备。税务中介当然也要积极运作，因为及早获取名单，可以联系承揽业务，……。

土地增值税是我国1995年开征的现行18个税种中的一个，怎么就成了“达摩克利斯之剑”了呢？应该是基于三个不确定所引起的企业担心利益难以保障，这三个不确定，一是清算时间不确定，二是清算政策不确定，三是清算结果不确定。有人会纳闷，在“依法治国，建设社会主义法治国家”的当下，在税收法定原则早已经写入《立法法》的今天，还会存在这样的事情吗？

我想说的是确实存在。

首先我们说清算时间，也就是何时清算和何时出清算结论。

先说何时清算的问题。开发项目清算迟早对企业的影响还是巨大的，因为土地增值税实行的是先预交再清算，清算结论出来，“多退少补”。如果平时按规定比例预缴的多，清算后可以退税，当然清算越早越好，反之项目平时按规定比例预缴的少而清算后要补税，当然越晚越好。您会问，难道就没有统一的规定吗？从全国来讲统一口径是有的，一是主管税务机关选择，二是授权省级SW机关规定。既然是选择，那就有不确定性，同时授了权规定而不规定，也就没有了规定。这样站在清算审核这一头，如果要完成征税任务，增加税收收入，那就清算要补缴税款的项目，补税多的先清算；站在纳税人这一头，眼巴巴瞅着退还多预交的税款，当然希望自己的项目早点清算，但是不通知你清算，那就不能清算，需补缴税款的企业当然不愿意现在就清算，但是通知了清算，不清算也得清算。

再说何时出具清算结论的问题。按规定，通知企业进行土地增值税清算，企业应在接到通知90天以内申报清算结果及相关资料。通常情况下税收政策都有规定SW机关审核期限，也就是规定审核机关应在多长时间内审核完毕出具结论，但是土地增值税清算似乎也是例外，多长时间能审核完出具结论是完全碰运气、看情况的，据说企业进行清算申报10年以上没有审核结论的都比比皆是！大家会问，没有政策规定吗？告诉您这还真没有，不信您看规定，“主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。”这个“一定时间”不知道是多久，具体期限不给你确定，这不就没有了确定的审核期限！往往是领导重视了，开始抽调人员集中审核，过了那股劲，抽调的人走了，事也就放下了。您可能还会天真的问，不是还有“具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定”的吗？问题是他就没有确定呀！

无奈的让人直摇头，想起一句俗语：“隔墙扔瓦片，砸着谁是谁！”

其次，我们说说清算政策。

提起这事，只要做过土地增值税清算的人，相信“满眼都是泪”。原因有两个，一是政策规定不确定；二是提供资料不确定。

先说说政策问题。一般而言税法是计算税款的规则和标准，应该“丁是丁卯是卯”，然而这个土地增值税清算政策确实有点特色，感觉“丁不是丁，卯也不是卯”，比如地下无产权车位是否纳入清算、地下建筑是否分摊土地成本等各有各的做法，不同做法对税款影响还特别大。加上开发项目配套设施认定、可售面积确定、红线外支出、拆迁补偿、利息扣除等等。每次清算审核约谈沟通都是一次考验，各有各的理解，感觉是秀才遇见兵，有理说不清。不能声高也不能心急，既怕得罪了审核人，又怕企业利益受损，一句话不当，可能是上千万的差异。

最让人泪奔的还是提供证明资料，你可能不信，一个10万多平方米的开发项目，需要提供的资料装订起来上千页一本至少三本，多的10多本，但是千万不要认为这么多资料就算提供全了，审核的时候还要补充，随时可以通知补充的。可能您又会问“有规定吗？”实话说还真有，规定是这样的：

“项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。”

一个项目开发周期差不多三到五年，时间长的在十年左右，按现行做法所提供的资料分为收入类、扣除类，收入类包括商品房购销合同统计表、销售明细表，明细到啥程度呢？一般是独立办产权的分户，想象一下，大项目几千上万套的房产，那个表应该有多长！再说扣除类，原来要求是要发票、合同，后来增加了结算，再后来付款凭证也要，原来是50万元以上的发票，现在是所有发票，如果您做过房地产，想想看，从项目公司成立到开发清盘，计入开发成本的每一笔业务都要合同、结算、发票、付款凭证成套的组合，即便是企业财务管理到最理想化的程度，先做工程造价，再找投标，然后签署合同，开具发票、支付款项，这一流程也是不简单，因为付款不是一次两次，将全部付款凭证找齐就是一件非常麻烦的事情，然而全部找齐，然后复印一遍，工作量可想而知。更有甚者，需要提供开发期间所有涉及的税种申报缴纳情况，其实这些资料税务机关管理系统都是有的，但是不提供不行啊！

最后说说清算结果。清算结果也就是土地增值税清算审核结论，这个结论应该是唯一并且是及时的吧？然而也不确定。

经历了委托税务师清算、申报，再到审核机关现场勘查、补充资料及说明沟通等一套程序，结论还是要看具体情况。一般而言，清算审核的结果有二种，一是审核税款等于申报的税额，且有多交税款退税；二是审核税款大于等于申报的税额，且预交不足，需要补交税款。

第一种情况，结论可能是唯一的，没有啥争议，但是不一定及时下发结论，原因很简单，要出结论即要退税，因此各种因素影响不能及时下这个结论，没有结论当然不能算清算完成。对一般企业而言也可能无所谓，但是对本项目清算时未售出的开发产品销售还要预交土地增值税，也就是说，明知这个项目下了结论是要退税的，但是因为未下结论还要预交，否则还要按延迟预交的金额和天数缴纳滞纳金。这道理不知道是怎么讲的，延迟出结论不予退税，还要预交税款，不预交加收滞纳金，预交了要退，不及时退可是没有说法，这就是土地增值税的“逻辑”，不知道是哪家的！

第二种情况，结论就不一定是唯一得了，税款增加无非是专业机构申报的应税收入少了或者扣除项目金额大了，显然是因为审核机关与专业机构对同一事实和证据有不同的认识，翻来覆去的沟通，补充资料，专业机构是纳税人采购服务，遇到SW也不敢硬碰，矛盾又转到了企业，认了吧，企业利益受损，不认吧又怕得罪人以后怎么办？

说到这里，似乎应该结束了，是的也应该结束了，多说无益，祝愿每个从事土地增值税清算业务的人，无论岗位在企业、在专业机构、在审核岗位，都能工作顺利。