张掖市纳税人协会文件

 

张税协字[2005]06号

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关于甘州区城区城镇土地使用税的调查报告

甘州区人民政府:

2003年末，根据甘州区地税局上报的《关于界定城镇土地使用税征收等级范围的请示》，甘州区人民政府下发了《关于界定城镇土地使用税征收等级范围的批复》（甘区政发[2003]106号），批复称：“二环路向外延伸200米（城市规划区）以内征收土地使用税，税额1.5元/平方米；火车站等11个建制镇规划区征收土地使用税，税额0.7元/平方米。”新的土地使用税征收范围的划分与单位税额的调整引起了社会的广泛关注。

执行一年多来，企业一直反映现行城镇土地使用税土地等级及单位税额的确定存在弊端，为此我会于2005年4月成立了“甘州区城镇土地使用税调查研究小组”,对现行城镇土地使用税征收政策存在的问题进行了认真、细致、科学的调查研究，现将调查研究情况报告如下：

一、调查研究小组领导及成员

组  长：许福林（高级经济师、协会会长）

副组长：方斌国 (注册税务师、律师、协会秘书长)

成  员：

毛大元（高级经济师、协会副会长）

刘  峰（高级经济师、协会副会长）

张存新（高级经济师、协会副秘书长）

盛廷福（高级工程师、协会监事）

任荣林（高级经济师、协会常务理事）

申立功（高级经济师、协会常务理事）

李金泉（高级工程师、协会常务理事）

刘永聪（高级经济师、协会常务理事）

陈爱国（高级经济师、协会常务理事）

梁  明（高级工程师、协会常务理事）

闫学忠（注册税务师、注册会计师、协会会员）

王志刚（会计师、协会会员）

李  霞（注册税务师、协会会员）

何玉茜（注册税务师、协会会员）

朱朝辉（注册税务师、协会会员）

二、调查范围

调查研究小组根据实际情况选择在甘州区工业、商业、制种业等领域富有代表性的企业16户进行调查研究；分别以地理分布（市中心、市区、市郊、乡镇为界限）、拥有土地使用权面积(1万平方米以下、1万---10万平方米、10万---30万平方米)、销售收入（100万元，100---500万元、500-1000万元、1000-3000万元、3000---1亿元）等进行分类调查研究。

三、调查研究的主要内容

实施新的城镇土地使用税征税范围等级和单位税额后，出现的如下问题：

企业税收支出的增加及税收负担的变化。

土地使用税调整对土地成本的影响。

土地使用税调整的负面效应。

外地及相邻地区土地使用税的征税土地范围等级划分及单位税额。

（一）、企业税收支出的增加及税收负担的变化

1、土地使用税增加额＝占有土地面积×（新单位税额1.50－原单位税额0.30）

2、所得税减少额＝土地使用税增加额×33％

3、纳税净增加额＝土地使用税增加额×（1-33％）

如ABC公司占地面积300亩，企业所得税适用33％的税率，计算2004年度土地使用税的增加额及纳税净增加额。

2003年度土地使用税＝300×666.667×0.30＝60,000.00元

2004年土地使用税＝300×666.67×1.50＝300,000.00元

所得税净减少＝（300,000.00-60,000.00）×33％＝79,200.00元

土地使用税净增加额＝300×666.667×（1.50-0.30）＝240,000.00元或＝300,000.00－60,000.00＝240,000.00元

纳税净增加额＝240,000.00×（1-33％）＝160,800.00元

也就是说，新的土地使用税政策，使企业土地使用税负担增加5倍扣除减少的企业所得税后，净增加2.68倍。相比之下，在利润减少的情况下，税收负担却在增加。

（二）、土地使用税调整对土地成本的影响

1、持续占有土地的现值（成本）

  土地购置成本（摊余价值）＝购置价格/使用年限×尚可使用年限

土地占有期间的土地使用税年金现值

  税金年金现值＝占地面积（平方米）×1.5×（P/A,I,N）

I指企业年资金报酬率、或叫资金成本率。

如ABC公司地处张火公路，2002年改制时，土地按评估价每平方米87.49元，占地面积200000平方米，共计买价17,498,000.00元，土地使用证载明使用年限为50年，自2002年1月至2051年12月。假设该公司资金报酬率为5％，计算2004年该土地的现值。

土地购置成本＝17,498,000.00/50×48＝16,798,080.00元

税金的年金现值＝300×666.667×1.5×（P/A,5%,48）

＝300,000.00×18.179＝5,423,722.00元

占有土地的成本合计＝16,798,080.00＋5,423,722.00＝22,221,802.00元

每平方米成本＝22,221,802.00/200000平方米＝111.11元/米

每平方米成本价增加27％，也就是说，土地使用税单位税额的调整，必将引起持有土地使用权成本的大幅上升。

（三）、土地使用税调整的政策效应分析

根据城镇土地使用税法规规定，土地使用税征税范围内土地等级的划分及单位税额的确定是下放到区县级人民政府的，而土地使用税的核心也体现在这两个方面。税收的基本职能是增加财政收入，同时应体现公平、合理的基本原则，发挥促进地方经济发展和为招商引资创造良好投资环境的作用，这就需要制定政策的技巧，现行的征税范围和单位税额确定为二环路向外延伸200米征收土地使用税，单位税额一律为1.5元/平方米，可以说非常轻率。

众所周知，城镇土地使用税的作用除增加地方财政收入外，其主要职能是合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，公平税收负担。而此次我区对土地级别的划分以及对土地使用税单位税额的调整可以说在一定程度上增加了土地使用税收入，但是表现出的问题也是非常突出的。