本案特点：本案税务稽查人员检查房地产企业时，结合建筑行业特点，从分析开发成本合理性入手，发现并查实企业虚增成本问题，为房地产行业企业所得税检查提供了行之有效的办法。

一、案件背景情况

（一）案件来源

根据2007年度税收专项检查工作计划，某市地税局稽查局对该市某房地产开发公司2006年度纳税情况进行检查。

（二）纳税人基本情况

某房地产开发公司成立于2001年10月，2004-2005年开发某花园小区，2006年初开始销售。该单位2006年度账面反映某花园1＃至5＃商住综合楼共计销售收入3305.5万元，账面利润278.5万元。

二、检查过程与检查方法

（一）检查预案

检查前，稽查部门制定了检查预案：先从企业调取会计核算资料、纳税资料及建安成本结算资料，然后从征管分局调取该单位周边地段其他开发商的纳税资料进行对比分析。在此基础上，收集工程监理单位、施工单位、工程造价审核单位等部门的相关资料，开展必要的外围调查取证，实施询问调查，最后锁定证据，固定事实。

（二）检查具体方法

⒈比对分析，发现疑点

检查人员认真分析了该单位的有关纳税资料。该项目商用房占总开发商品房的15%，项目利润率约8%。该小区位于市区较繁华地段，其楼盘在建筑结构、容积率、绿化等方面与周边其它小区基本类似，平均售价（2000元/㎡）比周边项目高出近200元/㎡，而利润率却明显低于周边其他房地产公司15%的平均利润率。经查，该单位收入已全部入账，检查人员于是将检查重点锁定在企业的成本费用项目上。

检查人员将该企业的成本与周边房产开发公司的成本逐项进行了详细比较，发现该单位的平均建筑安装成本（1000元/㎡）比周边同等楼盘高出200元/㎡,同时高出该市同等类型房产平均成本180元。进一步检查发现，该公司账面反映的工程费用均已支付给施工单位，而施工单位法定代表人与该公司法定代表人是夫妻关系。据此分析判断，企业极有可能利用这种关联关系虚增成本。

检查人员依法询问了施工单位负责人。该负责人声称工程造价是真实的，是经过权威部门审计的，并提供了由某工程造价审核机构出具的《关于某花园1＃至5＃商住楼工程结算的审核报告》及相关附件。报告列明该工程报审价为2041.7万元，审定价为1821.9万元。该开发商也是按照工程结算报告的金额入账，相关的工程结算单均有开发商、施工单位与工程造价审核机构三方签证，该报告是具有法律效力的。但检查人员依据所掌握的全市建安成本价的平均状况，确信对该企业成本问题的判断不会有误，于是决定从外围突破。

⒉外围突破，锁定重点

检查人员先到建设局工程造价管理处，对在同一区域开发的其他房地产公司的有关情况进行了详细了解，同样得出该公司的单位工程造价偏高的结论。检查人员据此推断工程造价审核机构出具的审核报告很有可能存在问题。

由于工程施工要经建设单位、施工单位及监理单位三方协作才能完成，国家实行工程强制监理制度，监理资料完成后必须存档，因此要审核审计报告，必须要从监理资料入手。检查人员详细查阅了分部分项工程监理验收记录，了解每一个分部分项工程，并与工程造价审核机构工程结算书中的每一个子目相核对。

通过仔细核对，检查人员首先发现某花园2号楼的监理记录中无沙垫层，而工程结算书中却出现了沙垫层。根据这一线索，检查人员又详细查阅了监理工作日志及分部分项工程验收报告和图纸、设计变更等资料，但均未发现某花园2号楼有沙垫层的相关记录。随后，检查人员对当时负责监理的工程师进行了询问，证实某花园2号楼并未做沙垫层基础。仅此一项，该企业就多计工程造价133万元。

⒊乘胜追击，扩大战果

进一步检查发现，某花园工程桩基础图纸中明确设计为猫杆静压桩，而《工程审核结算书》中却反映为打混凝土预制桩，两者价格相差4～5倍。根据国家相关法律的规定，凡影响结构的建筑设计变更必须要由原设计单位出具工程设计变更通知书，但检查人员查阅了全部档案，也未发现桩基的变更通知，相关的监理工作日志及分部分项工程验收报告，也都反映桩基础为猫杆静压桩。经询问监理工程师和相关施工技术人员及设计单位有关人员后得知，该工程的桩基并未变更，仍为猫杆静压桩。经重新套用国家定额进行计算，此项目多列支工程成本85万元。

接着，检查人员又到某花园进行实地检查。由于工程结算书中反映该花园的道路厚度达到50㎝，与通常情况不符，检查人员便在开发商、施工单位、监理单位三方共同见证下，对道路进行了挖掘，并按随机原理，选取若干计算点，核定出道路的平均厚度只有20㎝（在后来的询问调查中，该单位和施工单位承认是按20㎝的厚度施工的），虚列成本达20万元。

检查人员还发现，工程结算书的材料清单中有大量使用室内乳胶漆的记录。开发商的解释是该小区的房屋均是经内外粉刷后才出售的，而这与该市当时的实际情况不符。经入户调查，内墙并未粉刷，所谓的内墙乳胶漆并未使用；另外，检查人员在现场发现该工程部分使用了铝合金固定窗，而结算书中却全部为推拉窗，明显与事实不符。经计算，上述两项多列成本计40余万元。

⒋仔细询问，固定证据

在证据面前，开发商及审核机构对检查人员发现的问题均供认不讳，但他们只承认是工作失误，不存在主观故意。为了固定事实，检查人员按照法定程序对工程造价审核机构的法定代表人、技术负责人、工程造价审计人员以及开发商分别进行了询问调查。

经过详细而耐心地税法宣传，慑于国家税法的威严，工程造价审核单位和开发商终于承认：开发企业为了少缴企业所得税和土地增值税，考虑在收入上不好做文章，就在建造成本上动脑筋。建造成本是专业的中介机构审核并出具报告的，中介机构出具的报告，一方面专业性较强，税务机关难于检查；另一方面，中介机构出具的报告具有相应的法律效力，税务机关也不便深查。于是，双方一拍即合，并商定由开发商支付超过国家标准几倍的工程审核费，审核机构则不按法定审核程序，只根据开发商提供的相关资料，出具审核报告。

（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定

在本案检查过程中，遇到不少困难和阻力。一是检查人员缺乏相关专业知识，本案检查组成员均为会计或税收专业人员，对工程造价方面的业务比较陌生，只能根据多年的房地产业检查经验对有关专业领域进行检查，容易走弯路且花费的时间和精力较多；二是开发商、造价审核单位起先均不承认是主观故意，并将责任推给另一方，检查人员只能反复宣传税法，展开心理攻势，最终落实责任；三是在检查中向有关单位取证时，往往得不到及时配合。

在相关证据认定方面，一是从监理单位、城建管理单位调取相关的事实材料；二是由开发商、施工单位、工程造价审核机构三方同时在场确认相关事实；三是对开发商、施工单位、工程造价审核机构三方进行询问调查，固定事实；四是根据国家规定的工程定额、费用定额以及本地建设主管部门确定的人、材、机的消耗定额，计算出相关数据，并由工程造价审核机构出具真实的审核报告。

三、违法事实及定性处理

（一）违法事实和作案手段

某房地产开发公司通过与关联企业、工程造价审核机构恶意串通，一是将根本没有发生的工程施工，计算工程量并按国家标准计算取费，虚增开发成本133万元；二是高套施工定额，将本应套用低标准的工程定额施工项目，人为套用高标准的定额，虚增开发成本85万元；三是人为加大工程量，虚增开发成本60万元。以上合计在账簿上多列支出278万元，造成少缴企业所得税91.7万元。

（二）处理结果

1．根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第六条第一款、《企业所得税税前扣除办法》第二条、第三条和《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，追缴该单位少缴的企业所得税91.7万元。

2．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对上述税款从滞纳之日起至实际缴纳入库之日止，按日加收万分之五的滞纳金。

3．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对该单位在账簿上多列支出，造成少缴企业所得税91.7万元的行为认定为偷税，处以所偷税款1倍的罚款，罚款金额91.7万元。

4. 鉴于该单位偷税行为已涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，将该单位移送司法机关追究刑事责任。

根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十三条规定，对该案涉及的中介机构涉税违法行为另案处理。

四、案件分析

（一）查处本案的认识及体会

⒈虚列建筑安装成本是房地产偷税的主要手段

建筑工程的前期工程量往往被后来的施工所隐蔽，而税务人员又不太熟悉建筑施工业务，房地产开发商往往利用这一特点，虚列建安工程成本，扩大税前扣除，这是当前房地产开发企业偷逃税收所采取的较为普遍的做法，这种虚增建筑施工成本，同时设计虚假的施工项目工作记录，给税务检查工作带来极大困难。

2.房地产中介机构自律不够，税务稽查难度加大

由于行业监管不到位，加之相关法律制度不健全，在利益驱动之下，一些中介机构不能严守职业道德，唯开发商需求是从，为开发商编造虚假的结算审核书据大开方便之门，这给税务管理带来了更大的难度。

3.税务管理滞后，给建筑施工成本的检查带来较大难度

税务管理主要是一种事后管理工作，税务机关不能从房地产开发项目立项时就开始介入，而检查人员在检查房地产开发企业时，工程往往已经建成，检查难度不言而喻。

4.税务检查缺乏有效的手段，给取证工作带来较大障碍

在税务稽查过程中，往往需要求助于其它部门或个人，造成相关证据难以取得或虽然取得但得花费太多的时间和精力，一方面影响税务检查工作效率，另一方面容易使税务检查丧失有利时机。

（二）工作建议

房地产开发企业从产品开发到实现销售的周期较长，一般都超过一个所得税汇算年度，加之建安成本等涉税项目的核算专业性较强，使房地产开发行业的税收管理和税务检查变得较为复杂。本案中，房地产开发企业利用建安成本多为地下“隐蔽工程”，事后核查比较困难而且核算的专业性又较强的特点，与中介机构相互勾结，采取虚增施工成本的手段偷逃税收，如果税务稽查人员没有较强的工作责任心和较专业的工程造价方面的知识，这个问题是不容易被发现的。因此，应从以下几方面加强对房地产开发企业的税务管理：

⒈加强专业知识学习，拓展稽查工作手段

一要加强税务人员的各类业务知识培训，除掌握税收业务外，还要注重对不同行业专业知识的学习，尤其是要加强房地产开发企业工程造价等方面的专业知识培训，以适应行业性检查的需要；二要紧紧围绕案情，依据房地产行业业务运作的特点，对开发项目的立项、开发、销售等环节进行全方位取证，寻找突破口，重点检查房地产开发企业与施工企业相互勾结、人为加大建安成本的现象；三要积极争取国土、房管、建设等职能部门的配合，从不同方面、不同环节开展调查取证，保证证据链的完整衔接。

⒉实施开发产品项目化管理，提高精细化管理水平

同一房地产企业有多个开发项目，其发生的成本、费用很难划分清楚，常常存在结转的成本费用与收入不匹配、多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积等现象。因此，对房地产行业税收应实施项目化管理，坚持以企业所得税的管理要求为中心，建立健全建筑面积、销售面积、可售面积、销售收入、成本费用分摊等台账并适时登记，构建全程跟踪的管理体系。

⒊高度关注关联行业，实现管理无缝对接

房地产开发行业偷税现象普遍，既有行业自身的原因，也有对其关联行业税务管理不到位的因素。现阶段，由于对施工企业的原材料发票、所得税管理等存在着许多漏洞，房地产开发企业往往利用与施工企业的供需关系和关联关系，虚列成本或转移利润，从而达到偷逃税收的目的。因此，要提高房地产开发行业的税收管理水平，必须强化对施工企业的税收管理，扩大施工企业所得税查账征收面。

⒋进一步加强部门配合，形成齐抓共管合力

一是加强与国土、建设、规划、房管、审计等部门的协作，及时、准确掌握房地产企业的开发、销售全过程，将从有关部门取得的相关文件、材料，与企业报送的纳税资料进行分析比对，发现其可能存在的问题，并在与上述相关部门取得共识的基础上，联合出台有关管理制度和措施，实现源泉控管；二是积极与工程造价审计中介机构监督管理部门取得联系，共同加强对工程造价审计中介机构的管理，对不能严格执行行业准则，造成房地产企业成本核算严重不实的中介机构，要依据有关法律、法规予以处罚，必要时，建议建设行政主管部门取消其从事工程造价审核的资格，以促进房地产市场的健康发展。