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辛辛那提的欺骗:审慎支付(下)

发布时间:2018-01-18 字体: 放大 缩小 作者: 阅读数:332

你所要做的就是通过看着欧来理解用双手作为表达感情的武器是困难的。但欧文非常像一个驯兽师。在你所见过的这些驯兽师里,也许只有150磅,却轻快的进入到一个里面有一只重达800磅的狮子在踱步的笼子里。如果那只动物感到任何的弱点或者是害怕,它会在下一秒摧毁训练师。但是驯兽师依然抽打着他的鞭子,行使着他的权威,令人惊奇的是,狮子竟然听话了。这就是像欧文所做的,只不过他的鞭子是他的嘴。

结果是这个家伙离开了办公室。他仍然很愤怒,但他离开了。欧文很有可能救了自己的命,他没有表现出他的恐惧,这给我留下了非常深刻的印象。你不能害怕。你做你自己的事,坚守你自己的立场,不论发生什么,已经发生了什么。

对于斯威夫特农庄,自从欧文进行的很流畅以后,我在那里花费的时间开始越来越少。我在辛辛那提真的不再被需要了。所以我减少了对斯威夫特的访问次数,最开始是一周一次,到后来是每月一次。

早些时候,我在斯威夫特和一位新的房客有了一段特殊的友谊。他是犹太人,是一个在波兰的集中营出生的老人。他起初在美国是屠夫,后来买下了一家店铺,当我遇见他的时候,他大约有14家肉铺。他和他的妻子在斯威夫特拥有两套公寓,他把它们建造在一起,他们有一块不错的地块,在那里他们很开心。我很尊重这个人,因为他有街头智慧,他经常四处走动,显然他是一个真正的生存者。

在我们第一次买下这个地方的几年后的一天,我出去视察了。我偶然遇见了我的朋友。“你现在在做什么,感觉怎么样?”我问。“很好,很好,”他回答道,然后他把我拉到一边,低声说:“唐纳德,你是我的朋友,我必须告诉你,辞掉这份工作吧。”我说,“为什么?

“因为这真的很糟糕——不是指工作,而是指这个区域。周围的人群都很糟糕,他们将割断你的喉咙,然后离开,并且从来不会去考虑它。我所谈论的是那些喜欢割喉的人。”这就是准确的表达。我永远不会忘记它。

现在,我会认真倾听和回应那些对我尊敬的人。再说一遍,这是本能,而不是市场研究。所以我在辛辛那提额外待了两天,我四处骑行,看到那里酝酿着麻烦,邻居们都开始变得很粗鲁。

我准备把这个项目卖了,立刻就得到了一个报价。我们已经在斯威夫特村做好准备了,因为我们的债务相对于那些复杂的规模和租金都是非常小的。在最后,一年的收入可以达到70万美元。但卖东西才是我们真正赚到钱的原因。

 买家是谨慎的房地产投资信托基金。他们是在房地产投资信托基金非常火的时候投资了房地产信托基金。银行把钱借给了所有的房地产投资信托基金。唯一的问题是,许多管理房地产信托投资基金的人既没有知识,也没有能力。我称他们为“White bucks”。他们是那种把钱扔进波多黎各的一个项目却连看都不去看的人。最后他们会发现,他们买了一栋根本就没建好的大楼。

在谨慎的情况下,他们派了一个年轻人去检查和评估财产,然后再做一个最后决定,决定是否继续进行销售。这个孩子年纪跟我差不多,但他看起来像个少年。坦率地说,我很惊讶他们把这么大的决定权委托给了他。

结果发现,他最想做的事就是出去吃午饭。他听说过在辛辛那提市中心的一家叫做“Maisonette”的餐厅,这家餐厅是全国最受欢迎的五家餐厅之一。他真的很想在那里吃饭,当他打电话说他要来的时候,要我做一个午餐预定。我说好。

他的航班有一点晚点,大约在中午,我见到了他,然后我带他去了斯威夫特农庄并给他展示了这项工作。当时我们仍然有100%入住率,他对很多问题都不感兴趣。他急切地想要去Maisonette餐厅。从斯威夫特到那里花了大约半个小时,我们的午餐时间花了大约三个小时,这与我平时工作的方式正好相反。如果我只有一天的时间去看像斯威夫特这样的大项目,我肯定会忽略午饭并且利用这些时间来学习所有我考虑要购买的一切。

当我们吃完午饭的时候,已经快4点了,我不得不带他去机场。他吃饱喝足后回到纽约,感觉非常棒,他强烈建议继续跟进这项买卖。他告诉他的老板,这片区域非常棒,斯威夫特是一个很好的项目。他们同意这项买卖。成交价格是1200万美元左右,我们大约有600万的利润。这是一项短期投资的巨大回报。

接下来我们签了一份合同。在那之后,我能清晰地看到在我眼界范围内的乌云。很多租客的租约都快到期了,而且他们不打算续租。我们在销售合同中提出了一项条款,即所有包含在合同中的条款都在自合同签订起开始有效,而不是在合同到期后。这是最普遍的要求。换句话说,我们愿意表示在合同签订的时候,说明这个项目仍然有100%的入住率,但是我们不想在34个月之后这个酒店关闭的时候做出同样的承诺。

我所做的另一件事是坚持合同中的条款,当他们关门时,保证不会支付巨额罚金。这也是很不寻常的,因为几乎在所有的交易中,买家都要支付10%的定金,如果他经营的不好造成倒闭,定金就成了保证金。

坦率地说,谨慎的人应该更加谨慎。但是,正如我说的,房地产投资信托基金是很热门的,他们不能足够快的达成交易。在最后,当然是永远不要在匆匆忙忙中做成交易。在我们关门的那天,这里会有许多闲置的公寓。

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