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辛辛那提的欺骗:审慎支付(上)

发布时间:2018-01-16 字体: 放大 缩小 作者: 阅读数:328

美国总统特朗普已经从商务部收到了关于进口钢铁是否伤害到美国国家安全的最终调查报告,下一步他就将决定是否针对进口钢材征收额外关税。

在大学里,当我的朋友们在看漫画和体育版的报纸时,我正在阅读联邦住房管理局丧失抵押品赎回权的清单,研究取消抵押品赎回权的联邦资助住房项目的名单,这似乎有点不合常理,但这就是我所做的。正因为如此我发现了斯威夫特村,这是我从父亲手中接手的一个大交易,也是我的第一笔交易。

斯威夫特村是俄亥俄州辛辛那提市一个1200单元的公寓开发项目,同时也是一个非常麻烦的地方。那有800个空公寓,开发商已破产,政府取消了赎回抵押品的权利,整个交易就像是一场灾难。但从我们的角度来看这是好的,因为它给了我们一个极好的机会。

很多时候,当你在处理一个政府机构的止赎问题时,他们只是想尽快摆脱它却没有能力管理它。在这种情况下,事情恶化得很严重,以至于都没有人出价。

如果你去太阳带你会发现同样的事情,他们在石油繁荣时期建造了所有的房子,但现在却又有30%至40%的空置率,而且由于银行取消赎回权,导致发商寸步难行。对于一个聪明的买家来说,这是一个很好的时机,因为你可以得到难以置信的交易。

 我和父亲对斯威夫特的出价非常低,但却被接受了。我们最终花了不到600万美元买了一份两年前是这个价格两倍的项目。我们还能立即得到我们支付的抵押贷款,再加上我们用来解决这个问题的大约10万美元。换句话说,我们在没有任何资金的情况下就得到了这个项目。我们所要做的就是去运行它。即使我们做了一半的工作,我们还是可以很容易地从租金收入中支付抵押贷款。

这项如此大的工作吸引了父亲和我,因为这意味着我们可以把精力放在上面,而不觉得我们在浪费时间。管理50个单位需要消耗的能量几乎和1200个单位一样——除非1200个单位你有更大的上升空间。

谈判达成后,交易成功地变成管理和营销的问题。挑战是把这个地方租下来,租给住在那里的好房客。我接手时,住在这里的房客们把房子拆了。他们中的许多人是从肯塔基州的山上下来的。他们很穷,有七八个孩子,几乎没有财产,也没有住在公寓里的经历。他们挤在一间两室一厅的公寓里,孩子们也疯狂了。他们还会破坏公寓,破坏财产。

 租户们不仅不关心这些问题,而且他们中的许多人也认为不应该付房租。如果给了他们压力,他们就会选择离开。我们发现,为了避免支付租金,这些人会租一辆拖车,在凌晨一两点的时候停在他们的公寓前,然后带着他们所有的东西消失在夜色中。这对我来说很好,但我想先确定我们拿到了钱。我们的解决方案是建立一个“预告片”。我们有24小时巡逻的人。

在我们赶走坏房客之后,我们着手修复这个地方以吸引更好的房客。这需要大量的投资,在我们完成的时候,几乎花费了将近80万美元,这在当时是一大笔钱。但这是值得的。在纽约,即使你做出了改进,那的法律也还是会阻止你获得同比例的收入,但在辛辛那提对于斯威夫特村的公寓,我们立即能得到更高的租金。

我们做的第一件事就是投资在漂亮的白色百叶窗上。这听起来可能不是什么大事,但百叶窗能给一堆单调的红砖建筑增添一种温暖、舒适的感觉,这很重要。它也比你想象的要昂贵得多;因为有1200个单位,每个单位有8到10个窗户。我们所做的下一件事就是把公寓里廉价的、破损的铝制前门拆下来,然后装上白色漂亮的门。

 我确信整个复合体都很干净,保养得很好。正如我之前说过的,我一直都有关于清洁的私人问题,但我也相信这是一项非常好的投资。例如,如果你想要卖一辆车,你花5美元来清洗和抛光它,然后再来一点额外的肘部润滑,再将车卖出去你可以比原来多得到四百美元。当我看到有人开着一辆肮脏的车时,总想告诉他,你可以很容易的让它看起来更好。

在房地产市场上没有什么不同,维持良好的房地产总是比维持不佳的房地产更有价值。在纽约过去的几年里,,这种情况一直不太真实,因为人们都在狂热地购买任何东西。但被美好的时光所催眠是错误的。市场在不停的变化,一旦经济衰退,清洁就变得更有价值。

我们装饰走廊,磨绒和彩色地板,我们把空置的公寓清洁,美化。我们还为这个项目刊登了漂亮的报纸广告——当时辛辛那提没有多少人在做广告。人们来检查我们,口碑开始变好。在一年之内,这些建筑都是100%租来的。

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