——说说土地增值税预交

房地产企业一直纠结一个问题，那就是土地增值税的预交。因为这个问题被一个规定所绑架，被绕在了一个不公的逻辑里。土地增值税的预交就是按照销售或者预售收入预先交税，待清算后多退少补。预交应以清算有税为前提，以能收能退为条件，否则就失去了公平，不公平的税收是什么，有人说过！

首先，我们说一下预征率，也就是按照预售或者销售收入的多少来预征土地增值税。甘肃省地税局规定，全省范围内，城市不分大小，房子不分档次，一律适用一个预征率，即普通住房1.5%、除普通住房以外的其他住房3%、其他开发产品4%。众所周知，地域不同开发产品的盈利水平有别，兰州市城关区黄金地段的房产与偏远山区县城或者偏远郊区房产价格不同，盈利水平自然是天壤之别，这是规律也是常识。但是我省的预征率就是这么任性，这势必造成县城或者偏远地州市多预征土地增值税。

其次，我们看一下这个预征率到底意味着什么！如果普通住房按照销售收入或者预售收入的1.5%预征，相当于开发项目普通住房的增值率为5.25%，毛利率为31.22%；如果预征率为3%，则对应的增值率为11.1%，毛利率35.09%。

地球人都知道，开发销售的普通住房增值率不超过20%的，免征土地增值税，那么如果增值率是20%，意味着什么呢？意味着应交土地增值税占销售收入的5%（税收负担，也就是预征率），毛利率40.21%。换句话说，现在规定的预征率，不敢说是对所有的普通住房都高，但就位于县城或个别地州市的项目而言的确是高了。其实在这个预征率下，对应的增值率不超过20%，应该是免税的，但是仍然要预征，也就是说，只有增值率超过20%对应土地增值税占销售收入5%以上时，才征收土地增值税，5%以下的，都属免税不应预征，事实不是这样的，是那样呢？是“预征莫商量！”

就以上所述，我们整理一下，开发销售普通住房按规定要预缴土地增值税，但是绝大部分企业预交就意味着多交，按规定多交可以退还，但是你信吗？退税有预缴税那么便利吗？有句俗话，这里就不说了，你知道的！明知多交那就不交了，按规定要加收滞纳金，那就把滞纳金也先预交了，清算完了退还税款，但是滞纳金是不能退的。

这就是纠结问题的逻辑，像什么逻辑估计你也知道了！突然想起以下对话：

甲：交保护费了，都过了好长时间了！

乙：没有收益不是不应交保护费吗？

甲：按规定先预交，到时候算账多退少补！

乙：明知将来不交，现在交了多交，不交将来也不退不一样吗？

甲：想的不错，但是预交是规定！

乙：……那……

甲：还有罚息，先必须交了罚息！

乙：将来退还保护费时退还罚息吗？

甲：笑话，罚息怎么能退！

乙：白占我钱，我还交罚息，将来又不退还 ……

甲：废话少说，这是规定！

乙：……

还说什么，公平自在人心！