兰地税函【2011】108

各县、区地方税务局，市局各征收单位：

为进一步加强和规范我市二手房交易土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和相关政策，结合我市实际，对二手房交易土地增值税的有关政策及征收管理明确如下：

一、本通知所称二手房，是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记再次上市进行交易的房产。包括住房、商铺、写字间、厂房等建筑物。

二、下列二手房交易免征或者减征土地增值税

（一）对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对个人之间互换自有居住用房地产的，可以免征土地增值税。

（三）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

（四）房产所有人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（五）房产所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

（六）共同共有产权分割等变更房产产权的；

（七）其他法律法规规定免征土地增值税的情形。

符合上述条件免征或者减征土地增值税的，应视不同情况由转让人分别提供政府搬迁文件及补偿协议、原产权证或契税完税证、互换房产的合同书等证明文件及减免税申请书，经主管税务机关核准。

三、单位或者个人转让二手房的，除本通知第二条规定减免征土地增值税的情形以外，应根据土地增值税条例细则及有关规定缴纳土地增值税。

征收方式根据具体情况分为核定征收和据实征收两种。核定征收，是依据核定的转让收入和规定的核定征收率计算应缴税款；据实征收，是按照转让收入扣除规定的扣除项目金额，以适用税率计算应缴的土地增值税。

四、有以下情况之一的，采取核定征收的办法，按不同用房分别为商铺2.5%；写字间1.5%；工业用房1%的征收率计算土地增值税：

    （一）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的；

（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；　

（三）提供扣除项目金额不实的；

（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；

（五）其他可以核定征收的情况。

五、凡不属于核定征收范围的，均可采取据实征收的办法，据实征收的，按以下方法计算申报应缴纳的土地增值税：

（一）根据双方签订的转让合同等确定房产交易全价；

（二）按规定计算房产转让的计算土地增值税可以扣除的项目金额，扣除项目金额包括以下项目：

1、根据提供的所转让房产原购房发票或者按照重置成本法评估的转让房产的评估报告确定可以扣除的成本；

2、能提供购房发票的，经税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

3、计算确定转让环节应缴纳的税费，具体包括实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税和纳税人购房时缴纳的契税。

（三）上述第一项减第二项为二手房转让的增值额，增值额除以扣除项目合计数为增值率。

（四）根据增值率确定适用税率，计算应缴纳的土地增值税。

七、二手房交易纳税申报期限

二手房交易完成时间为土地增值税的纳税义务发生，转让人即应在办理产权变更前履行纳税申报义务。属于减免税的，填写《二手房交易减免税申报表》（见附件一）；核定征收方式的，填写《二手房交易核定征收土地增值税纳税申报表》（见附件二）；据实征收方式的，填写《二手房交易据实征收土地增值税纳税申报表》（见附件三）。纳税人未在规定期限内申报的，不予出具完税证明，并按《征管法》及实施条例的规定予以处罚。

纳税人转让二手房自行纳税申报有困难的可以聘请税务师事务所代理申报，采取据实缴纳方式，交易金额较大计算复杂的，可以委托税务师事务所出具鉴证报告一并报税务机关。

八、二手房交易纳税申报附报资料

（一）转让二手房属于减免税的，除应上报减免税书面申请及《二手房交易减免税申报表》外，还应报送下列资料：

1、个人销售住房免税的，提供房产证或契税完税证，转让合同；

2、互换自有居住用房地产的，提供双方产权证、互换合同。

3、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，提供政府有关拆迁文件、拆迁补偿合同或者转让合同。

4、房产所有人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，提供赠与合同直系亲属证明等。

5、房产所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，提供捐赠合同，受赠单位证明。

6、共同共有产权分割等变更房产产权的，提供产权共同共有的相关证明；

7、税务机关需要的其他资料。

（二）采取核定征收方式的，应提供以下资料：

1、《二手房交易核定征收土地增值税纳税申报表》；

2、不能提供相关资料的说明；

3、转让合同及转让房产的市场评估价；

4、其他税务机关要求提供的资料。

（三）据实征收方式的，提供以下资料：

1、《二手房交易据实征收土地增值税纳税申报表》

2、交易双方签订的转让合同；

3、转让房产原购房发票或者按照重置成本法评估的转让房产的评估报告；

4、缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税和纳税人购房时缴纳契税的完税凭证；

5、税务师事务所出具的鉴证报告。

九、申报受理与审核

主管税务机关应及时受理纳税人申报的二手房交易土地增值税纳税申报资料，对申报资料完整、真实、计算准确的，当即办理；对申报资料不完整、不详实的，要求纳税人限期补正；申报资料虚假，不符合交易常规的，责令重新申报，不能重新申报的，转为核定征收，申报转让收入偏低的，可以按照市场价格核定应税收入。

　　　　　二〇一一年七月四日