二、对物流地产业房产税、物业税征收的几点建议：

　　1.执行现行房产税政策的建议

　　根据物流地产企业的经营特点，其持有的房产应在“投资性房地产”科目中核算，该科目下的房产其房产税的缴纳分为两部分：一是持有但尚未出租的房产，二是已对外出租的房产。

　　对于尚未出租的房产，其应满足《企业会计准则讲解》中的要求：“通常情况下，对企业持有已备经营出租的空置建筑物，如董事会或其类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。”

　　这种情况可以比照《房产税暂行条例》税收优惠中的“2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中相应说明”执行。

　　物流地产企业的主要收入来源于物流仓储设施的租金收入，此类持有待租的房产不参加企业的生产经营活动，无法直接或间接给企业带来任何经济效益。同时由于物流地产业购买土地和建设物流设施所需要的资金量极大，利润回报周期非常长，建议对此类持有待租的房产不征收房产税。

　　对于已出租的房产，建议按照现在许多地方对仓储企业按房产余值征收房产税的政策执行。我们现在所讨论的物流地产，实际上是一种特殊的工业地产。其通过建设物流设施和提供专业的物业管理服务，可以使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的资金用于设施建设上，专心致志地做好主业。在国外，各行业分工都非常清晰，往往都会把资金投在自己的核心业务上。对于第三方物流公司来说，其核心业务是物流，在铺设网络、升级软件系统和维护品牌等方面都需要大量的资金投入，不应该将过多的投资用于仓库等基础设施建设上。如果物流设施的资金投入太大，就会影响其发展速度。这个规律对中国来说也应如此。 所以，同作为为现代物流业提供基本经营工具的仓储业和物流地产业，房产税的税负应是一致的，公平的。

　　2．开征物业税的建议

　　5月25日，国务院通过并对外正式公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，并要求由财政部、税务总局、发改委、住建部具体负责。有关物业税的问题再一次成为人们关注的焦点。

　　在这里主要针对包括物流地产业在内的工业地产，谈一些想法。工业地产在国外往往是一个城市或国家的经济支柱。日本的工业地产占世界的30%，对日本的GDP贡献在40%以上，美国工业地产占世界的27%，对本国GDP贡献率也超出了30%。对于这类重要产业，国家应大力扶植，给与相当的关注。在研究、设计物业税时应考虑工业地产对房地产持有的目的，并结合其会计处理，确定其计税依据和税率。

　　鉴于物业税仍属于财产税的范畴，那么根据经济合作与发展组织（OECD）拟订的国际税收协定范本的标准，财产税大体分为三类：一类是不动产税。指土地、房屋、建筑物等不动产在产权不发生转移的情况下，对因让渡不动产的使用权而取得的收益所征收的税，如土地税、房屋税等；另一类是财产转移税，是对出售资产取得的收益和对转移财产征收的税，如资本利得税、遗产税和赠与税。还有一类为财产净值税，或称财富税，是对财产的产权人或使用人不论其是否取得收益，依据财产价值课征的税。

　　法国的做法可作为参考。法国采用土地年度税的形式征收不动产税，在这个名目下包括三类房地产税，即“未建成区的地产税”、“建成区土地税”和“住宅税”。

　　按规定，“未建成区的地产税”由空地的所有者缴纳税金，征税根据是土地的出租价值，其税金减免部分是20%；“建成区土地税”由建筑物(住宅或其他建筑物)的业主缴纳税金，征税根据是建筑物的出租价值，其租金减免部分是50%；“住宅税”由住宅居住者缴纳税金，但没有减免部分。

　　在上述三类房地产税中，有两类是由业主缴纳，一类由居住者缴纳，由业主缴纳的两类考虑了业主的成本，因此有减免部分，而由居住者缴纳的一类则没有减免。可见对于出租的房地产来说，其税负是分别由出租方和承租方承担的。从其税收政策中，看不出明显的鼓励或不鼓励出租的取向。

　　国发〔2009〕8号文件《物流业调整和振兴规划的通知》中提出，物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。

　　企业物流基础设施以长期持有、专业经营为目的。物流地产能将地产资源与其他资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。更能推动当地经济发展，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。物流地产不但能成为城市物流体系的强力辅助，而且还能带动辐射区域内的经济运行，因此应获得国家产业政策的支持和鼓励。