浅析房地产开发税收征管存在的问题及对策-理论研讨-甘肃方正税务师事务所

浅析房地产开发税收征管存在的问题及对策

发布时间：2008-10-08 字体: 放大缩小作者：佚名来源：本站原创阅读数：2156

    近年来，伴随着全国性房地产开发热潮，各地房地产业发展势头迅猛，税收收入也得以持续增长。但房地产税收征管中仍然存在一些值得关注的问题，有的还比较突出，现剖析如下并提出相应对策。
    一、房地产业税收征管中存在的主要问题
    （一）依法办税遵从度差，纳税申报准确性不高。虽然从理论上说，纳税人有自觉依法申报纳税的义务，但在实际运行中，由于方方面面的原因，纳税人的税收遵从度还远未达到税法规定的要求。这种现象表现在房地产开发企业尤为突出。有的法人代表和企业财会人员对收政策掌握不够，难以全面准确理解税法，不能按税务机关要求正确申报纳税；有少数开发商受利益驱使，故意以收据代替发票收款、不按工程进度开票，甚至混淆工程项目，乱开发票，采取不申报、少申报、漏申报和假申报等手段，不缴、少缴、滞缴或偷逃税款。还有极个别开发商财大气粗，自恃关系硬、人脉活，根本不把税务机关放在眼里，对纳税问题主观意识不强，总是找各种借口，与税务机关“对弈”。
    （二）偷逃税手段花样多，动态监控实时性不够。常见的偷逃税手段主要有：有的开发商采取合作建房、集资建房、房地置换、挂靠经营等方式，化整为零、“偷梁换柱”，把房地产开发“包装”成自建自用等免税项目；有的通过“阴阳”合同、少开发票，隐瞒销售收入，少计或不计附属用房、车库、车位、储藏室的租售收入，虚列地下工程费用、虚增拆迁成本；有的甚至人为“制造”账证不全、财务混乱假象，加剧税企信息不对称程度，让税务机关无从下手、无法查处；有的采取“挤牙膏”式申报，与税务机关玩“捉迷藏”游戏；有的外来开发商采取游击战术，打一枪换个地方，开发一结束就“人去楼空”，导致税款难以清算、欠税难以清缴。由于纳税人偷逃税手段花样翻新，同时税企信息不对称，税务机关虽然按工程项目序时归集相关征管基础资料，但是由于纳税人报送的信息资料可信度不高，因此税务机关一时难以甄别，动态监管不能及时跟进，这样就为偷逃税提供了可乘之机。
    （三）集镇开发管理缺失，涉税信息源头性不活。由于受国家耕地保护政策限制，在庐城规划区以外和集镇建设中，不少开发项目是“先上车后买票”，即没有依法取得国有土地使用权，也未纳入规范化的房地产开发管理体系，就开发建设房产，形成所谓的“小产权房”。这些开发商多为个体或联户，基本上都没有取得房地产开发资质。大部分都没有办理营业执照和税务登记，也未按规定办理建设规划、建筑设计和工程监理。相关管理部门受限于土地使用权取得不合法，未及时跟进管理，形成房地产监控的“盲区”。这些项目由于游离于建设部门监管之外，开发者大多是“散兵游勇”，税务机关从源头上获取的相关涉税信息较为有限，因此税源监控和税收征管难度较大，偷、逃、欠税现象比较严重。
    （四）税收制度设计复杂，实际征管操作性不强。房地产税收涉及到营业税、土地增值税、企业所得税等十多个税种，税收政策较为复杂，有的政策还滞后于房地产业发展现状，比如土地增值税预征率标准偏低，与近几年房地产暴利情况不相吻合，对账证不全户核定征收土地增值税没有惩罚性措施，导致有的开发商通过放弃建账、拒绝清算逃避税收。尤其是土地增值税的清算面临很多制约因素，需要准确归集和分配开发收入、成本、费用等资料，而房地产开发，一般都存在开发期长、开发项目多、收入成本费用相互纠葛等情况，因此，税务机关清算一户开发企业土地增值税，往往费时费力，与纳税人的意见也难以统一。因此，土地增值税在实际运作中操作性并不强，以“预征代替清算”现象较为普遍，很多企业的土地增值税清算成了“胡子”工程。
    （五）部门资源整合粗放，综合治税协作性不力。房地产开发涉及国土、规划、建设、房管、财政以及国税、地税等众多管理部门。近年来，在县政府的统一协调下，虽然部门配合力度较之以往加大，但由于没有开发综合性的房地产税收管理软件，实际运行中涉税信息交流的长效机制并未建立，信息流转往往只停留在一次性的纸质资料传输上，资料传递时间滞后、信息的全面性和准确性较差，目前还没有形成从审批立项到销售办证环环相扣的“资料传递链”，税务部门还无法建立房地产开发项目到幢、到套、到户的税源数据体系。在部门协作管税方面，虽然建立了二手房交易税收“先税后证”控管机制，但还未建立房地产开发、联户建房等一手房税收的源头控管机制。在税收源头控管方面，也存在“盲区”和“死角”。
    二、对策与建议
    （一）加强部门配合，推进全程监控
    一是实行综合治理。由政府牵头，成立房地产税收“一体化”管理领导组，房地产开发涉及的相关管理部门为成员单位，明确各部门协税护税职责，建立联席会议、信息交流比对和过错问责等方面制度，定期评定和发布分地区、分等级的商品房销售均价，作为房产交易基准价。二是实行以房控税。从房地产开发项目的规划、设计、建设等各个环节，全程引入税源监控。税务部门要通过列席规划会议、定期交流等形式，多角度、全方位采集项目规划、建设设计、房产销售等方面动态信息数据。地税、财政等部门，要根据房管、国土等部门软件数据特征，采取软件外挂和单独研发等方式，开发房地产税源管理软件，结合企业申报和日常巡查，建立从项目到户的完整税源数据体系，着重完善商品房单套或单间的面积、售价、购销人等房源税源信息，深化房地产税源动态监控。加强数据分析比对，动态修正数据偏差，评析和治理征管薄弱环节，同步规范房地产项目的建安税收管理。三是实行以证控税。将“先税后证”的控管范围，由二手房交易税收放大到新开发的商品房税收，所有房地产权属登记必需凭销售合同、税务发票等原始资料办理，为以票控税奠定基础。地税、财政、房管等部门，还要依据当期商品房均价标准，评估分析合同价格的合理性，防止房产购销双方串通压价、偷逃税收。此外，还要加强对商品房预售合同备案的管理，将备案合同购买人与最终办证人比对，防止“房托”体外循环扰乱市场秩序，偷逃税收。四是实行以票控税。将商品房预收款、代收代付款、物业管理费等收据均列作发票管理范围，包括二手房交易和个体联户开发的商品房，全面推行房地产业税控计算机开票系统，同步停用手工发票。定期读取房地产销售发票数据，完善和校验税源信息，由地税部门及时传递到房管、财政、国土等部门，形成治税合力。
    （二）加强服务引导，推进准确申报
    一是推行个性化服务。在继续推进面上宣传和政务公开的基础上，着重加强对房地产开发企业的个性化宣传和服务，开展有针对性的办税辅导，帮助企业健全财务核算，综合分析评估开发商纳税情况，对有涉税疑点的税户，要及时开展约谈，详细宣传税收政策、办税知识和法律责任，促进开发商知法、懂法、守法。二是推行精细化管理。结合申报办税要求和税源分析结果，及时提醒和催请开发商按时足额申报应纳的税种和税目，特别房产税、印花税、土地使用税等小税种，防止漏申报或不申报。同时，加强申报审核工作，结合相关部门传递的动态信息和日常巡查掌握的第一手资料，引导开发商依法补办申报，必要时上门核实情况，督促开发商及时足额申报。三要推行差异化管理。对土地增值税、企业所得税等政策较为复杂的税种，建议开发商聘请中介机构进行自核自缴和鉴证，提高申报准确性，降低税收风险。对账证不全的个体私营开发商，要根据当地同期开发项目盈利水平，适度提高土地增值税和所得税的预征率，原则上应超过同类项目账证齐全税户的单项税种税负水平，以引导开发商健全财务核算。对外来开发商，督促按期申报纳税，完善土地增值税等税种的预缴管理。并对外来开发商不受汇缴年度局限，所开发的项目竣工后，就及时跟踪进行汇算清缴。对有根据认为具有逃避税收迹象的，必要时采取税收保全、预收保证金等措施，确保税收安全，防止开发商“一走了之”。
    （三）加强专项整治，推进秩序转变
    扼制房地产业偷逃税现象，除完善税源监控、密切部门配合和加强宣传引导外，还要着眼于建立长效征管机制。而建立长效机制必须“校枉过正”，要通过开展专项整治活动，全面摸清所有税户的征缴欠情况，使得各种偷逃税行为都得到有效打击，以免“疾重难返”。在整治范围上：要坚持城区与乡镇、本地企业与外来税户、上规模企业和个体联户同步开展整治，重点是外来开发商和个体私营开发联户。在整治方法上：以政策宣传为先导，实行自查自纠和重点检查相结合。对大案要案，要与公安、国税等部门联手查处。在案件检查上：采取案头分析与评估约谈、账面检查与实地调查、数据比对与外部走访相结合，按照税务稽查的程序，彻底查清、查透、查实所查税户的涉税问题。在案件处理上：本着自查从宽、被查从严的原则，对初犯、情节较轻、主动配合检查并积极整改的，予以从轻或免予处罚；对有意偷税、屡查屡犯以及态度恶劣的，坚决处罚到位。凡触犯刑律的，及时移送司法机关查处。在结果运行上：坚持阳光操作，通过新闻媒体和政府网站等，将专项整治有关信息向社会公开，并对重大涉税案件予以公开曝光，接受社会监督。同时，加大奖励幅度，鼓励公民举报开发商偷逃税行为，以增强全民协税护税意识。

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