房地产行业税务筹划-税收筹划-甘肃方正税务师事务所

房地产行业税务筹划

发布时间：2008-03-10 字体: 放大缩小作者：佚名来源：本站原创阅读数：2277

　摘要：房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中，涉及到众多税种，主要税种就是营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。本文分析了房地产企业税收筹划可能存在的涉税风险和涉税误区，讨论了房地产企业营业税、土地增值税、所得税的税收筹划方法，归纳出房地产企业进行税收筹划的手段。
　　关键词：房地产，税务筹划，税率

　　房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中，涉及到众多税种，主要税种有营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。
　　一、房地产企业税收现状
　　在我国税法规定的税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税，占到了我国税种的41%。目前，我国房地产企业按销售收入的5%交纳营业税，按营业税的1%—7%交纳城建税，按营业税的0.3%0交纳印花税，按利润总额的33%交纳企业所得税，按0.2—10元/平方米的标准交纳城镇土地使用税，按房产余值的1.2%或租金的12%交纳房产税，按累进税率征收土地增值税，按交易额的3%—5%交纳契税，还有诸如耕地占用税、车船使用税等，如果将这些水中综合计算，房地产企业的税负可达10%以上。
　　二、房地产企业主要税种的税务筹划
　　1、营业税筹划
　　营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产，税率皆为5%。我们可以从以下几个方面对营业税进行筹划：
　　（1）价外费用的筹划
　　营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“代理”业务，只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。
　　房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是，如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。例如，某房地产公司去年营业收入为3亿元，其中代收款项为5000万元，则其营业税应交纳35000*5%=1750万元。如果将代收款项由下属的物业公司收取，则房地产公司应交纳营业税30000*5%=1500万元。节约税金250万元。
　　（2）利用税率不同的筹划
　　因为营业税有九种税目，税率各不相同，销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异可以为房地产公司节约不少税金。例如，甲企业开发的房地产毛坯房价格为8000元/平方米，装修按1000元/平方米计算，总面积为50000平方米。如果甲企业不成立装修公司，只签订一份销售合同，则营业税为：9000*50000*5%=2250万元；如果甲企业签订销售合同时按毛坯房计算，另成立装修公司与客户签订装修合同，则营业税为：8000*50000*5%+1000*50000*3%=2150万元。节约100万元。
　　2、土地增值税筹划
　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。根据土地增值税的纳税特点及国家的相关法律法规，并结合考虑征税人的整体利益，可采用以下纳税筹划措施：
　　（1）利用代建房行为进行筹划
　　房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
　　（2）利用临界点进行筹划
　　由于土地增值税采用的是超率累进税率，所以通过改变销售价格来改变房屋的增值率，使其刚好达到临界点，能够改变企业的收益。例如，甲企业的某住宅房产销售收入为24853.2万元，土地增值税的扣除成本为20965.16万元，销售面积为41392平方米，单价为6000元/平方米，则增值率为18%，增值税为零，税后收益为24835.2万元，如果单价提升到6100元/平方米，则增值率为20%，增值税为1285.19万元，税后收益为23963.93万元。所以通过临界点的测算，能够使得企业获得最大的税务收益。
　　（3）利用优惠政策进行筹划
　　根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
根据以上规定，房地产开发企业应将普通标准住宅和其他房产分开核算，而且应该通过改变普通标准住宅的销售收入或者改变扣除项目的金额，使得普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。
　　3、房产税筹划
　　房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%—30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对于从价计征，由于它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键。因此，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开；而对于从租计征，租金的大小直接决定了房产税的多少。不少房地产开发企业在签订房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立负担，即便由于各种原因由出租人缴纳水、电费，也应该在租赁合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
　　4、企业所得税筹划
　　企业所得税是指国家对境内企业生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税。企业所得税实行33%的比例税率。同时考虑到许多利润水平较低的小型企业，税法又规定了两档照顾性税率，即对年应纳税所得额在3万元(含3万元)以下的企业，暂减按18%的税率征收；年应纳税所得额在10万元(含10万元)以一下至3万元的企业，暂减按27%的税率征收。对于企业所得税，可以按以下几种方式进行筹划：
　　（1）企业类型选择的筹划
　　由于我国税法对公司型企业和个人独资企业、合伙企业实行不同的纳税规定，公司企业的净利润必须先缴纳企业所得税，税后利润分配给股东时，投资者还要交纳个人所得税，而个独资企业和合伙企业则不需要交纳企业所得税，适用5%—35%的超额累进税率的个人所得税。两者税负的不同为企业提供了税收筹划的空间，现举例说明：甲企业为房地产开发企业，年盈利20万元。如果甲为个人独资企业，应交所得税200000*35%-6750=63250元，税后利润为136750元；如果甲企业为公司制企业，则企业所得税为200000*33%=66000元，个人所得税为（200000-66000）*35%-6750=40150元，税后利润为93850元。所以当甲企业选择个人独资企业的企业类型，可节省所得税42900元。
　　（2）子公司和分公司的选择筹划
　　由于房地产商品的地域性强，房地产开发企业在进行不同区域投资时，通常需要建立项目公司，此时就会面临建立分公司还是子公司的选择。子公司是一个独立的法人，而分公司则不是独立法人，它们在税收利益方面存在差异。子公司是独立法人，在设立区域被视为纳税人，通常要承担与该区域其它公司一样的全面纳税义务；分公司不是独立的法人实体，在设立分公司的所在区域不被视为纳税人，只承担有限的纳税义务，分公司发生的利润与亏损要与总公司合并计算。
　　三、结语
　　以上讨论了房地产企业营业税、土地增值税、房产税、企业所得税的税收筹划方法。但在实际操作中，这些税种的筹划并不是独立的，各税种之间存在着联系。所以我们在对某一税种进行筹划时，应考虑其对别的税种的影响，以达到降低企业整体税负的效果。

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