近日，国家税务总局下发了《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号，以下简称“批复”），批复明确了三个问题，一是房地产开发企业补偿被拆迁户住房属销售开发产品，应照章征收营业税问题；二是个人住房被开发企业拆迁，接受开发企业以住房补偿属转让购买的住房，应按相关规定征收营业税；三是个人以被拆迁住房为代价取得的新住房，按照个人取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。根据批复内容具体分析如下：
    一、批复称：“房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；”很显然，房地产开发企业以开发产品补偿被拆迁户，应全额征收营业税。根据我所企业所得税汇算及土地增值税清算掌握的情况看，绝大部分企业拆迁还建都是超面积部分计收入交纳营业税，这种做法现在看来是不正确的，为降低纳税风险，我们建议开发企业应对拆迁还建的开发产品进行清理，对没有计算缴纳营业税的部分补缴营业税。
计税价格可以根据不同情况确定，如果有超面积补偿的，按超面积部分确认收入的单价确定，如果拆迁面积和补偿面积一致，无补价的，则按开发产品平均销售价格确定。由于以开发产品补偿被拆迁人，实际上是非货币性交易，相应的开发成本——拆迁补偿费应按换出开发产品的价格计算确定。返还补偿开发产品时，如果没有补价收入，在交付开发产品时，借记“开发成本—拆迁补偿费”，贷记“主营业务收入”， 同时，计提营业税及附加，借记“主营业务税金及附加”，贷记“应交税金——应交营业税”等，超面积返还收取补价的，则借记“银行存款”或“应收帐款”，按返还开发产品售价与补价的差额借记“开发产品——拆迁补偿费”，贷记“主营业务收入”，同时计提税金及附加。
   二、批复称：“被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。”因此，不属于免税项，也就是说，被拆迁户转让了被拆迁房产的所有权，取得了另一处房产，属于转让不动产取得其他经济利益，也应按规定交纳营业税。
   但是，由于税务机关直接向被拆迁户征收税款有一定的难度，有可能会委托房产开发企业在交付补偿住房时代扣代缴，或者是被拆迁人办理房屋产权手续时征收，无论采用哪种方法，对房产开发企业都有一定的影响。营业税是价内税，被拆迁人要缴纳的营业税实际上应当是由购买方也就是拆迁方负担的。因此，如果拆迁以前与被拆迁人就营业税问题没有明确，最终还是由开发企业承担。
   根据以上两点不难看出，开发企业以开发产品补偿拆迁住房，同一计税依据要缴纳两次营业税，即补偿的开发产品交纳营业税、受补偿的被拆迁户缴纳的营业税也由开发企业承担，这样的话，房产开发企业的开发成本会增加。
   三、批复称：“被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件的规定确定该住房的购买时间。”也就是说，被拆迁户取得补偿的房产，不以原拆迁的房产购置时间为取得时间，而是按照取得补偿房产的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。其意义在于被拆迁人再次转让取得的补偿房产时的征免税问题。
   四、关于拆迁住房补偿，个人是否纳税的进一步分析
   根据本批复的规定，个人房产被拆迁取得拆迁企业补偿的房产，相当于以原房产换取了经济利益，应按被拆迁房产依据取得补偿房产的售价缴纳营业税，也就相当于对转让购置的房产征收营业税。《财政部 国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税[2006]75号）规定，2006年6月1日后，如果将个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。购买的起算时间的确定，根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。因此，被拆迁住房是否征收营业税要看拆迁住房的购置时间以及是否属于普通住房。

   相关联接：《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号)