甘地税发[2007]74号

各市、州地方税务局，甘肃矿区税务局；各县（市、区）地方税务局：

    为进一步加强和规范房地产业、建筑安装业税收管理，贯彻“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针，实现对房地产业、建筑安装业税收的一体化、精细化管理，堵塞税收漏洞，根据国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）、《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》（国税发[2005]156号）、《关于印发<不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法>的通知》（国税发[2006]128号）及有关税收法律法规的规定，结合房地产业、建筑安装业经营特点和我省实际，现就有关问题重申、明确如下：

   一、营业税

   （一）房地产业营业税

   1、本通知所称房地产业，是指在甘肃省境内转让土地使用权和销售不动产的业务。

   转让土地使用权，是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为。

   销售不动产，是指单位或个人有偿转让不动产所有权的香味，包括：销售建筑   物或构筑物、销售其他土地附着物。

   不动产所占土地的使用权随同不动产一并转让的行为，视为销售不动产。

   2、下列行为也属于房地产业营业税的征税范围：

   （1）有偿转让建筑物的有限产权或永久使用的行为；

   （2）单位将不动产无偿赠与他人的行为；

   （3）个人将购买不足5年的住房对外销售的行为；

   （4）个人购买的非普通通住房超过5年（含5年）对外销售的行为。

   个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的行为，一律执行销售非普通住房政策；

   （5）以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人（以下简称出资方）或以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人（以下简称出地方）共同立项建造不动产，并与出资方（或出地方）按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得的不动产所有权的行为；

   （6）投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人按一定方式进行利益分配，取得、分得的不动产所有权的行为；

   （7）在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将该未完工程全部的权利、义务有偿转让给他人的行为；

   （8）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目的行为；

   （9）接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为；

   （10）单位或个人以建设经济适用住房形式（包括集资建房、合作建房、安居工程、自建住房、委托开发等）将不动产所有权转让给出资人的行为；

   （11）土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）转让土地使用权的行为；

   （12）土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；

   （13）不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为；

   （14）土地使用者和不动产产权之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为；

   （15）因城市建设需要拆迁，而以其他房屋（或其他方式）偿还给（或安置）被拆迁单位和个人的行为；

   （16）虽尚未到政府有关部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给他人，并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为；

   （17）以投资入股名义转让土地的使用权或不动产的所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而取得固定收入（或实物等其他补偿收入）或按销售收入一定比例取得收入的行为；

   （18）将土地使用权或不动产抵债转让（包括法判资产抵债等）给其他单位或个人的行为。

   3、发生房地产业应税行为的单位和个人，为房地产业营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依法履行的纳税义务。

   纳税发生房地产业劳务应税行为，未按规定缴纳税款的，地方税务机关应依法予以追缴。

   4、纳税人从事房地产业务，其应纳营业税的所属税目及适用税率，按照《中华人民共和国营业税暂行条例》所附的《营业税税目税率表》执行。

   5、房地产业营业税的营业额为纳税人发生房地产业应税行为从对方取得的全部价款和价外费用。但下列情况除外：

   （1）个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去买房屋价款的（不包括维修基金等费用）差额为营业额；

   （2）出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后按一定比例共同分配不动产的，出地方的营业额为其分得的不动产的建设成本（含土地成本、建筑成本、前期工程费以及基础设施和公共配套设施费等），出资方的营业额为所建不动产的建设总成本扣除分给出地方的不动产的建设成本后的余额；
 
   （3）纳税人在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与投资人共同分配不动产的，分配给投资人的不动产，其营业额为投资人的投资额；

   （4）因城市建设需要拆迁，而以其他房屋（或其他方式）偿还给（或安置）被拆迁单位和个人的，其营业额为超过被拆迁单位和个人房屋原值的差额部分；

   （5）纳税人在转让土地使用权或销售不动产过程中发生“销售退回”行为的，经主管税务机关审核批准后，可以将退付的款项直接冲减其当期应纳的房地产业营业税的营业额；

   （6）纳税人采取折扣方式转让土地使用权或销售不动产，如果转让额和销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额的余额为营业额。

   6、纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及单位将不动产无偿赠与他人的，主管地方税务机关应以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售同类不动产的平均价格作为其营业额；没有同类土地使用权或不动产平均价格的，按核定的计税价格作为其营业额。其公式：

   计税价格=营业成本或工程成本×（1÷成本利润率）÷（1-营业税税率）

   7、房地产业营业税的纳税义务发生时间，原则上为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。但下列情况除外：

   （1）纳税人发生房地产业应税行为，采用预收款（预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天（银行按揭款收入视同预收账款）；

   （2）纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天；

   （3）一方提供土地，一方提供资金，共同立项建造不动产，并按一定方式分配所驾不动产的，其纳税义务发生时间为不动分配的当天。

   8、境外单位和个人发生房地产业应税行为，但在我过境内未设立经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者为扣缴义务人。扣缴义务人代扣代缴税款时，必须按照现行税法规定，向纳税人开具完税凭证。纳税人应及时向扣缴义务人索取代扣代缴税款凭证，作为已履行纳税义务的凭据。

   9、房地产业营业税的纳税地点

   纳税人发生销售不动产应税行为，应当向不动产所在地主管地方税务机关申报纳税；

   纳税人发生转让土地使用权应税行为，应当向土地所在地主管地方税务机关申报纳税；

   房地产业营业税的扣缴义务人应当向土地或不动产所在地的主管地方税务机关申报缴纳其扣缴的税款；

   10、按照税收法律、行政法规及规章的规定可享受房地产业营业税减免的纳税人，应按《甘肃省地方税务局减免税审批管理办法》的规定办理减免税审批手续。

   （二）建筑业营业税

   1、本通知所称建筑业是指在中华人民共和国和国境内从事建筑安装工程作业的业务。具体包括：建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。

   2、发生建筑业应税行为的单位和个人，为建筑业营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应按照税收法律、法规、规章的规定，履行纳税义务。

   3、纳税人从事建筑业应税劳务时，其应纳营业税的饿所属税目及使用税率，按照《中华人民共和国营业税暂行条例》所附的《营业税税目税率表》执行。

   4、纳税人从事建筑业应纳税劳务，无论与对方如何结算、合同如何签订，无论施工单位的原材料等来源如何，其计税营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的全部价款。

   纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。

   纳税人从事建筑业应税劳务的计税营业额不包括设备价值，具体设备扣除标准，严格按照《甘肃省地方税务关于建筑安装业营业税计税营业额有关问题的通知》（甘地税发[2007]37号）文件执行。

   建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。

   5、纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人：

   建筑安装业实行总承包或分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。
 
   纳税人提供建筑业应税劳务，符合一下情形之一的，无论工程是否实行总承包或分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。

   纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，地方税务机关可以建设单位个人作为营业税的扣缴义务人：

   （1）纳税人从事跨地区（包括省、市、县、下同）工程提供建筑业应税劳务的；

   （2）纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的；

   （3）除上述两种情形外，为防止税款流失，经县级以上主管地方税务机关认定，应以建设单位和个人代扣代缴的。

   6、建筑安装工程的总承包人为境外机构，如果该机构在境内设有机构的，则境内所设机构负责缴纳其承包工程营业税，并负责扣缴分包或转包工程的营业税税款；如果该机构在境内未设有机构，但有代理者的饿，则不论其承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税税款均由代理者扣缴；如果该机构在境内未设有机构，又没有代理者的，不论其承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税税款均由建设单位扣缴。

   7、建筑业纳税人及扣缴义务人应按照下列规定确定建筑业营业税的纳税义务发生时和扣缴义务发生时间：

   纳税义务发生时间：

   （1）纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签订书面合同，如合同明确规定付款（包括提供原材料、动力和其他物资，不含预收工程价款）日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间；合同未明确付款（同上）日期的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

   上述预收工程价款是指工程项目尚未开工时收到的款项。对预收工程价款，其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。

  （2）纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位未签订书面合同的，起纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

   （3）纳税人自建建筑物，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为纳税人销售自建建筑物并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项评剧的当天。

纳税人将自建建筑物对外赠与，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为该建筑物产权转移的当天。

  扣缴义务发生时间：

   建设方为扣缴义务人的，其扣缴义务发生时间为扣缴义务人支付工程款的当天；总承包人为扣缴义务人的，其扣缴义务发生时间为扣缴义务人代纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

   8、纳税人及扣缴义务人应按照下列规定确定建筑业营业税的纳税地点：

   纳税人提供建筑业应税劳务，其营业税纳税地点为建筑业应税劳务的发生地。

   纳税人从事跨省工程的，应向其机构所在地主管地方税务机关申报纳税。

   纳税人在省内提供建筑业应税劳务，其营业税纳税地点需要调整的，由省地方税务局确定。

   扣缴义务人代口代缴的建筑业营业税税款的解缴地点为该工程建筑业应税劳务发生地。

   扣缴义务人代口代缴跨省工程的，其建筑业营业税税款的解缴地点为被扣缴纳税人的机构所在地。

   纳税人提供建筑业劳务，应按月就其本地和异地提供建筑业应税劳务取得的全部收入向其机构所在地主管税务机关进行纳税申报，就其本地提供建筑业应税劳务取得的收入缴纳营业税，同时，自应申报之月（含当月）起6个月内向机构所在地主管税务机关提供其异地建筑业应税劳务取得的收入向其机构所在地主管税务机关缴纳营业税。

   上述本地提供的建筑业应税劳务是指独立核算纳税人在其机构所在地主管税务机关税收管辖范围内提供的建筑业应税劳务；上述异地提供的建筑业应税劳务是指独立核算纳税人在其机构所在地主管机关税收管辖范围以外提供的建筑业应税务。

   二、土地增值税、车船税、房产税、印花税、城镇土地使用

   （一）土地增值税

   1、土地增值税实行先预征、后清算、多退少补的征收方式。2006年7月我省制定下发了《甘肃省土地增值税预征办法》和《甘肃省土地增值税预征清算办法》，自2006年7月1日起预征土地增值税。

   房地产开发企业在项目全部竣工结算前取得的房地产转让收入，实行土地增值税预征管理。土地增值税的预征采取分项目按月征收的方式。预征土地增值税税额啊一下公式计算：

   预缴税额=房地产销售收入（预收款或定金）×预征率

   预征率为：

  （1）销售和转让普通标准住宅。地级市所辖的区为1.2%（不包括兰州市红古区、白银市平川区）；其他各县、市（包括兰州市红古区、白银市平川区）为0.8%。

  （2）销售和转让写字楼、高级公寓、营业用房。地级市所辖的区为2%；其他各县、市为1.5%。

  （3）销售和转让别墅、度假村。地级市所辖的区为2.5%；其他各县、市为2%。

  （4）转让国有土地使用权不实行预征，应按土地增值税的规定据实征收。

   2、纳税人应在房地产单位项目竣工决算后30日内，向主管税务机关提出清算申请，并持房地产开发合同、土地受让合同、建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复、税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税申报表、预缴土地增值税完税凭证及其他有关资料到主管税务机关申请办理土地增值税税额的清算。

   纳税人有下列情况之一的，应对未竣工决算房地产开发项目申请土地增值税清算：

   （1）纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目；

   （2）纳税人申请办理注销税务登记。

   纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应自转让合同签订之日起30日内提出清算土地增值税申请。纳税人申请办理注销税务登记的，应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税申请。

   主管税务机关在土地增值税清算时，应审核转让房地产收入总额、扣除项目金额、预缴土地增值税额、多用途房地产开发项目面积划分情况及其他需要审核的项目。清算时间一般不得超过30日，如遇特殊情况可适当延长清算时间，最长不得超过45日。

   3、房地产收入的确定。房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让价款、预收款、定（订）金和其他经济利益。包括货币收入、实物收入和其他收入。

   （1）转让房地产取得的收入是指房产的产权所有人、土地的使用人将房屋的产权、土地使用权转移给他人而取得的货币收入、实物收入、其他收入等全部价款及有关的经济收益。

   （2）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

   ①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

   ②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

   房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列如收入，不扣除相应的成本和费用。

   4、扣除项目的确定。土地增值税的计算扣除项目采取正列举的办法，凡未列举的项目支出，均不得在计算土地增值税时予以扣除。

   （1）取得土地使用权所支付的金额。是指取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。

   （2）开发土地和新建房配套设施的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，允许按实际发生数扣除。

   （3）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）。即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出根据不同情况，按两种办法计算扣除。

   ①凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按地价与开发成本之和的5%计算扣除。

   ②凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。房地产开发费用按地价款与开发成本之和的10%计算扣除。

   属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比列或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

   房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

   （4）公共配套设施。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

   建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

   建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

   建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

   （5）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

   （6）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

   5、关于新建房与旧房的界定问题。

   凡建成后未使用的房产为新建房，已使用的房产不论其使用时间长短，也不论磨损程度如何，均属旧房。

   6、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题。

   转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关税金“予以扣除，但不作为加计5%的基数。

   对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

   7、按评估价征收土地增值税的问题。

   纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

   （1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

   （2）提供扣除项目金额不实的；

   （3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

   所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或者有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为；提供扣除项目金额不实，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格、又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

   隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

   提供扣除项目金额不实的，应由评估句够按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

   转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

   8、对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能使用条例第八条（一）项的免税规定。

   9、转让房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估。

   （1）凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物（以下简称房地产）的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立，并按照《国有资产评估管理办法》规定由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计市事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。

   （2）对于涉及土地增值税的国有房地产价格评估，各评估机构必须严格按照《条例》和《细则》中规定的方法进行应纳税房地产的价格评估。其评估结果经同级国有资产管理部门审核验证后作为房地产转让的底价，并按税务部门的要求按期报送房地产所在地主管税务机关，作为确认计税依据的参考。

   房地产所在地主管税务机关要求从事房地产评估的资产评估机构提供与房地产评估有关的评估资料的，资产评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。

   房地产所在地主管税务机关应根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。

   （3）房地产评估机构在执业过程中必须遵守职业道德，坚持独立、客观、公正的原则，对评估结果的真实性、合理性负法律责任。任何房地产评估机构在房地产转让的评估过程中有隐瞒事实，提供虚假评估结果，或者有关当事人串通作弊等违法行为，一经发先坚决取消执业资格。

   房地产评估机构因不向主管税务机关提供有关的、真实的房地产评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，房地产评估机构应承担相应的法律和经济责任；对因上述行为而造成国家税收和国有资产严重流失的，要提请司法机关追究有关当事人的刑事责任。

   （4）各级财政、税务和国有资产管理部门要密切配合、相互协作，加强土地增值税的各项征收管理工作。为此，各有关部门应对各房地产评估机构进一步加强监督管理，使房地产评估为保证国家税收收入和维护国有资产权益发挥应有的作用。

   10、土地增值税的征免。

   （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

   （2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，可免征土地增值税。

   （3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免于征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的按规定计征土地增值税。

   （4）对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。《财政部  国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规定。

   （5）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

   （6）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

   （7）对个人之间呼唤自有居住房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

   （8）经主管税务机关核实，确属以继承、赠与方式无偿转让的房地产，不征收土地增值税。

   （9）房地产在抵押期间不征收土地增值税，待抵押期满后，视房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。以房地产抵押而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。

   （10）房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。

   （11）房地产出租，出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于征收土地增值税的范围。

   （二）车船税

   1、房地产企业、建筑安装企业按其拥有并且使用的各种车辆种类、自重吨位和规定的税额计算缴纳车船税。

   2、税额计算。

   客车应纳税额=应纳税车辆×适用税额

   货车应纳税额=自重吨位×适用税额

   3、车船税实行人扣缴义务人代收代缴，即由办理机动车交通事故责任强制保险的保险机构代收代缴，地方税务机关检查、监督的方式征收。

   （三）房产税

   1、房地产企业、建筑安装企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产应计算交纳房产税。

   2、对自用的房屋，按房产原值一次减除30%后的余值作为计税依据，税率为1.2%；对于出租的房屋，以租金收入为计税依据，税率为12%；对居民住宅区内业主共有的经营性质房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值正确划分的，由房产所在地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

   3、对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出售的商品房应按规定税收房产税。

   4、对在建工地为基建工程服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自建还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

   5、房产税按年计算，分期缴纳。

   对购置新建的商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；购置存两房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；出租、出借的房产、自交付出租、出借房产之次月起计征房产税；房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

   6、房产税由房产所在地地方税务机关征收。

   （四）印花税

   1、房地产开发企业、建筑安装企业书立、领受属于证税范围内所列凭证的，均应缴纳印花税。

   （1）房地产开发企业新建成的房产，用于出售的，按照产权转移书据贴花。

   （2）房地产开发企业新建成的房产，用于出租的，按照财产租赁合同贴花。

   （3）对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

   2、征税范围、税率和计税依据。

  （1）购销合同。按购销金额的万分之三计算缴纳。

  （2）加工承揽合同。按加工或承揽的万分之五计算缴纳。

  （3）建设工程勘察实际合同。按收取非的万分之五计算缴纳。

  （4）建筑安装工程承包合同。按承包金额的万分之三计算缴纳。

  （5）财产租赁合同。按租赁金额的千分之一计算缴纳。

  （6）货物运输合同。按运输费用的万分之五计算缴纳。

  （7）仓储保管合同。按仓储保管费用的千分之一计算缴纳。

  （8）借款合同。按借款金额的万分之零点五计算缴纳。

  （9）财产保险合同。按取得的保险费收入的千分之一计算缴纳。

  （10）技术合同。按所载金额的万分之三计算缴纳。

  （11）产权转移书据。以所载金额为计税依据，税率为万分之五。

  （12）营业账簿。记载资金的账簿。以“实收资本”与“资本公积”的合计金额为计税依据，税率万分之五；其他营业账簿，按件贴花五元。

  （13）权利、许可证照。按件贴花五元。

   3、房地产开发企业、在一定期限内不如实申报或不能完整提供应税凭证的，主管税务机关可以核定征收印花税。

   （1）建筑安装工程承包合同，按营业收入100%比例核定；

   （2）建设工程勘察设计合同按取得勘察设计收入100%比例核定；

   （3）产权转移书据，按所在载金额100%比例核定；

   （4）房地产开发企业，按销售收入的100%核定。

   （五）城镇土地使用税

   1、房地产开发企业、建筑安装企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用的土地，应缴纳土地使用税。

   2、房地产开发企业建造商品房的用地，应按规定缴纳土地使用税。随着商品房的销售和转让，其土地使用权也随之发生转移，计算房地产开发企业未销售商品房应缴纳的城镇土地使用税时，应按商品房开发占用的土地面积与商品房开发建筑总面积之比（单位房产分摊的土地面积）与未销售商品房的建筑面积的乘积计算。计算公式为：

   未销售商品房占用土地应纳税额=单位房分摊的土地面积×未销售商品房的建筑面积×适用单位税额。

   3、对基建项目在建期间使用的土地，应征收土地使用税。对已完工或已经使用的建设项目，其占用的应税土地与应按规定征收城镇土地使用税。

   4、城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，按适用税额标准计算缴纳。

   5、城镇土地使用税按年计算、分期缴纳。

   （1）房地产开发企业、建筑安装企业以出让或转让方式取得土地使用权的，从合同约定交付土地的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订次月起缴纳城镇土地使用税。

   （2）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税；出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。

   6、城镇土地使用税由土地所在地地方税务机关征收。

   三、企业所得税、个人所得税

   （一）企业所得税

   1、凡是实行独立经济核算的房地产开发企业、建筑安装企业，都应当就其取得的、经营所得和其他所得，按有关规定缴纳企业所得税（外商投资企业和外国企业从事房地产开发的，按规定缴纳外商投资企业和外国企业所得税）。

   企业所得税按年汇算、分月（季）预缴，月份或者季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

   房地产开发企业、建筑安装企业，应向其经营管理所在地主管税务机关申报缴纳企业所得税。

   建筑安装企业纳税人离开工商登记注册地或经营管理所在地（以下简称所在地）到本县（区）以外地区施工的，应向其所在地的饿主管地方税务机关申请开具外出经营活动税收管理证明（以下简称外出经营证），持有外出经营证的建筑安装企业到达施工地后，应向施工地主管地方税务机关递交税务登记证件（副本）和外经营证及建筑施工合同进行报验登记，接受税务管理。不能提供上述资料的，其企业所得税由劳务发生地主管税务机关负责征收管理。

   2、房地产开发企业的收入总额，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程或劳务结算收入、出租房租金收入、视同销售的收入、商品房售后服务收入和其他收入等。

   3、房地产开发企业开发产品销售收入按以下原则分别确认收如的实现：

   (1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

   (2)采取分歧付款方式销售开发产品的，应按销售合同或西医约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

   （3）采取银行按揭方式或销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入的实现。

   （4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

   ①采取支付手续方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

   ②采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三岗共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

   ③采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议，如果销售合同或协议中约定的及格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

   ④采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

   （5）将开发产品先出租再出售的，将待售开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发啊产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

   （6）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

   4、房地产开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利撕确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

   （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

   （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

   （3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

   5、代建工程、提供劳务收入、出租房租金收入的确认

   （1）开发企业代建工程和提供劳务不超过132个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

   完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作两占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。

   （2）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平交价确认收入的实现。

   （3）出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现。

   （4）建筑安装企业从事建筑安装、装配工程和提供劳务持续时间超过一年，按完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

   6、房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

   （1）经济适用房开发项目不区分开发位置，其预计计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

   （2）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：

   ①开发项目位于兰州市城区（城关、七里河、西固、安宁）的，不得低于20%；

   ②开发项目位于其他市、州城区及郊区的，不得低于15%；

   ③开发项目位于其他各县、市、预计计税毛利率不得低于10%。

   7、房地产开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

   （1）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经计算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方、下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

   （2）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按一下规定进行处理：

   开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销捉在税前扣除相关的利息支出；投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利、凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。

   8、企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

   （1）企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

   （2）接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项目土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该土地使用权的价值计入该项目的成本。

   9、企业、单位以股份的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理；

   （1）企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。

   上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比列如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。

   （2）接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，的按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。

   10、房地产开发企业发生的销售折扣，如果企业在销售合同中明确给予买方的折扣、折让，且销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，允许税前扣除，其他方式的各种折扣、折让一律不能冲减其销售收入。

   11、房地产开发企业每一纳税年度准预扣除的支出项目包括开发、经营过程中发生的、与取得收入相关的成本、费用、税金和损失。房地产开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。

   （1）房地产开发企业应以单位工程为成本核算对象，分别核算建造成本。开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个饿项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。

   （2）房地产开发企业发生的当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定；

   可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

   已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

   （3）开发产品建造成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：

   ①属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。

   ②属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发之间进行分摊。

   12、房地产开发企业发生的其他支出项目，按现行有关税收政策规定的标准和范围扣除。其中发生的下列支出项目，按以下规定扣除：

   （1）应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。

   （2）维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、维修等实际发生的费用，准予在当期扣除。

   （3）共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交个有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。

   （4）开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理；属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

   (5)开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：

   由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。

   由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。

   （6）开发企业建造的售房布（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

   （7）保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

   (8)广告费、业务宣传费、业务招待费。开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传肥、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，当年结转期限最长不得超过3个纳税年度。

   （9）利息支出。开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

   开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的饿，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

   开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50%的超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

   （10）土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

   （11）成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

   （12）折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

   13、房地产开发企业在计算应纳税所得额时，下列项目不得扣除；

   （1）资本性支出、无形资产的受让开发支出；

   （2）因造反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金以及被没收财物的损失；

   （3）各项税收的滞纳金、罚金和罚款；

   （4）国家税收法规规定可提取的准备金之外的任何形式的准备金；

   （5）各种赞助支出；

   （6）非法支出；

   （7）自认灾害或者意外事故损未有赔偿的部分；

   （8）税收法规有具体扣除范围和标准（比例或金额），实际发生的费用超过或高于法定范围和标准的部分；

   （9）与取得收入无关的其他各项支出。

   14、实行核定应税所得率征收企业所得税的房地产开发企业，建筑安装企业其应税所得率应根据企业经营实际在10-20%之间确定。具体比例由各市、州地方税务局根据当地实际情况确定。

   15、房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。

   （二）个人所得税

   1、房地产开发企业、建筑安装企业向个人支付的工资、薪金所得，利息、股息、红利所得，劳务报酬所得，财产租赁所得，特许权使用费所得，财产转让所得，偶然所得、其他所得应按规定代扣代缴个人所得税。

   2、个人承包、承租经营房地产开发企业、建筑安装企业取得的所得，应按对企事业单位承包、承租经营所得项目缴纳个人所得税。

   3、个人独资、合伙房地产企业、建筑安装企业比照“个体工商户的生产经营所得”应税项目计算缴纳个人所得税。

   4、个人住房转让取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

   （1）转让收入的确定

   对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征候机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

   （2）房产原值和费用的扣除

   对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

   （3）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，各市、州地方税务局税务机关可根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定应钠个人所得税额。

   5、个人换购住房的税收征免：

   （1）对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分分予以免税，具体办法为：

   ①个人出售现住房所应缴的个人所得税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务监管在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。

   ②个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税额缴入国库。

   ③个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

   ④个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。
 
   ⑤跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。

   （2）对个人转让自用达5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

   （3）个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以按照上述第1条的规定，全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，不予免税。

   6、个人将受赠不动产对外销售，受赠人取得与人无偿赠与的不动产后，在次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中交纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的使用税率计算缴纳个人所得税。

   在计征个人受赠不动产个人所得税时，部队饿核定征收，必须严格按照水法规定据实征收。

   7、国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改变期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。

   除上述规定情形外，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税所得，应按照工资，薪金所得项目缴纳个人所得税。

    所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。

   对职工取得的上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发[2005]9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、使用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。

   8、个人所得税的纳税义务人、扣缴义务人每月缴纳的税款，应当在次月七日内缴入国库，并向主管税务机关报送申请表、代扣代缴税款汇总表。

   四、纳税管理

   （一）凡在我省工商行政管理部门登记注册的房地产企业、建筑安装企业，自领取工商营业执照之日起30日内，持有关证照和资料，向主管地方税务机关依法办理税务登记。负有扣缴义务的房地产企业、建筑安装企业应自扣缴义务发生之日起30日内，申报办理扣缴税款登记。

   （二）房地产企业、建筑安装企业纳税人跨县（市、区）从事开发经营，应当在外出经营前，向机构所在地主管地方税务机关申请开具《外出经营活动税收管理证明》并在注册地进行开发经营前，持税务登记证副本和《外出经营活动税收管理证明》，向当地地方税务机关报验登记。

   （三）房地产开发企业、建筑安装企业经营内容发生变化，应自登记内容发生变化之日起30日内，向不动产所在地、或建筑业应税劳务发生地主管税务机关进行项目变更登记。

   （四）在我省境内从事房地产开发、建筑安装的企业应按规定向主管地方税务机关申报缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等税（费）。

   （五）房地产开发企业、建筑安装企业应依法设置账，准确进行收入、成本、费用的核算，按照规定的申报期限、申报内容，向主管地方税务机关办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表及税务机关要求的其他有关证件、资料，并按照规定缴纳各项税款。

   （六）房地产开发企业有下列情形之一的，由主管税务机关对其实行核定征收：

   １、未按照规定办理税务登记，外出经营未按规定向开发经营地税机关报验登记的；

   ２、应当设置但未设置账簿的；

   ３、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；

   ４、发生纳税义务，未按规定的期限办理纳税申报，经主营税务机关责令限期申报，逾期任不申报的；

   ５、计税依据偏低，又无正当理由的。

   （七）主管地方税务机关对房地产开发企业开发项目和建筑安装企业建设项目实行开工、销售、竣工登记备案制度，实施项目全程跟踪管理。房地产开发企业、建筑安装企业应按规定向主管地方税务机关报送相关资料，对营业税、企业所得税和其他地方各税分属不同税务机关征收管理的，应同时分别向各税种的主管地方税务机关报送。

   （八）各级地税部门要根据房地产开发的行业特点，加强与相关部门的信息交流，采集涉税信息，实现对房地产行业税收的部门联合控管。

   要与工商管理部门合作，及时采集房地产开发企业开业、变更、注销、吊销登记分户信息；与发改部门合作，采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息；与规划部门合作，采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、可销售面积、公共配套设施情况等信息；与建设部分合作，采集城市拆迁资料信息，发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等；与土地部门合作，采集土地使用权出让和转让信息；与房产管理部门合作，在单位和个人办理房产过户手续时，必须提供税务部门监制的发票。

  五、发票管理

   （一）从2007年7月1日起，统一使用全国新版《销售不动产统一发票》（以下简称“不动产发票”）和《建筑业发票》（以下简称“建筑业发票”）。凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具《不动产发票》；凡从事建筑业应税劳务的单位和个人在收取工程（结算）款项时，必须开具《建筑业发票》。

   （二）按照发票使用对象不同，《不动产发票》分为《销售不动产发票（自开）》（发票代码为26200×901×0）和《销售不动产发票（代开）》（发票代码为26200××902×0）；《建筑业发票》分为《建筑业统一发票（自开）》（发票代码为26200××202×0）。以上自开发票由自开票纳税人领购和开具，代开发票统一由税务机关为代开发票纳税人代开，税务机关以外的其他单位不得代开《销售不动产发票（代开）》和《建筑业统一发票〈代开〉》。

   （三）自开票纳税人应具备一下条件。

   1、依法办理税务登记证；

   2、执行不动产、建筑业营业税项目管理办法；

   3、按照规定进行不动产和建筑业工程项目登记；

   4、使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要求的开票和申报软件。

   （四）不同时符合上述条件的为代开票纳税人，由其不动产所在地和应税劳务发生地主管税务机关为其代开发票；申请代开发票须提供以下资料。

   1、完税凭证；

   2、营业执照和税务登记证复印件；

   3、不动产销售、建筑劳务合同或其他有效证明；

   4、外出经营税收管理证明（提供异地劳务时）；

   5、中标通知书等工程项目证书，对无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等；

   6、税务机关要求提供的其他资料。

   （五）《不动产发票》联次、规格和内容

   1、《不动产发票》为电脑四联式发票。第一联发票联（付款方付款凭证，印色为棕色），第二联办证联（房管部门留存，印色为蓝色），第三联记账联（收款方记账凭证，印色为红色），第四联存根联（收款方留存，印色为黑色），不动产代开发票存根联由代开税务机关留存。发票代码、发票号码印色为黑色。第一、二、三联采用45克干式复写纸，背涂颜色为蓝色。《不动产发票》规格为241mm×177mm.

   2、《不动产发票》票面有关内容及含义

   （1）“机打代码”应与“发票代码”一致，“机打号码”应与“发票号码”一致，“税控码”指由根据票面相关参数生成打印的密码。

   （2）《销售不动产发票（自开）》

   ①“身份证号码”、“组织机构代码”、“纳税人识别号”指收付款方证件号码。

   ②“不动产项目名称”、“项目编号”指按照《国家税务总局关于印发<不动产、、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法>的通知》（国税发[2006]128号）（以下简称《通知》）的要求进行项目登记的工程项目名称和编号。

   ③“销售的不动产楼牌号”指销售的不动产的具体街道、栋号、门牌号。

   ④“面积”指根据计算价款的依据不同区分为“建筑面积”和“套内面积”两种，由开票方填选，如按照建筑面积计算价款，则选择“建筑面积”，如按照套内面积计算价款，则选择“套内面积”。

   ⑤“金额”指收款金额，计算公式：金额=面积×单价；合计金额=∑金额。

   ⑥“款项性质”指填写收到的款项具体性质，分为四类：预售定金、预售购房款、售房款和其他，其中如收到款项性质为“其他”，应注明款项具体性质。

   ⑦“开票单位签章”指开票单位盖章。

   ⑧单位无偿赠与不动产的应在“备注”栏内写明“无偿赠与”字样；其他享受免税的销售不动产行为，应在“备注”栏内写明“免税”字样。

   （3）《销售不动产发票（代开）》

   ①“税率”、“税额”指代开销售不动产发票时征税的税率和税额，除纳税人享受免税优惠情况外，税率不得小于5%。

   ②“完税凭证号码”指按规定税务机关代开发票时征收税款的完税凭证号码。

   ③“主管税务机关及代码”指代开票的主管税务机关名称及其代码。

   ④“开票单位签章”指代开票税务机关盖章。

   ⑤“收款方签章”指代开票税务机关盖章。

   （六）《建筑业发票》联次、规格、纸张和内容

   1、《建筑业发票》为电脑三联式发票。第一联发票联（付款方付款凭证，印色为棕色），第二联记账联（收款方记账凭证，印色为红色），第三联存根联（收款方留存，印色为黑色），建筑业代开发票存根联由代开税务机关留存。发票代码、发票号码印色为黑色。第一、二联为45克干式复写纸，背涂颜色为蓝色。规格为241mm×177mm(票样附后)。

   2、《建筑业发票》的有关内容及含义

   （1）《建筑业发票》“机打代码”、“机打号码”、“税控码“的含义与《不动产发票》相同。

   （2）《建筑业统一发票（自开）》

   ①“身份证号码”、“组织机构代码”、“纳税人识别号”指收付款方证件号码。

   ②“是否为总包人”和“是否为分包人”，此栏根据实际情况填写“是”或“否”。

   ③“工程项目名称”、“工程项目编号”指按照《通知》进行项目登记的工程项目名称和编号。

   ④“结算项目”指本次结算款项的性质。如材料款、人工费、一期工程款、××月份工程款等。

   ⑤“完税凭证号码（代扣代缴税款）”。此栏填列总包人代扣代缴分包人营业税税款后从税务机关取得的完税凭证号码。

   ⑥开票单位签章指自开票纳税人盖章。

   （3）《建筑业统一发票（代开）》

   ①“税率”、“税额”指代开建筑业开发票时征税的税率和税额，除纳税人享受免税优惠情况外，此处税率不得小于3%。

   ②“完税凭证号码”指按规定由税务机关代“开发票时征收税款的完税凭证号码。

   ③“主管税务机关及代码”指代开票税务机关名称及其代码。

   ④“开票单位签章”指代开票税务机关盖章。

   ⑤“收款方签章”指代开票纳税人（收款方）盖章。

   （七）《不动产发票》、《建筑业发票》的印制、领购、开具、取得、保管、缴销均由税务机关管理和监督。

   （八）税务机关对代开的《不动产发票》和《建筑业发票》应按建筑工程项目逐户建立收入台账，逐笔登记代开发票数量、发票代码、发票号码、开具金额；同时要加强对自开票纳税人发票开具金额和纳税申报金额的对比审核，防止少报税及虚假纳税申报等偷逃税行为的发生。

   （九）《不动产发票》和《建筑业发票》的开具要求

   1、目前我省暂先启用手工填开式《不动产发票》和《建筑业发票》，随后逐步启用机打式《不动产发票》和《建筑业发票》。手工填开式《不动产发票》、《建筑业发票》与其机打式发票的规格和内容相同，但开具说可暂不填写“机打代码”、“机代号码”、“机器号码”、“税控码”。

   2、凡按规定确定为自开票纳税人的，应在不动产所在地和建筑业劳务发生地开具《不动产发票》、《建筑业发票》；凡按规定确定为代开票纳税人的，应在不动产所在地和建筑业劳务发生地，由其主管税务机关代开《不动产发票》、《建筑业发票》。代开票时先征税后开票，税务机关按月汇总，如该纳税人未达到起征点可申请办理退税。

   3、需要开“红字”发票的，应在销售金额合计的大写金额第一字前加“负数”字，在小写金额前加“-”号。在开具红字发票前，收回已开出《不动产发票》、《建筑业发票》的发票联，全部联次监制章部位做剪口处理。

   4、凡分次预交购房款的合计金额达到售房条件时，应开具售房《不动产发票》，同时收回以前多次预交款开具的《不动产发票》，并在预交款《不动产发票》上注明“已换发票”字样。

   销售不动产的单位和个人应按月将开具《不动产发票》时收取的购房预交款向税务机关申报缴纳税款；并将以前所开购房预交款《不动产发票》作为售房《不动产发票》附件一并装订存档。

   5、凡有售房折扣的填开发票时售房折扣应与售房款同时填开在一张《不动产发票》上，并在“款项性质”栏注明“售房折扣”。

   6、各地新7《建筑业发票》和《不动产发票》启用后，旧版《甘肃省××市（州）销售不动产专用发票》和《甘肃省××市（州）建筑安装业专用发票》停止使用。

   六、本通知自发布之日起执行。本通知未尽事宜，按相关法律、行政法规、规章的规定执行。国家今后对税收制度进行改革，有关税收政策按新的税收规定执行。

   各地在执行中有什么问题，请及时向省局反映。