土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着并取得收入的单位和个人征收的一种税，该税种自1994年1月1日起开始征收，开征土地增值税以来，财政部、国家税务总局先后根据房地产行业的变化制定了一系列规范性文件，但是由于种种原因，我省土地增值税的征收管理一直比较松，所以很多房地产开发企业对这一税种不很重视，在投资可行性分析、房产销售策划、税收筹划、纳税管理、纳税申报、会计核算等方面考虑的不够。据我们测算，对于房地产企业而言如果增值率超过100%，土地增值税的税收负担在22.5%以上，增值率超过50%，土地增值税的税收负担也在13%以上，将近是营业税的三倍。

为规范土地增值税的征收管理，近日甘肃省地方税务局下发了《关于在全省范围内开展土地增值税清查活动的通知》（甘地税函发〔2006〕205号，以下简称“通知”），并且根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》和财政部国家税务总局《财政部  国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）制定下发了《甘肃省土地增值税预征清算办法》（以下简称“清算办法”）和《甘肃省土地增值税预征办法》（以下简称“预征办法”），规定在近期由建委、国土、房管等部门配合对涉及土地增值税的企业、单位和个人进行一次清理，针对房产销售和竣工结算相脱节，难以及时计算征收的现状，自2006年7月1日起采取按房产预售收入预征土地增值税，符合条件再行清算的办法，主要规定精神如下：

一、土地增值税的清查。

通知决定，各级税务机关抽调业务能力强、熟悉房地产行业财务核算的人员组成重点检查组在全省范围内开展一次土地增值税清查活动。

清查工作的重点范围：一是房地产企业销售、转让房地产项目已竣工决算，达到清算条件的；二是房地产企业销售、转让房地产项目尚未竣工决算，不能据实计算土地增值税的；三是涉及转让国有土地使用权的。

2006年7月1日起至2006年9月30日为清查活动的重点检查阶段。

二、土地增值税的预征

（一）范围

在项目全部竣工结算前，销售、转让房地产取得的各种收入先按规定的预征率预征税款，依据为转让房地产所取得的收入，包括预收款。

（二）预征比例。

1、 销售和转让普通标准住宅。地级市所辖的区为1.5%；其他各县、市为1%。

2、销售和转让写字楼、高级公寓、营业用房。地级市所辖的区为2%；其他各县、市为1.5%。

3、销售和转让别墅、度假村。地级市所辖的区为2.5%；其他各县、市为2%。

（三）申报缴纳时间

从事房地产开发的纳税人应在次月的10日内向主管税务机关申报缴纳上月的土地增值税。

三、土地增值税的清算

（一）清算条件

1、纳税人开发转让单位房地产项目已竣工结算，并能够按照单位项目准确核算收入、成本和费用。

2、纳税人整体转让未竣工决算的单位房地产项目，并能够提供单位项目的各类资料，准确核算有关收入、成本和费用。

3、主管税务机关认为纳税人转让房地产项目有必要进行清算，并报经县（市、区）地方税务局批准同意清算的。

4、转让房地产项目需要根据房地产的评估价格计税的，经具有评估资格的房地产评估机构评定，主管税务机关确认可以清算的。

（二）清算申报

纳税人符合土地增值税清算条件，可以自行申请土地增值税的清算，也可以委托具有中介代理资质的机构申请清算。申请清算需提供以下资料：

1、土地增值税税款清算申请报告；

2、土地增值税清算申请表；

3、单位房地产项目竣工结算报告；

4、房屋出售情况明细表或国有土地转让情况；

5、已预征的土地增值税完税凭证复印件；

6、开发项目成本、扣除项目金额情况表及其说明；

7、主管税务机关要求提供的与房地产项目转让有关的财务会计核算资料、原始凭证、票证等其他资料。

（四）税务机关审核

税务机关对其收入项目、费用扣除、财务核算、已纳税款等内容的真实性、合法性、完整性进行认真调查、审核。